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Fristenregelung Schönheitsreparaturen


25.09.2007 12:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



In meiner Frage geht es um die Gültigkeit der Vertragsklauseln hinsichtlich durchzuführender Schönheitsreparaturen in meinem Mietvertrag. Die Wohnung ist gekündigt und wird demnächst an den Vermieter übergeben. Einige Schönheitsreparaturen (Flur, Bad, Küche) sind von mir in Unkenntnis der aktuelleren BGH-Rechtsprechung bereits durchgeführt worden. Die Wohnräume müssten noch gestrichen werden.

Konkret lauten meine Fragen:
Muss ich die restlichen Schönheitsreparaturen vor dem Hintergrund des folgenden auszugsweisen Vertragstextes überhaupt durchführen? Eines der noch zu streichenden Zimmer ist anstatt in weiß in einer anderen Farbe (sattes gelb) gestrichen. Muss dieses trotz ggf. Ungültigkeit der Passagen zu den Schönheitsreparaturen in den ursprünglichen Zustand (weiß) zurückgebracht werden?

Die Vertragsunterlagen gliedern sich in den eigentlichen Mietvertrag, ein Beiblatt zu §6 des Vertrages und die Allgemeinen Vertragsbedingungen für Bundesmietwohnungen (AVB)

Die in meinen Augen in Frage kommenden Passagen lauten wie folgt, eigene Kommentare sind mit [[Kommentar]] gekennzeichnet. Ausschlaggebend dürfte der Passus mit den Fristen in den AVB ziemlich am Schluß sein.

Mietvertrag § 2
(8)
Die Vermieterin/der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bundesmietwohnungen
a) die kleinen Instandhaltungen (Bagatellschäden) durchzuführen,
b) die Schönheitsreparaturen durchzuführen,
c) die Instandhaltungen - außerhalb der Schönheitsreparaturen und der kleinen Instandhaltungen - durchzuführen,
...
[[Bei Punkt a) ist die Vermieterin angekreuzt, bei b) der Mieter, bei c) die Vermieterin. Die Schönheitsreparaturen erscheinen damit korrekt an den Mieter abgewälzt]]

Mietvertrag §5
Der Mieter bestätigt, die Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bundesmietwohnungen sowie folgende Anlagen erhalten zu haben:
...

Mietvertrag §6
Zusätzliche Vereinbarungen
[[in Maschinenschrift eingefügt:]]
siehe Beiblatt zu §6 des Mietvertrages

Beiblatt zu §6 des Mietvertrages
4. Schönheitsreparaturen (Nr. 5 Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bundesmietwohnungen AVB)
4.1 Bei Beginn des Mietverhältnisses sind Schönheitsreparaturen durchgeführt. Der Mieter erkennt den gegebenen Zustand der Räumlichkeiten als vertragsgerecht an.
4.2 Dem Mieter obliegt die fachgerechte Durchführung der Schönheitsreparaturen ab Beginn des Mietverhältnisses.
4.3 Während der Mietzeit sind die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der AVB vom Mieter fachgerecht durchzuführen.
Zu Nr. 5 Abs. 2 Satz 2 AVB wird klargestellt, daß die Schönheitsreparaturen auch den Anstrich von vorhandenen Einbaumöbeln (innen und außen) umfassen. Dabei gelten die in Nr. 5 Abs. 2 AVB genannten Fristen.
Vereinbart wird weiterhin:
- Teppichböden dürfen nur lose verlegt werden
- Bei Tapezierungen dürfen keine Tapeten verwendet werden, die die Atmungsaktivität ...
Bei Verstößen gegen die vorgenannten Bestimmungen ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur fachgerechten Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und zur Beseitigung eventueller Folgeschäden auf seine Kosten verpflichtet.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind alle Haken und Schrauben zu entfernen. Dübellöcher sind ordnungsgemäß zu verschließen und der Anstrich entsprechend nachzubessern. Teppichböden (einschließlich der Klebereste auf dem Boden), Aufkleber auf den Schränken, Türen und Fliesen sind ebenfalls zu entfernen.
Bei farblicher Abweichung der ursprünglich weißen Lackanstriche sind die Kosten für einen zusätzlich erforderlichen Deckanstrich vom Mieter zu übernehmen (vgl. Nr. 5 (2) S. 6 AVB).

