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Kosten Bei Vorkaufsrecht

01.10.2010 10:45 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Welche Kosten müssen bei einem Immobilienkauf von einem Vorkaufsberechtigten bei Ausübung seines Vorkaufsrechts getragen werden? Die normalen notariellen Kaufvertragskosten und Grundbuchkosten sind klar.Wie steht es mit den Maklerkosten eines vom Verkäufer beauftragten Maklers ( nicht im Kaufvertrag erwähnt !). Was ist mit eventuellen Spesen des Erstkäufers? Müssen die zu übernehmenden Kosten dem Vorkaufsberechtigten vor Ausübungs seines Eintrittsrechts genannt werden oder können diese auch nachträglich berechnet werden? Wie steht es mit den Kosten des Notars, die dieser für die Vorbereitung des Kaufvertrags ( z.B. Auffindung der Vorkaufsberechtigten - eine WEG mit 28 Miteigentümern - und Ähnliches , wird mit Euro 9.000.- beziffert !!!) unabhängig von den echten Kaufvertragskosten in Rechnung stellt?

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Der Vorkaufsberechtigte muss auch sonstige Pflichten, die der Dritte (Käufer) als Gegenleistung für den Erwerb des Kaufgegenstands übernommen hat, erfüllen. So muss er Belastungen übernehmen, zu deren Übernahme sich der Dritte vertraglich verpflichtet hat.

2.
Sind Maklerkosten nicht im Kaufvertrag erwähnt, so ist es nach meiner ersten vorläufigen Meinung derart, das diese auch vom Vorkaufsberechtigten nicht übernommen werden müssen.

Dieses bestätigt nach meiner Auffassung auch die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Zur Bindung des Vorkaufsberechtigten an die Vereinbarung im Erstvertrag, durch die sich der Erstkäufer in Form einer sog. Maklerklausel verpflichtet hat, an den Makler, der den Vertrag vermittelte, Provision zu zahlen, BGH, Urteil vom 14-12-1995, Az.: III ZR 34/95 ).

3.
Derart verhält es sich nach meiner ersten Einschätzung auch hinsichtlich der Spesen und den außerordentlichen Notarkosten, sind diese also nicht im Erstvertrag erwähnt, so müssen Sie auch nicht vom Vorkaufsberechtigten bei Ausübung des Vorkaufsrechts übernommen werden.

4.
Der Verpflichtete (Verkäufer) hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.

Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. 2Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.

Daraus sind dann die Zahlungsverpflichtungen für den Vorkaufsberechtigten ersichtlich.

5.
Abschließend gilt allgemein:

Pflichten, die der Dritte nicht als Gegenleistung für den Erwerb des Kaufgegenstands übernahm und an deren Erfüllung der Verpflichtete kein Interesse hat, zählen nicht zu den „Bestimmungen" (Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat) und binden daher den Berechtigten nicht.

Die Vereinbarung solcher Pflichten im Vertrag zwischen Verpflichtetem und Drittem hat in der Regel den Sinn, den Berechtigten entweder von der Ausübung des Vorkaufsrechts abzuschrecken oder ihn zumindest im Interesse des Dritten zur Erfüllung dieser Pflicht zu nötigen.

Nach der Formulierung der Rechtsprechung handelt es sich hierbei um „Fremdkörper" im Kaufvertrag, die nicht zu übernehmen sind.

Letztlich dürfte eine hier weitere Einzelfallrecherche unvermeidlich sein.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.



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