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Frist für Schadensersatz durch Abrisschaden noch nicht verstrichen?

13.08.2019 13:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um die Verjährung von Schadensersatzansprüchen und deren Hemmung durch Verhandlung oder Rechtsverfolgung. Hier Schäden durch Abriss einer Grenzwand.

Sehr geehrte(r) Anwalt(in), 

im Jahr 2010 wurde das Nachbarhaus, welches an unserem Haus angebaut war (am Dach sogar ca. 20 cm mit reingebaut) bis auf ca. 1,40 m Höhe durch eine Firma abgerissen. Diese Restmauer ist 4 Mauersteine breit, also ca. 40 cm. Die Mauer des abgerissenen Hauses ist 3 Mauersteine breit. Also wurde die (Brandschutz)mauer, die sich zwischen unserer und der Nachbarmauer befand, mit abgetragen. Jetzt liegt durch den Abriss der gesamte lehmhaltige Fachwerkgiebel frei, den wir schon 2 x gegen Witterung mit Folie gesichert haben.
Ich habe gleich im Jahre 2010 bei der Nachbarin in einer Besprechung gefordert, dass sie den entstandenen Schaden beheben soll. Leider nur mündlich, aber unter Zeugen. Diese bestritt, das sie den Schaden zu verantworten hat.
Im Jahr 2013 habe ich einen öffentlich bestellten Gutachter für Bauschäden ein Gutachten erstellen lassen. Er hat mir mündlich vor Ort unter Zeugen bestätigt, dass die Nachbarin für den Schaden verantwortlich ist und die (Brandschutz-) mauer wieder errichten muss.
Kurz und gut, im Gutachten stand auf einmal, dass wir für die Mauer selbst verantwortlich sind. Ein Rechtsanwalt hat mir jetzt sogar gesagt, dass dieses „Gutachten" gar kein Gutachten ist. Da werden z. Bsp. unter anderem ganz viele Gerichtsurteile genannt, wahrscheinlich um uns Angst zu machen. (Ist dieser Gutachter nicht unabhängig?) Ich hatte ab 2010 mehrmals bei der Stadtverwaltung versucht alte Unterlagen über unsere Grundstücksgröße und die alte Bauzeichnung zum Haus vom Archiv zu bekommen. Über die Zeit wurden mir verschiedenste Ausreden präsentiert, warum dies nicht möglich ist. Weil ich nicht locker ließ, hat man mir nur vom Anbau irgend etwas zusammenkopiert. Ich musste feststellen, das diese Kopie nicht unseren Anbau zeigt. Obwohl der ganze Straßenzug unter Denkmalschutz steht, wollte die Stadt uns mit Hilfe von Fördermitteln überreden, das Haus plus Nebengebäude abreißen zu lassen. Ich wollte mich nur mal erkundigen, was laut Denkmalschutz möglich ist, unsere Giebelwand zu schützen. Die haben dann gleich (wahrscheinlich in Absprache mit der Stadt) ein ordnungsbehördliches Verfahren daraus gemacht. Vom Denkmalschutz erhalten wir keinerlei Hilfe, sondern die Anweisung mit Fristsetzung, dass wir den Giebel selbst herrichten müssen.
Meine Frage:
Ist die Frist verstrichen oder kann ich noch Schadensersatz bzw. die Verkleidung des Giebels mit Eternit (Anordnung vom Denkmalschutz) von der Nachbarin verlangen, denn ich hatte ja schon 2010 verlangt, das sie den Schaden beheben muss. Welche Paragraphen kommen dafür in Frage?
Wir haben Kenntnis davon erhalten, dass die Stadtverwaltung das Grundstück billig für ihre Zwecke erhalten will.

13.08.2019 | 17:30

Antwort

von


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Gerne zu Ihrer Frage, die Sie unter „Frist für Schadensersatz durch Abrissschaden noch nicht verstrichen" eingestellt haben.

1. In der Tat können Abrissarbeiten einer Grenzwand nach § 823 BGB: Schadensersatzpflicht den Nachbarn zum Schadensersatz verpflichten, nämlich für die Schäden an Ihrer Außenwand und die Feuchtigkeitsschäden, selbst wenn es sich um eine unvermeidliche Folge des Abrisses handelt, so im Grundsatz der BGH, Urteil v. 18.12.2015, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%2055/15" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.12.2015 - V ZR 55/15: Haftung des Grundstückseigentümers bei Beschädigung einer auf dem...">V ZR 55/15</a>.

