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| 22.06.2009 18:57 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Guten Tag,

wir sind gerade mitten in der Bauphase unseres Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung.

Der Baubeginn war am 13.03.2009, hier wurde mit dem Bodenarbeiten begonnen (Grundstücksaufschüttung). Laut Vertrag mit dem Architekten, der den geschlossenen Rohbau fertigen soll, soll er mit seinen Arbeiten innerhalb von 4 Monaten fertig sein.
Auszug aus dem Vertrag:
"Das Haus ist 4 Monate nach Baubeginn übergabefertig. Die Verkäuferin sichert die termingerechte Bezugsfertigkeit zu, ausgenommen sind nur höhere Gewalt."
Der Leistungsumfang ist wie folgt:
Planen, Anträge und Architektenleistung nach HOAI
Mauern der Geschosse inkl. Bodenplatte und Zwischendecke
Dachkonstruktion
Dachdeckerarbeiten
Fenster
Außenputz
Malerarbeiten Außen
Erstellung des Carport
Blower door Test
sowie diverse Unterlagen

Der Architekt ist bis zum 13.07.2009 mit seinen Arbeiten nicht fertig!
Durch die Verzögerung haben wir erhebliche Mehrkosten, wie Bereitstellungszinsen, Miete etc.
Hinzu kommt, dass meine Schwiegermutter, die in die Einliegerwohnung einzieht, ihr Haus zum 1. August verkauft hat und bei Bekannten unterkommen muss.
Zählen die Bodenarbeiten als Baubeginn und welche Kosten kann ich bei dem Architekten geltend machen?
Wie muss man in solchen Fällen am vorgehen?

Noch eine weitere Frage zum Bau direkt.
Im Vertag steht, dass "Das Grundstück wird auf das Strassenniveau mit Füllboden und abschliessenden Mutterboden aufgebaut" (Vertragsauszug), aber die Bodenplatte liegt unter dem Niveau der Strasse.
Im B Plan steht nur, dass die Bodenplatte nicht höher als 0,5 m über Strassenniveau sein darf.
Doch ist diese Bauweise rechtlich und Bautechnisch korrekt?

Ich denke, dass wir hierzu sowieso zu einen Anwalt gehen müssen, doch ich möchte die Kosten so gering wie möglich halten und möchte vorweg so viele Information wie möglich bekommen.

Ich danke Ihnen für Ihre Antwort.

Mit freundlich Grüßen
Der Fragesteller

22.06.2009 | 20:31

Antwort

von


(1404)
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61231 Bad Nauheim
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Tel: 0176/61732353
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Baubeginn

Nach den jeweiligen Bauordnung ist Baubeginn die erste Handlung, die unmittelbar der Verwirklichung des konkreten Vorhabens auf dem Baugrundstück dient. Beim Neubau ist dies der erste Spatenstich.

Die VOB verwendet sowohl in § 11 Nr. 1 Abs. 3 Teil A als auch in § 5 Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 4 Teil B den Begriff "Beginn der Ausführung". Den Vertragsparteien obliegt es dabei selbst, wie Sie im Bauvertrag den Baubeginn oder Beginn der Ausführung festlegen. Haben Sie mit dem Bauträger ausdrücklich geregelt, welche Maßnahmen der Auftragnehmer als Beginn der Ausführung durchführen muss, dann hat dies Vorrang vor einer allgemein gültigen Definition des Beginns der Ausführung.

Besteht im Bauvertrag keine Regelung so gilt Folgendes:

Hat der Auftragnehmer auch Planungsleistungen zu erbringen, was beim Schlüsselfertigbau zwar nicht zwingend, aber die Regel ist, dann ist mangels anderweitiger Vereinbarung unter Ausführungsbeginn bereits die Fertigung und Vorlage der Planung durch den Auftragnehmer zu verstehen.

Obliegt dem Auftragnehmer nur die Erbringung von Bauleistungen, so sind innerbetriebliche Arbeitsvorbereitung nicht als Baubeginn zu sehen. Beginnt der Auftragnehmer jedoch bereits mit konkreten Maßnahmen auf der Baustelle oder Produktion oder Herstellung von Betonfertigteilen, Fassadenelementen, dann liegt eine Baubeginn vor. Jedenfalls stellt die Arbeitsaufnahme auf der Baustelle einen Baubeginn dar.

Die durch die Verzögerung entstehenden Mehrkosten gilt es sorgfältig zu Beweiszwecken zu dokumentieren. So sollen Sie sich entsprechende Zinsbestätigungen erstellen lassen. Hinsichtlich der Miete ist zu beachten, dass an deren Stelle die monatliche Annuität treten könnte, so dass hier lediglich eine Differenz als Schaden geltend gemacht werden kann. Allerdings sollten Sie den Vertrag auf eine Vertragsstrafe oder Höchstbetrag für einen Schadensersatz prüfen.

Hinsichtlich der Schwiegermutter ist zu beachten, dass diese wohl nicht Vertragspartnerin ist und auch die unzweifelhaft auftretenden Umstände nur schwer bezifferbar ist. Hier dürfte eine Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen schwer fallen.

2. Soweit der Bauplan keine Einschränkung vorsieht, dass die Bodenplatte unterhalb des Straßenniveaus liegen, wäre dies aus bauordnungsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Sicherheitshalber sollten Sie sich aber mit der zuständige Bauordnungsbehörde abstimmen.

Allerdings gilt es hier zu beachten, inwieweit die Straßenentwässerung dann das zu fertigende Haus beeinträchtigen kann. Zudem wird vertraglich eine Bodenplatte auf Straßenniveau geschuldet, so dass Sie den Auftragnehmer hier unverzüglich darauf hinweisen sollten, dass die Leistung nicht vertragsgerecht erfolgt ist und demnach ein entsprechender Nachbesserung oder eine Niveauanpassung zu erfolgen hat, bevor die Seitenwände aufgebaut werden.

Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Rückfrage vom Fragesteller 22.06.2009 | 22:18

Erstmal vielen Dank für die schnell Antwort.

Zu den Schadensersatzanspruch habe ich im Vertrag gelesen, Zitat:
"Beide Vertragsparteien haben nur gesetzliche Schadenersatz- und Rücktrittsrechte nach dem bürgerlichen Gesetzbuch."
Was kann ich daraus verstehen, könnten Sie mir dies erläutern oder den entsprechenden Paragrafen nennen, falls die Antwort zu umfangreich sein sollte?

Zu den Mehrkosten meiner Schwiegermutter.
Sie ist mit Bauherrin hat also den Vertrag mit unterschrieben.
Wäre es in diesem Fall einfacher Schadensersatz zu fordern?

Vielen Dank nochmal und einen schönen Gruß

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.06.2009 | 22:41

Bei dem Schadensersatzanspruch handelt es sich um den Verzugsschaden. Dieser richtet sich nach § 286 BGB: Verzug des Schuldners , § 280 BGB: Schadensersatz wegen Pflichtverletzung .

Die Regelung bezieht sich lediglich auf die gesetzlichen Bestimmungen, so dass eine Vertragsstrafe nicht vertraglich gergelt ist.

Da Ihre Schwiegermutter Vertragspartner geworden ist, bestehen grundsätzlich Schadensersatzansprüche. Allerdings müssen hierzu quantifizierbare Schäden geltend gemacht werden können.

Beste Grüße

Bewertung des Fragestellers 24.06.2009 | 10:01

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