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Fensterbrüstung unter Norm+Plan: Haftet der Bauträger ?


| 29.11.2010 19:27 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Hallo,

wir haben in Baden-Württemberg gebaut. Nach 1,5 Jahren stellt ein Bekannter fest, dass an einigen Fenstern die Fenster-Brüstungshöhe (Oberkante Fertigfußboden bis Oberkante Fenstersims) zu klein ist: 76,8cm statt 80cm (Bauvorschrift) und Planangabe BRH: 86,5cm.

Neben der Planabweichung stellt die zu geringe Brüstungshöhe eine akute Absturzgefahr dar und ist unter der Norm.

Fragen:
1. Ist die Definition Brüstungshöhe 100% richtig definiert, oder dehnbar ?
2. Ist der Bauträger (nach 1,5 Jahren) zur Nachbesserung verpflichtet und welche Gesetzesgrundlage trifft zu (Paragraph) ?
3. Ein potenzieller Fensterumbau durch den Bauträger würde die Fassade+Dämmung etc. beschädigen. Können wir eine Wertminderung des Hauses beim Bauträger geltend machen ?

Vielen Dank für eine präzise Antwort.

Liebe Grüße

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Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

1. Ist die Definition Brüstungshöhe 100% richtig definiert, oder dehnbar ?

Leider ist der Begriff nicht dehnbar. Er ist in § 3 Abs. 3 S. 3 Allgemeine AusführungsVO zur Landesbauordnung (LBOAVO) des Landes Baden-Württemberg wie folgt definiert:

„Bei Fensterbrüstungen wird die Höhe von Oberkante Fußboden bis Unterkante lichte Fensteröffnung gemessen."

2. Ist der Bauträger (nach 1,5 Jahren) zur Nachbesserung verpflichtet und welche Gesetzesgrundlage trifft zu (Paragraph) ?

Nach nur 1,5 Jahren sollte der Bauträger noch zur Nachbesserung verpflichtet sein. Die Rechtsgrundlage variiert aber danach, ob der von Ihnen geschlossene Bauträgervertrag eher als Kaufvertrag zu qualifizieren ist (also Kauf eines bebauten Grundstücks), als Werkvertrag (Sie hätten in diesem Fall bereits ein Grundstück besessen und nunmehr allein den „Bau" in Auftrag gegeben) oder eine Mischform (Kauf hinsichtlich Grundstück, Werkvertrag hinsichtlich Gebäude).

a)

Wenn Sie ein bebautes Grundstück erworben haben sollten und das Gebäude nach Planung des Bauträgers errichtet wurde (Sie also hierauf keinen oder nur unwesentlichen Einfluss hatte), so dürfte es sich eher um einen Kaufvertrag handeln. Ihre Rechte würden sich dann nach dem Kaufrecht richten (§§ 433 ff. BGB).

Grundvoraussetzung für die Geltendmachung der dort geregelten Gewährleistungsrechte wäre, dass das Haus mangelhaft wäre. Vorrangig liegt ein Mangel vor, wenn der gekaufte Gegenstand von einer Beschaffenheit ist, die von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Die geplante Fensterhöhe könnte – je nach Ausgestaltung Ihres Vertrages – eine solche Beschaffenheitsvereinbarung sein. Jede Abweichung wäre dann ein Mangel.

Soweit eine solche Beschaffenheitsvereinbarung nicht vorliegt, so müsste das Haus jedenfalls zum vertragsmäßigen Gebrauch tauglich sein. Diese Tauglichkeit wäre jedenfalls dann nicht mehr vorhanden, wenn Ihnen aufgrund der unzureichenden Brüstungshöhe die Wohnnutzung ordnungsbehördlich untersagt werden würde. Die bloße Nichterfüllung der Normen dürfte hierzu nicht ausreichen, insbesondere wenn eine Befreiung durch die Baubehörde zu erlangen wäre.

Primäres Gewährleistungsrecht wäre die Nacherfüllung. Diese ist technisch möglich, etwa durch den Neueinbau der Fenster in richtiger Höhe. Allerdings wäre eine solche Maßnahme mit ernormen Kostenaufwand verbunden: Die Stürze müssten höher gesetzt werden, die Dämmung oben gekürzt und unten ergänzt werden und – soweit die betreffende Wand keine „Unterbrechungen" bietet – die vollständige Oberbeschichtung der Wand erneuert werden, da insbesondere bei Strukturputzen ein „Beiputzen" optisch zu keinen hinnehmbaren Ergebnissen führt. Aus diesem Grund könnte der Bauträger – je nach Höhe der Kosten – die Nacherfüllung berechtigt verweigern.

Ist die Nacherfüllung nicht möglich (bzw. kann sie verweigert werden), so kämen in Betracht das Recht zum Rücktritt (Folge: Rückabwicklung des Kaufvertrages) oder der Schadensersatz (denkbar wären hier die Kosten für Schutzvorrichtungen und ggf. Wertminderung wegen deren evtl. optischer Beeinträchtigung des Gebäudes). Welche Lösung Sie hier bevorzugen, kann sich alleine nach Ihren Wünschen und Bedürfnissen richten.