2. Dieser Schadensersatzanspruch verjährt aber leider gem. § 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nach 3 Jahren.

Wobei allerdings die Verjährung erst beginnt mit Kenntnis des Gläubigers über die den Anspruch begründenden Umstände bzw. ab dem Moment, in dem er grob fahrlässig diese Umstände nicht zur Kenntnis nimmt, § 199 BGB: Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen .

Vorliegende beschreiben Sie einen Sachverhalt, dass Sie „gleich im Jahre 2010" bei dem Nachbarn in einer Besprechung Schadensbehebung gefordert haben".

Insofern muss man davon ausgehen, dass der Nachbar in Forderungsfall die Einrede der Verjährung erfolgreich erheben wird. Damit wäre die Forderung zwar nicht erloschen, aber mit einer Einrede behaftet.

Es bliebe dann nur noch die Hemmung der Verjährung nach den § 203 BGB: Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen zu erwägen, wofür ich mangels Rechtsverfolgung im Sinne von § 204 BGB: Hemmung der Verjährung durch Rechtsverfolgung (Klage, Mahnbescheid etc.) keine Anhaltspunkte sehe. Hier wäre z.B. die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens nach Nr. 7 des § 204 BGB: Hemmung der Verjährung durch Rechtsverfolgung das Mittel der Wahl gewesen.

Damit würde nach § 209 BGB: Wirkung der Hemmung der Zeitraum, während dessen die Verjährung gehemmt ist, in die Verjährungsfrist nicht eingerechnet.

Sie schildern dann, dass Sie im Jahr 2013 einen öffentlich bestellten Gutachter für Bauschäden beauftragt haben, ein Gutachten zu erstellen. Und dass Sie „ab 2010 mehrmals bei der Stadtverwaltung versucht haben, alte Unterlagen über unsere Grundstücksgröße und die alte Bauzeichnung zum Haus vom Archiv zu bekommen."

All diese Bemühungen könnten allerdings nur dann ein Hemmung der Verjährung durch Verhandlungen gem. § 203 BGB: Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen bewirkt haben, wenn „zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände geschwebt hätten." Diese wurden aber damals beendet, als der Nachbar bestritt, dass er den Schaden zu verantworten hat.

Andere externe Bemühungen der geschilderten Art reichen hier nicht, wären bestenfalls ein Indiz (Prima-facie-Beweis), der von Ihrem Nachbar erschüttert werden könnte.

Selbstverständlich darf aber die Stadt den Denkmalschutz bzw. das ordnungsbehördliche Verfahren nicht missbräuchlich dazu verwenden, das Grundstück billig für ihre Zwecke erhalten.

Ich bedaure, vorliegend keine in Ihrem Sinne positive Auskunft erteilen zu können, weise aber darauf hin, dass dies eine erste Einschätzung aus der Ferne ohne jeglich Kenntnis aller Umstände vor Ort ist. Insofern kann eine vertiefte anwaltliche Beratung angezeigt sein, die ggf. auch eine potentielle Haftung des Sachverständigen einschließt, wenn dadurch die Verjährungshemmung durch ein selbständiges Beweisverfahren adäquat kausal unterbliebe wäre.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 14.08.2019 | 16:36

Vielen Dank für Ihre schnelle Beantwortung. Wie und wo kann ich das genannte Gutachten außer bei der Stelle, wo der öffentlich bestellte Gutachter seine öffentliche Bestellung bekommen hat, noch anderweitig überprüfen lassen? Ein Anwalt sagte mir, es würden immer wieder neue Ansprüche entstehen, da der Lehmgiebel jetzt frei liegt. Ein neuer Schaden ist schon eingetreten in dem sich Lehm herausgelöst hat. Zu der Mauer ob existent oder nicht, hat er keine Antwort gegeben.
Ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter muss unparteiisch, unabhängig, weisungsfrei und gewissenhaft seine Aufgaben, auch gegenüber privaten Auftraggebern mit hoher Qualität und höchster Professionalität erfüllen. (Entnommen aus BV) Deshalb habe ich einen solchen Gutachter ausgewählt und ihm Glauben geschenkt, insbesondere seiner Behauptung: „Eine solche bisher gemeinsam genutzte Wand war hier nicht vorhanden." Dies war der Hauptgrund, dass ich kein selbstständiges Beweisverfahren angestrebt und nicht geklagt habe. Auch Äußerungen im Gutachten wie: „Nach den jüngeren Gerichtsentscheidungen sehe ich nur eine geringe Erfolgsaussicht." und „Aus den zur Verfügung stehenden Unterlagen und bisherigen Erkenntnismöglichkeiten ist somit nicht abzuleiten, wer die Ursache für das Entstehen des jetzigen unzureichenden Zustands gesetzt hat und demzufolge die entsprechenden Kosten zu tragen haben könnte." Ist dies nicht eine rechtliche Beratung, da er zusätzlich mehrere Entscheidungen und Urteile des OLG Naumburg und Begründung des BGH in über zwei A4 Seiten ausführlich aufführte. Als ich ihn damit konfrontierte drohte er mir mit seinen Rechtsanwälten, wenn ich dies veröffentliche.

