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Feuchte-Schaden durch Fäkalienhebeanlage möglich

14.10.2018 21:56 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Ich habe im Untergeschoss seit 2 Jahren eine 2 zimmer Wohnung vermietet die mit einer Hebeanlage entwässert wird.
Da der Mieter fast alle Monate des Jahres die Miete verspätet und auch dies nur nach mehrmaliger Abmahnung gezahlt hat habe ich diesem zum 31.08.18 per Einschreiben gekündigt.
Das Einschreiben wurde von ihm nicht einmal auf der Post abgeholt.
Daraufhin habe ich ihm per 2. Einschreiben (Einwurf) fristlos gekündigt.
Dieses Einschreiben hat er auch beim leeren des Briefkastens erhalten.
Auch war der Mieter einige Zeit nicht in der Wohnung und auch mehrmalige Besichtigungstermine hat er platzen lassen.
Nun hat er nach mehrmaligen Anrufen die Mietrückstände (immer sehr verspätet) bar bezahlt.
Ich vermute wenn ich die Summe seiner Entschuldigungen zusammenzähle dass sein Gehalt gepfändet ist.
Nun habe ich heute festgestellt dass im Technik-Raum neben dem Bad die Wand feucht ist und beim Prüfen der Hebeanlage gesehen, dass diese streikt, verstopft ist oder ähnliches.
Nun habe ich Angst dass dadurch ein Wasser-Rückstau verursacht wurde und den Estrich unterwandert hat und auch die Wand dadurch feucht ist.
Bisher hat er auf Rückfrage angegeben es sei alles in Ordnung und er müsste nur im Bad den Rauhputz an einer Stelle streichen.
Seit ungefähr Anfang September hat er auch sein Bad-Fenster mit einem Karton blickdicht gemacht, was mich schon wunderte. Vermutlich konnte er die Wohnung wegen des defektes auch nicht mehr nutzen und war nicht mehr da (Wohnung aufgegeben?).
Bisher hat er aber die Wohnung nicht geräumt , obwohl ich ihm die Frist nur zum Ausziehen dahingehend verlängert habe. Auch dieses Wochenende hatte er zugesagt zu räumen und die Wohnung gerichtet zu übergeben. Als ich ihn dann heute Abend angerufen habe hatte er wieder Ausreden und versicherte mir, dass ich ab Morgen Abend 18.00 Uhr mit einem Interessenten in die Wohnung kann.
Falls er je Morgen den Zutritt gewährt und sich herausstellen sollte dass die Wand oder Wände des Bades und Schlafraum feucht sind und ev. auch der Estrich unterwandert wurde weiß ich nicht was ich tun sollte.
Was mach ich wenn er wieder nicht kommt?
Kann ich bei der Vermuteten Feuchte notfalls einen Schlüsseldienst beauftragen und öffnen lassen?
Wer kommt für so einen Schaden auf? Ich hatte beim Einzug von ihm gefordert eine Haftpflichtversicherung abzuschließen was ich leider nicht mehr geprüft habe. Was kann man mir raten?
kann es sein dass meine HausGrundbesitzer-Haftpflicht den Rückstau-Schaden übernimmt?
Ich bin völlig kirre

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Die Wohnung eigenmächtig öffnen zu lassen, ist bedauerlicherweise nicht zulässig, bzw. stellt verbotene Eigenmacht dar und kann strafrechtlich mit einem Hausfriedensbruch geahndet werden. Auch vermeintliche Gefahr im Verzug rechtfertigt nicht unmittelbar den Zutritt zur Wohnung bzw. nur dann, wenn keine andere Abhilfe mehr geboten ist. Dies wäre nur bei ganz akuten Gefährdungen der Fall, z.B. Gasgeruch, Brand etc.. Ein mutmaßlicher Wasserschaden und damit eine "allgemeine" Gefahr für die Gebäudesubstanz rechtfertigt dies meines Erachtens nicht, sondern nur wenn konkrete und tatsächliche Feststellungen vorliegen. Derzeit sind Sie jedoch nur im Bereich der Mutmaßung.

Sollten Sie wieder versetzt werden, bleibt Ihnen meines Erachtens nur der Gang vor ein ordentliches Gericht. Sofern Sie belegbare Nachweise für den Verdacht eines Wasserschadens haben, können Sie bei Gericht mittels einer einstweiligen Verfügung kurzfristig Zugang zum Mietobjekt bekommen. Insbesondere dann, wenn das Gericht diese ohne Anhöhrung des Mieters erlässt, weil dringende Gründe bestehen.

Erst nach Erlass der gerichtlichen Verfügung können Sie mit diesem gerichtlichen Titel unter zur Hilfenahme der Polizei und eines Schlüsseldienstes in die Wohnung eindringen.

Sofern er Ihnen die Wohnung öffnet und Sie den Schaden feststellen, gilt obiges ebenfalls für den Fall, dass er anschließend die Beseitigung der Schäden vereitelt oder verzögert bzw. Ihnen den Zutritt zur Schadensbeseitigung nicht gewährt. Sie sollten daher bei dem Termin möglichst einen Zeugen mitnehmen, der auch von derartigen Mängeln Kenntnis hat, am Besten jemanden mit handwerklichen Verstand, der dann ggf. vor Gericht sachkundige Erklärungen abgeben kann.

Für einen Wasserschaden kommt in der Regel zunächst die Gebäudeversicherung auf. Hat der Mieter den Schaden verursacht, kommt auch seine Privathaftpflichtversicherung auf. Für Mobiliar oder Inventar kommt in der Regel eine Hausratversicherung auf.

Liegen letzte nicht vor, so greift auch eine persönliche Haftung des Mieters im Falle des Nachweises eines Verschuldens.

Meine Empfehlung ist daher, dass Sie zunächst den Termin am Montag mit einem Zeugen wahrnehmen. Sollte der Mieter Ihnen den Zutritt verweigern oder aber nach Besichtigung und Mangelfeststellung die unmittelbare Beseitigung verweigern, sprich den Zutritt, können Sie eine einstweilige Verfügung bei Gericht beantragen, wozu ich jedoch die Beiziehung eines Rechtsbeistandes empfehle.

Den Schaden, sofern er besteht, sollten Sie dann auch sofort bei Ihrer Gebäudeversicherung anmelden und hinsichtlich des Mieters nachprüfen, ob dort Versicherungsschutz vorhanden ist und zudem mögliche Daten sichern, wie neue Anschrift, Arbeitgeber etc., was später ein Auffinden des Mieters erleichtert.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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