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Schönheitsreparatur/Renovierung


| 04.03.2005 20:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte RAe!

Ich wohne seit 7 Jahren in einer Wohnung und habe nun fristgerecht gekündigt zum Juni 05. In Absprache mit der Verwaltungsfirma suche ich einen Nachmieter zum 01.04.05.
Kann ich mit Einverständnis des Nachmieters ohne Renovierung ausziehen?
Muss ich im Lichte der neueren BGH-Entscheide überhaupt renovieren?
Anbei ein Auszug aus dem 12seitigen (!) Mietvertrag.


§ 17 Instandhaltung der Mieträume
1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.
2. Der Mieter verpflichtet sich während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fussböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Aussentüren von Innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten handwerksgerecht auszuführen.
(hier ursprüngliche Fristen gestrichen. Maschinenschriftliche Ergänzung) „siehe hierzu § 35“

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte.

§ 27 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses, spätestens bei seinem Auszug, hat der Mieter die Mieträume gemäß § 17 Ziffer 2 dieses Vertrages, im übrigen in sauberem Zustand zurückzugeben.
2. Vom Mieter entfernte Ausstattungen hat er in gebrauchsfähigem Zustand wiederherzustellen.
3. Sämtliche Schlüssel ...
4. Die Rückgabe der Räume hat an einem Werktag ...

(maschinenschriftliche Ergänzung) Die Wohnung ist in einem gebrauchsfähigem, mängelfreiem und neu dekoriertem Zustand zu übergeben. Die Mängelbeseitigungsarbeiten sind handwerks- und fachgerecht auszuführen.

§ 35
In Ergänzung zu § 17 Absatz 2 wird folgendes vereinbart:

Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen gemäß nachstehend aufgeführtem Fristplan auszuführen:

Alle 2 Jahre Küchen und Kochnischen
Alle 3 Jahre ...
Alle 4 Jahre ...
Alle 5 Jahre ...
Alle 7 Jahre ...

Die Renovierungsfristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war.

Besten Dank im Voraus!
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt zu beantworten:

Zunächst ist festzuhalten, dass der Vermieter auf Grund der Gesetzeslage selbst verpflichtet ist, sog. Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Dies kann vertraglich nur durch wirksame Vereinbarung abgeändert werden. Gibt es keine wirksame Vereinbarung, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung.

Renovierungspflichten für Mieter sind dann unwirksam, wenn sie einen starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung vorsehen. In der erwähnten BGH-Entscheidung bekam ein Mieter Recht, der laut Vertrag Küche, Bad und Toilette alle zwei, die übrigen Räume alle fünf Jahre renovieren sollte. Nach den Worten des BGH benachteiligt eine solche Klausel den Mieter unangemessen, wenn die Fristen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf gelten. Weil Fristenplan und Renovierungspflicht sich nicht trennen lassen, ist der Mieter in diesem Fall laut BGH ganz von seiner Verpflichtung befreit. Nach den Worten des Karlsruher Gerichts ist die Klausel nicht lediglich als Richtlinie zu verstehen, nach der eine Renovierung im Normalfall nach Ablauf der Fristen angezeigt sei. Vielmehr liegt eine "starre" Fälligkeitsregelung vor, weil nach dem Wortlaut eine Renovierung spätestens nach Ablauf der genannten Fristen vorzunehmen sei. Dies verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, weil es dem Mieter eben auch dann Schönheitsreparaturen auferlege, wenn dafür gar kein Bedarf bestehe. Eine Richtlinie, die Ausnahmen vom Fristenplan zulässt, wäre nach Auffassung des Gerichts dagegen zulässig. Der BGH verwies auf einen in der Praxis verbreiteten Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums, wonach Schönheitsreparaturen "im allgemeinen" nach drei Jahren in Küchen und Bädern, nach fünf in Wohn- und Schlafräumen und nach sieben in Nebenräumen erforderlich werden. Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: VIII ZR 361/03 v. 02.08.2004)

Genau diese Konstellation ergibt sich aus dem von Ihnen übermittelten Mietvertrags-Auszug. Sie wären zu einer starren Renovierung verpflichtet. Eine Einschränkung haben Sie nicht mitgeteilt.

Damit ist die Klausel unwirksam und Sie sind nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Weiterhin gilt, dass ein Mietvertrag, der regelmäßige Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsieht, insoweit unwirksam ist, wenn er den Mieter gleichzeitig zur vollständigen Renovierung der Wohnung beim Auszug verpflichtet. Auch diese scheint hier nach der Ergänzung zu § 27 MV der Fall zu sein, wobei dies im Widerspruch zu § 17 MV steht. Ein solcher Widerspruch geht stets zu Lasten den Verwenders.
Alle Ausführungen setzten voraus, dass es sich um einen Formular-Mietvertrag handelt. Auf Grund Ihrer Schilderung setzte ich dies aber Voraus

Ergänzend möchte ich darauf hinweisen, dass Beschädigungen der Mietsache keine Schönheitsreparaturen darstellen und daher hier der Mieter in der Pflicht bleibt.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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