Falls sich herausstellen sollte, dass das Gutachten anfechtbar ist, weil fehlerhaft (Falls die Wand doch existiert, wie auf dem Bild ersichtlich(?) und der nicht gewünschten „beratenden rechtlichen Ausführungen", könnte ich dann Schadensersatz von ihm verlangen?
Wer kann das Gutachten von 2013 gerichtsfest prüfen?
Und gilt dafür wiederum eine Frist (2016 moniert)?

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung der Nachfrage.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.08.2019 | 21:21

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Es ist mir nicht möglich, aus der Ferne das SV-Gutachten zu bewerten. Denn auch das vom mir eingangs zitierte Urteil des BGH hat zur Frage der Grenzwand vor Ort eine Differenzierung vorgenommen:

Zitat:
Für eine nach dem Abriss erforderliche Außenisolierung des Nachbargebäudes ist der Eigentümer der Grenzwand nicht verantwortlich. Da eine Grenzwand die Grenze nicht überschreitet, ist sie nämlich - im Gegensatz zu einer auf der Grenze errichteten halbscheidigen Giebelwand nach einem Anbau
- keine Grenzanlage im Sinne der § 921 BGB: Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen , § 922 BGB: Art der Benutzung und Unterhaltung ; infolgedessen ist ihr Eigentümer im Verhältnis zu seinem Nachbarn nicht gemäß § 922 BGB: Art der Benutzung und Unterhaltung verpflichtet, die Funktionsfähigkeit der Grenzwand zu erhalten (Senat, Urteil vom 18. Mai 2001 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%20119/00" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.05.2001 - V ZR 119/00: Eigentumsverhältnisse an einer Grenzwand">V ZR 119/00</a> m.wN.


Es kommt also auf die tatsächlich vom SV vorgefundenen Verhältnisse vor Ort an und für welche Schäden in welcher Höhe Schadensersatz von Ihnen gefordert würde.

Wenn jetzt - wie Sie schreiben - "ein neuer Schaden schon eingetreten ist in dem sich Lehm herausgelöst hat", rechtlich Ihnen also erst jetzt zur Kenntnis im Sinne des § 199 BGB: Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen gelangt ist, wäre aktuell zu diesem Schaden die regelmäßige Verjährung noch nicht eingetreten.

Wohlgemerkt, muss aber zunächst klar sein, ob diese Haftung dem Grunde nach entsprechend der obigen Ausführungen besteht.

Dazu wäre dann ein selbständiges Beweisverfahren - auch fristen-hemmend - in Betracht zu ziehen.
Das ist zwar zunächst kostengünstiger, als eine Klage, muss aber dennoch wegen der von Ihnen vorzuschießenden Sachverständigenkosten sehr wohl überlegt und abgewogen werden.

Dann würde vom Gericht ein unabhängiger Sachverständiger bestellt werden, der - anders als von Ihnen geschildert - vor Gericht einen höheren "Beweiswert" hätte, als ein Privatgutachter, dessen Haftung im übrigen wegen eines falschen Sachverständigengutachtens i. d. R. gemäß § 634a BGB: Verjährung der Mängelansprüche in der 3-jährigen Regelverjährung (§ 199 BGB: Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen ) verjährt.

Aber nochmals: Das Prozesskostenrisiko muss sehr wohl abgewogen werden und sollte daher vor Ort anwaltlich vertiefter beraten werden, als das aus der Distanz überhaupt möglich ist.

Alles Gute zum Erfolg wünscht,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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