Freizeit-Pacht-Grundstück / Häuschen / Abwasser entsorgungspflicht

Question

Sachverhalt: Eine Familie möchte in Brandenburg zum Zwecke der Erholung ein Grundstück pachten, das für diese Art der Nutzung auch dafür vorgesehen ist (kein Verein o.ä.). Das Grundstück hat Stromanschluss und Wasser (Brunnen mit Pumpe), aber keine Abwassergrube! Das Grundstück wurde dem jetzigen Besitzer nach der Wende rückübertragen. Der Familie wird ein Pachtvertrag über 10 Jahre angeboten, der danach jährlich gekündigt werden kann.

Auf dem Grundstück steht ein Häuschen, das noch im Besitz des vorherigen Pächters ist und das die Familie von diesem erwerben möchte. Die Existenz einer Baugenehmigung ist nicht bekannt. Die Familie möchte eine Abwassergrube auf dem Grundstück einbauen.

1. Frage: Würde ein neu geschlossener Pachtvertrag durch das "Schuldrechtanpassungsgesetz" tangiert werden (wodurch das Eigentum an den Baulichkeiten am 03.10.2022 auf den Grundstückseigentümer über geht)?

2. Frage: Steht der Verpächter in der Pflicht, sich (z.B. bei Neuverpachtung) um die Abwasserentsorgung zu kümmern bzw. müssten die Kosten für den Einbau einer Abwassergrube von ihm übernommen werden?

3. Frage: Szenario - In 10 Jahren kündigt der Verpächter der Familie fristgerecht, weil er das Grundstück nun selber nutzen möchte. Wäre er dann verpflichtet, der Familie das Häuschen abzukaufen? Wonach würde sich der Preis bemessen, nach dem ursprünglichen Kaufpreis oder dem "baulichen Wert"?

Vielen Dank.

Rechtsanwalt Frank Phileas Lemmer · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung wie folgt beantworten:    Zunächst gehe ich davon aus, dass der Pachtvertrag mit dem vorherigen Nutzer beendet ist.    Das Schuldrechtsanpassungsgesetz &lpar;SchuldRAnpG&rpar; gilt gemäß &#167; 3 nur für solche Verträge, die bis zum 02.10.1990 bereits abgeschlossen waren. Wenn Sie also jetzt einen Pachtvertrag abschließen, spielt das SchuldRAnpG keine Rolle mehr.    Der Grundstückseigentümer ist nicht verpflichtet, eine Abwasseranlage zur Verfügung zu stellen oder sich an solchen Kosten zu beteiligen.     Das auf dem Grundstück befindliche Haus gehört bei einer Verpachtung zur Pachtsache, muss also nicht von Ihnen käuflich erworben werden. Da der Pachtvertrag mit dem vorherigen Pächter offenbar beendet ist, ist das Haus bereits in das Eigentum des Grundstückseigentümers und Verpächters übergegangen. Dies ergibt sich aus &#167; 11 des SchuldRAnpG:    " Mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses geht das nach dem Recht der Deutschen Demokratischen Republik begründete, fortbestehende Eigentum an Baulichkeiten auf den Grundstückseigentümer über.    Eine mit dem Grund und Boden nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck fest verbundene Baulichkeit wird wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.    Rechte Dritter an der Baulichkeit erlöschen. "       Aus den vorgenannten Gründen erscheint es kaum vorstellbar, dass das Haus nicht schon im Eigentum des Grundstückseigentümers sein soll.    Hier sollten Sie noch einmal beim Grundstückseigentümer nachfragen, ob derzeit tatsächlich noch ein Pachtverhältnis mit einem Nutzer besteht, das vor dem 03.10.1990 abgeschlossen wurde.    Eine Kaufverpflichtung hinsichtlich des Hauses besteht für den Grundstückseigentümer mit Abschluss eines neuen Pachtvertrages mit Ihnen jedenfalls nicht, da, wie bereits ausgeführt, das SchuldRAnpG für einen neuen Vertrag nicht gilt.    Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.     Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.    Mit freundlichen Grüßen

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Rechtsanwalt Frank Phileas Lemmer

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