[[Und nun zu den AVB, auf die ja alles hinausläuft:]]
AVB Nr. 5
Instandhaltung der Mietsache
(2) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen ohne besondere Aufforderung durch die Vermieterin fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen in der Wohnung das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fussböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Vor dem Neuanstrich sind Decken- und Wandflächen abzuwaschen. Tapeten dürfen nicht überklebt werden. Rauhfaser- und Strukturtapeten dürfen nur mit einer nicht füllenden Dispersionsfarbe waschbeständig gestrichen werden (Mindestanforderung). Heizkörper und Rohrleitungen sind nur mit Heizkörperlackfarbe zu streichen.
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume durchzuführen:
In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, dabei die Innenanstriche der Fenster, sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle 4 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
Die Fristen beginnen erstmals mit dem Abschluß des Mietvertrages zu laufen. Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu, so kann der Bund auf Antrag des Mieters die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen nach billigem Ermessen verlängern. Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Vermieterin von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Er ist für die im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen nach Satz 7 nicht fällig, so zahlt der Mieter an die Vermieterin einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Satz 7, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt, oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe des Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks oder des zuständigen Landesbauamtes über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Satz 7 festgelegten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen. Dem Mieter bleibt der Nachweis offen, daß die Arbeiten fachmännisch preisgünstiger erledigt werden können. Soweit der Zustand einzelner Räume eine uneingeschränkte Neuvermietung zuläßt, kann der Bund auf Antrag des Mieters nach billigem Ermessen von einer anteiligen Kostenerstattung absehen.

Nr. 10 Allgemeines Mietrecht
Soweit in diesem Vertrag keine abweichende Regelung getroffen ist, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Die Nichtigkeit einzelner Bestimmungen dieses Vertrages läßt dessen Wirksamkeit im übrigen unberührt.
Sehr geehrter Ratsuchender,


hier werden Sie um die Ausführungen der Schönheitsreparaturen nicht herumkommen.

Denn entgegen der BGH-Rechtsprechung zur Unwirksamkeit sogenannter starrer Fristen sind diese hier eben nicht vereinbart.

In AVP Nr. 5 II heißt es nämlich:

"Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu, so kann der Bund auf Antrag des Mieters die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen nach billigem Ermessen verlängern".

Durch diese Klausel ist aber der tatsächliche Zustand der Wohnung und die Möglichkeit der Fristverlängerung aufgenommen worden, so dass die (ansich) "starren Fristen" hier eben aufgeweicht worden sind.

Dieses ist nach der Rechtsprechung auch zulässig mit der Folge, dass die Fristenregelung eben NICHT unwirksam ist.

Dann jedoch müssen Sie die Schönheitsreparaturen eben durchführen.


Ich bedauere, Ihnen keine bessere Auskunft erteilen zu können; die Rechtslage kann ich jedoch nicht ändern und "Schönschreiberei" nützt Ihnen dann auch nichts.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 25.09.2007 | 14:01

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

vielen Dank für Ihre wenn auch ungünstige Antwort. Mit Schönschreiberei ist in der Tat niemandem gedient.
Ich habe bereits befürchtet, daß hierin eine Aufweichung zu sehen ist. Ob allerdings tatsächlich eine Aufweichung der Fristenregelung gegeben ist, wenn eine Vertragspartei einseitig nach billigem Ermessen über eine Verlängerung entscheiden kann, oder ob der BGH dies als unangemessene Benachteiligung des Mieters sehen würde, ist m.E. fraglich.

Ich möchte aber im Rahmen dieser Nachfrage Ihre Aufmerksamkeit auf den in den AVB direkt auf den von Ihnen zitierten Satz folgenden Satz lenken:
.. .Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Vermieterin von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen....

Gemäß BGH-Urteil VIII ZR 199/06:
„Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist [...] insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam [...]“

Unter folgendem Link vertritt ein anderer Rechtsanwalt in einem ähnlich gelagerten Fall die Auffassung, daß damit die gesamte Klausel in den AVB zu den Schönheitsreparaturen ungültig wird:
www.frag-rechtstipps.de/Auszugsrenovierung-notwendig?-BGH-Urteil-VIII-ZR-19906-vom-M%E4rz-2007__f26161.html


Meine einmalig erlaubte Nachfrage lautet damit:

Können Sie der Meinung Ihres Kollegen folgen bzw. ist dies in meinem Fall anwendbar?


Mit freundlichen Grüßen
Ihr anonymer Anfragesteller





Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.09.2007 | 14:25

Sehr geehrter Ratsuchender,

sicherlich kann ich mich der Meinung des Kollegen anschließen, wobei dieser aber einen etwas anders gelagerten Fall zu beantworten hatte.

Der BGH hat in der angeführten Entscheidung bemängeln, dass nicht ersichtlich sein, was unter "bisheriger Ausführungsart" zu verstehen ist und deshalb die Klausel gekippt.

In Ihrem Fall ist aber geregelt, dass ursprünglich weiße Lackanstriche vorhanden sind, so dass ich hier den kleinen aber feinen Unterschied darin sehe, dass bei Ihnen die Ausführungsart eben nachvollziehbar ist.

Sicherlich sehen die Fälle auf den ersten Blick ähnlich aus, wobei ich aber meine, dass es doch einen entscheidenden Unterschied eben gibt. Daher bleibe ich bei der Auffassung, dass Sie renovieren müssen.

Aber vielleicht versuchen Sie einfach, mit der Antwort des Kollegen die Verwaltung davon zu überzeugen, dass Sie nicht weiter renovieren müssen - einen versuch wäre es sicherlich wert, wobei ich es persönlich aber nicht darauf ankommen lassen würde.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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