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Gültigkeit Schönheitsreparatur/Renovierungs Klausel im Mietvertrag

| 11.06.2012 22:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben unseren Mietvertrag mit einer Wohnungsbaugesellschafft vom 19. März 2007 (Beginn Mietverhältnis 01. April 2007, Erstbezug) fristgerecht zum 1. August 2012 gekündigt. Unserer Meinung nach sind die vertraglichen Klauseln ungültig und daher keine Renovierung/Schönheitsreparatur notwendig. Wir planen die Wohnung besenrein zu übergeben.

Können Sie uns bitte bestätigen, ob wir mit unserer Auffassung richtig liegen und ohne Renovierung ausziehen können? Wenn ja, können Sie möglichst auch das entsprechende Urteil nennen?

Nachfolgend der entsprechende Paragraph des Mietvertrages:

§4 Schönheitsreparaturen

(1) Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter auszuführen.

(2) Soweit das Wohnungsunternehmen oder der Mieter Ausgleichsbeträge für unterlassene Schönheitsreparaturen (vgl. Abs. 6) vom Vermieter erhalten hat, sind diese zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu verwenden, bzw. bei Ausführung durch den Mieter an diesen auszuzahlen.

(3) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen

das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Dekcen, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Aussentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre und das Reinigen der Teppichböden.

Die Schönheitsreparaturen sind nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

a) Alle drei Jahre in Küchen, Bädern, Duschen
Dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre alle fünf Jahre durchzuführen.

b) Alle fünf Jahre in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten

c) Alle sieben Jahre in anderen Nebenräumen

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(4) Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 3 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so sind nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu kürzen.

(5) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Abs. 3 und 4 fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

(6) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Abs. 3 und 4, so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten im Sinne des Abs. 3 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.

Der zu zahlende Anteil entspricht, soweit nach Abs. 4 nichts anderes gilt, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Abs. 3 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses abgelaufenen Zeiträumen.

Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Abs. 2), Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.

Bitte beachten Sie vorab, dass meine nachstehenden Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können.

„Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart" der Schönheitsreparaturen erheblich abweichen darf, ist unklar und benachteiligt den Mieter unangemessen; eine derartige Klausel ist unwirksam und bringt die gesamte Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen zu Fall (Fortführung BGH, Urt. v. 28.03.2007 – VIII 199/06 -; Anschluss LG Berlin, Urt. v. 29.05.2007 63 S 442/06 -)."

So hat es das LG Freiburg in seinem Urteil vom 12.07.2011, Az.: 3 S 74/11 , entschieden.

Der BGH hatte bereits zuvor eine ähnliche Klausel (ohne das Wörtchen "erheblich") als unwirksam angesehen, siehe http://www.mieterbund.de/aktuelles_urteil_0607.9.html.

Im Ergebnis werden Sie also NICHT renovieren müssen und auch keine Ausgleichszahlung erbringen müssen. Die besenreine Übergabe wird ausreichend sein.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen stehe ich gerne zur Verfügung.

Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.



Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt



Rückfrage vom Fragesteller 24.06.2012 | 22:54

Sehr geehrter Herr Schwartmann, vielen Dank für Ihre Antwort. Das von Ihnen genannte Urteil bezieht sich ja, wie Sie bereits schrieben, auf die Klausel "abweichen", ohne das zusätzliche Wort "erheblich", welches in unserem Vertrag aufgeführt ist. Die Hausverwaltung sieht daher keinen Zusamenhang, bzw. moniert, dass kein BGH-Urteil hierzu vorliegt und geht weiterhin von einer Gültigkeit der Klausel aus. Kann ich die von Ihnen genannten Urteile wirklich 1:1 auf unsere Klausel übertragen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.06.2012 | 23:04

Sehr geehrter Ratsuchender,

ja, das können Sie.

Der BGH hat die Klausel als unwirksam erachtet, weil sie nicht transparent genug ist und der Mieter nicht weiß, was mit "der bisherigen Ausführungsart" gemeint ist:

"Die Klausel ist deshalb unklar, weil nicht eindeutig ist, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein
soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt."

Diese Ausführungen gelten natürlich auch für Ihre Klausel - das Wörtchen "erheblich" ändert also nichts.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.07.2012 | 22:02

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