Frage zu Renovierung/Schönheitsreparatur im Mietvertrag

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Verpflichtung des Mieters zur renovierten Rückgabe der Wohnung
Die von Ihnen formulierte Klausel in § 7 des Mietvertrags ist problematisch und birgt die Gefahr, unwirksam zu sein. Nach der Rechtsprechung des BGH (z. B. Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18; Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14) sind starre Verpflichtungen zur Endrenovierung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Abnutzungszustand der Wohnung unwirksam.

Damit eine Klausel wirksam ist, müssen folgende Punkte beachtet werden:

- Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nur zulässig, wenn er die Wohnung zu Mietbeginn renoviert oder zumindest nicht unrenoviert erhalten hat.
- Eine starre Verpflichtung zur Rückgabe in renoviertem Zustand ist unwirksam, wenn sie nicht auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad abstellt.
- Eine Farbvorgabe ist nur zulässig, wenn sie den Mieter nicht unangemessen einschränkt.

Vorschlag für eine wirksame Klausel:
"§ 7 Schönheitsreparaturen

Der Mieter übernimmt während der Mietzeit auf eigene Kosten die laufenden Schönheitsreparaturen, soweit diese erforderlich sind, um den ursprünglichen Zustand der Wohnung – unter Berücksichtigung der Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch – zu erhalten.
Die Wohnung wird dem Mieter in renoviertem Zustand übergeben. Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem Zustand zurückzugeben, der einer normalen Abnutzung entspricht. Eine Verpflichtung zur Endrenovierung besteht nur, wenn der Zustand der Wohnung über die üblichen Gebrauchsspuren hinausgeht.
Farbgestaltungen müssen so gewählt werden, dass sie einer umstandsfreien Weitervermietung nicht entgegenstehen.
Diese Formulierung orientiert sich an den Vorgaben des BGH und ist wesentlich sicherer als eine starre Renovierungspflicht bei Auszug."

2. Regelung für Übernahme von Möbeln zwischen Vor- und Nachmieter
Wenn der Vormieter mit dem Nachmieter vereinbart, dass dieser Möbel übernimmt und im Gegenzug auf eine Renovierung verzichtet, sollte dies klar dokumentiert werden.

Kann der Mietvertrag trotzdem eine renovierte Übergabe vorschreiben?
Ja, aber nur, wenn der Nachmieter die Wohnung tatsächlich in renoviertem Zustand übernimmt. Das bedeutet:

Falls der Vormieter nicht renoviert und der Nachmieter die Wohnung so übernimmt, wäre eine Klausel zur renovierten Rückgabe unwirksam.
Der Vermieter sollte dies klarstellen, um Streit zu vermeiden.

Vorschlag für eine wirksame Nachmieterregelung:

"Vereinbarung zwischen Vermieter, Vormieter und Nachmieter

Der Nachmieter übernimmt die Wohnung in dem Zustand, in dem sie sich aktuell befindet. Der Vermieter schuldet keine Renovierung durch den Vormieter.
Der Nachmieter erkennt an, dass die Verpflichtung zur Renovierung bei Auszug davon abhängt, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde.
Der Vermieter ist von allen Ansprüchen hinsichtlich etwaiger Renovierungsverpflichtungen des Vormieters freigestellt.

Formulierung für den Mietvertrag des Nachmieters:
"Die Wohnung wird in dem Zustand übergeben, der im Übergabeprotokoll dokumentiert ist. Sofern sie renoviert übergeben wird, verpflichtet sich der Mieter, sie in einem Zustand zurückzugeben, der einer normalen Abnutzung entspricht. Eine Endrenovierungspflicht besteht nur, wenn der Zustand der Wohnung über übliche Gebrauchsspuren hinausgeht."

Fazit:
Die aktuelle Klausel ist rechtlich riskant, da eine starre Renovierungspflicht bei Auszug unwirksam ist. Eine Klausel, die auf den tatsächlichen Abnutzungszustand abstellt, ist besser.
Bei Übernahme durch den Nachmieter ohne Vormieter-Renovierung darf keine generelle Renovierungspflicht vereinbart werden, da dies gegen BGH-Rechtsprechung verstoßen könnte. Eine vertragliche Klarstellung zwischen allen Beteiligten ist empfehlenswert.
Ich hoffe, dass Ihnen diese Hinweise weiterhelfen!

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen