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Miete, Rückstand, -> fristlose Kündigung (nach Abmahnung) ...

| 01.10.2014 11:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:23

Miete, Rückstand, -> fristlose Kündigung (nach Abmahnung), kompletter Ausgleich zum Fristdatum, am selben Tag (per Post) fristlose Kündigung.

Frage: Durch Lebensunwegsamkeiten (Job und Krankheit) bin ich mit mit 2.5 Mieten im Sommer in Verzug geraten. Ein hässlicher Briefwechsel mit dem Verwalter mit der Aufforderungen, sofort die WH zu räumen, gipfelte in einer letzten Fristsetzung zu 06.08.2014 (Aufforderung Komplett-Ausgleich).
Die Rückstände und etwas mehr habe ich genau zu diesem Datum ausgleichen können. Zum selben Datum 06.08.2014 erhalte ich per Post die fristlose Kundigung der WH, vorsorglich ebenso die fristgerechte Kündigung.

Basis der Frage: Durch weitaus überzogene Nebenkostenabrechnungen beschlossen meine Frau und ich, im August des Jahres (losgelöst von diesem Vorgang) die WH. wg. zu teuer aufzugeben.
Eine neue WH war schnell gefunden, Wir kündigten unsererseits zu 31.10.2014, da wir bis dahin umgezogen sind. Unsere Kü. wurde per Einschreiben Rückschein zugestellt.

Konkrete Fragen:
1. Der Verwalter stellt sich stur und beharrt auf das reguläre Kü. Datum 31.12.2014. Wohnungsabnahme, Papiere, etc. soll erst dann abgewickelt werden.
2) Wir haben keine Lust, erst recht nicht nach der fristlosen Kü., 2x Monatsmiete und NK doppelt zu zahlen, da wir ab 01.11.2014 in der neuen WH. Miete zahlen.
3) Können wir auf die Einhaltung der fristlosen Kü. rechtssicher bestehen (und Doppelzahlungen Miete vermeiden)? Können wir auf Herausgabe unserer Kaution zum 31.10.2014 bestehen (Der neue Vermieter will ja auch Kaution sehen.). Welche Quellen gibt es hierfür? Ich möchte Fakten schaffen und endlose Diskussionen vermeiden.
4) Was ist an Kniffen und Vorgaben in dieser Situation genau zu beachten?
Kurze einfachen Antworten per Mail sind erwünscht. Vielen Dank.

01.10.2014 | 12:33

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Grundsätzlich muss sich der Vermieter an der ausgesprochenen Kündigung auch festhalten lassen.

Hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution ist allerdings zu beachten, dass sich der Vermieter bis zu sechs Monate Zeit lassen kann, Paragraph 548 BGB.

Dies würde bedeuten, dass Sie diese erst am 07.08.2015 gerichtlich einfordern können.

Ich würde Ihnen allerdings empfehlen, den Vernieter per Einschreiten darauf hinzuweisen, dass der Auszug aufgrund der fristlosen Kündigung erfolgte und damit das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt auch beendet worden ist.

Sie sollten ebenfalls zur Rückzahlung der Mietkaution (ohne Frist) auffordern und bereis alle Schlüssel übergeben, falls noch nicht geschehen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie rechtliche Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 01.10.2014 | 13:07

Vielen Dank, kompetente Antwort. Sie schreiben:
"Grundsätzlich muss sich der Vermieter an der ausgesprochenen Kündigung auch festhalten lassen". Muss er und ist das "irgendwo festgetackert?" Ich bin Streitwillig aber nicht nicht blauäugig, vor allem hier nachweislich die fristlose Kü. VOR Ablauf der letzten Zahlungsfrist geschrieben und auch auf den Weg gebacht wurde. Ich nenne das Vorauseilenden hektischen Aktivismus. Welche Qoellen hierzu gibt es? Bitte diese konkret nennen.

Mit der Kaution: Danke für den Tipp - so werde ich es machen, ist aber abhängig von der Ihrer Antwort der hier gestellten Rückfrage.
Vielen Dank für Ihren Einsatz!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.10.2014 | 13:23

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne kann ich Ihnen noch Quellen bis spätestens morgen Mittag zur Verfügung stellen, da ich hierzu auf unser Kanzleisystem angewiesen bin.

Grundsätzlich ist eine Kündigung aber eine einseitig gestaltende Willenserklärung, die nicht widerrufen werden kann.

Ich werde Ihnen bis morgen Mittag eine Antwort mit Quellen geben.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben oder rechtliche Hilfe brauchen sollten, sprechen Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber gerne weitere kostenlose Nachfragen beantworte und sich meine Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 02.10.2014 | 11:03

Sehr geehrter Fragesteller,

einschlägig erscheint mir das folgende Urteil:

Leitsatz: 1. Ist das Mietverhältnis durch eine Kündigung wirksam beendet worden, kann der alte Vertrag nicht dadurch wieder aufleben, dass die Kündigung vom Vermieter zurückgenommen wird.

Aus den Gründen:

"Kommt im Falle einer außerordentlichen fristlosen Kündigung eine Einigung über deren „Rücknahme" (wie hier) erst nach Zugang der Erklärung, somit nach Beendigung des Vertrags, in Betracht, so scheidet eine Fortsetzung des früheren Vertragsverhältnisses aus, der aufgelöste Vertrag kann nicht wieder aufleben. Die Begründung eines neuen Mietverhältnisses bedarf einer hierauf gerichteten Einigung der Parteien (BGHZ 139, BGHZ Band 139 Seite 123 = NJW 1998, NJW Jahr 1998 Seite 2664 = NZM 1998, NZM Jahr 1998 Seite 628). Eine solche ist hier nicht zu Stande gekommen. Entgegen der Auffassung des LG fehlt es an einem Angebot „auf Fortführung des Mietverhältnisses zu den ursprünglichen Bedingungen". Von daher kommt es auf die Beweisaufnahme, von wem das Schreiben vom 9. 2. 2007 verfasst und ob und ggf. wem es zugegangen ist, nicht an. Dort heißt es auszugsweise:

„Wir nehmen die fristlose Kündigung vom 31. 1. 2007 zurück und setzen diese bis auf weiteres aus. Wir bitten für die Zukunft die Mieten fristgerechter zu zahlen."

Aus dieser Erklärung ergibt sich kein Wille, ein neues Mietverhältnis zu den alten Bedingungen zu begründen. Im Gegenteil, das alte Nutzungsverhältnis sollte fortgesetzt werden unter Aufrechterhaltung der Rechte aus der fristlosen Kündigung. Denn auf die Wirkungen der Kündigung sollte nicht endgültig verzichtet, sie sollten nur bis auf weiteres ausgesetzt werden. Der Senat sieht diese Willenserklärung deshalb nicht als auf die Neubegründung eines Mietverhältnisses gerichtet, vielmehr auf eine Duldung der Nutzung bis auf weiteres, solange der Mietzins entrichtet wird. Durch die weitere Nutzung konnte schon mangels Angebots ein neues Vertragsverhältnis konkludent nicht begründet werden."

(OLG Koblenz, Urt. v. 15. 2. 2012 − 5 U 1159/11 )


Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.10.2014 | 13:56

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