Die kaufrechtlichen Gewährleistungsrechte verjähren innerhalb von 5 Jahren, § 438 Abs. 1 Nr. 2 lit. a BGB.

b)

Soweit Sie auf Planung und ggf. sogar Ausführung des Baus wesentlichen Einfluss nehmen konnten, so liegt (zumindest insoweit) eher ein Werkvertrag vor. Auch dort läuft es nach den §§ 633 ff. BGB auf die Geltendmachung der Gewährleistungsrechte hinaus. Insoweit kann ich auf a) verweisen. Auch in diesem Falle träte die Verjährung nach 5 Jahren ein, § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Allerdings bestünde in diesem Fall die Gefahr, dass die Mängelrechte infolge einer beanstandungsfreien Abnahme nicht mehr geltend gemacht werden können, § 640 Abs. 2 BGB. Denn wird die Abnahme erklärt, müsste die Geltendmachung von Rechten wegen Mängeln vorbehalten werden, § 640 Abs. 1 BGB.

3. Ein potenzieller Fensterumbau durch den Bauträger würde die Fassade+Dämmung etc. beschädigen. Können wir eine Wertminderung des Hauses beim Bauträger geltend machen ?

Soweit nach 2. a) oder 2. b) ein Nacherfüllungsanspruch besteht, müsste auch die Fassade einschl. Dämmung wiederhergestellt werden.

4.

Die von Ihnen aufgeworfenen Fragen konnte ich leider nur sehr abstrakt beantworten. Dies liegt vor allem daran, dass es im einzelnen auf den von Ihnen geschlossenen Vertrag ankommt. Nur bei vollständiger Kenntnis hiervon wird sich dieser dem maßgeblichen Vertragstypus (und den damit verbundenen Gewährleistungsrechten) zuordnen lassen. Diese Zuordnung ist aber im Hinblick auf die im Falle eines Werkvertrags möglicherweise erfolgte Abnahme und dem damit verbundenem Rechtsverlust von großer Bedeutung.

Überdies können sich aus dem von Ihnen geschlossenen Vertrag bedeutende Änderungen hinsichtlich der Gewährleistungsrechte bzw. Verjährungsfristen ergeben.

Sie sollten sich daher – schon angesichts der möglichen wirtschaftlichen Tragweite – unter Vorlage sämtlicher Unterlagen persönlich beraten lassen. Anderenfalls dürfte eine sachgerechte Wahrung Ihrer Interessen nur schwer möglich sein. Selbstverständlich können Sie zuvor versuchen, mit dem Bauträger eine Einigung zu erzielen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2010 | 20:44

Sehr geehrter Herr Koppenhöfer,

danke für Ihre Erläuterungen und die rasche Antwort! Eine ergänzende Information: Wir haben mit einer Fertighaus Firma im August 2008 einen Werkvertrag abgeschlossen.

In Ihrer Definition der Fensterbrüstungshöhe zitieren Sie die LBOAVO gültig ab 1.3.2010. In der beim Vertragsabschluss gültigen LBOAVO (Stand 2004) heißt es "Die Höhe der Umwehrungen darf auf o,8m verringert werden, wenn die Tiefe der Umwehrung mindestens 0,2m beträgt. Bei Fensterbrüstungen wird die Höhe von Oberkante Fußboden bis Unterkante Fensteröffnung gemessen."

Frage: Wie wird die Brüstungshöhe nun eindeutig gemessen und was sind die für den Laien verständlichen Referenzpunkte?
Meines Erachtens ist die Oberkante Fensterbrett der entscheidende Bezug für eine Brüstungshöhe von 80cm, weil die Brüstung hier eine Tiefe von mindestens 0,2m hat. Der Fensterrahmen, der sozusagen über dem Fensterbrett liegt, ist ja vglw. schmal - also weit kleiner als 0,2m. Unser Bautäger bezieht sich in den Plänen scheinbar auf die Oberkante des Fensterrahmens bei geöffnetem Fenster, weshalb die Brüstungshöhe deutlich über 80cm liegt.

Sollte unser Bauträger die falsche Referenz genommen haben, hat er alle unsere Fenster und falsch eingebaut! Der Bauträger könnte dann damit konfrontiert werden, dass er nicht vorschriftgemäß und nicht zeichnungsgerecht gebaut hat.
Ich nehme an, dass in diesem Fall, selbst die von uns unterzeichnete Abnahme (Zitat: "...wurde von der Bauherrschaft heute in vertragsmäßigem Zustand übergeben und abgenommen.") hinfällig wäre und wir sehr gute Chancen bei der Geltendmachung der Mängelrechte haben..

Recht herzlichen Dank für Ihre Antwort.

Einen freundlichen Gruß nach Bochum

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.12.2010 | 17:05

Sehr geehrte Rechtsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Auch nach § 3 Abs. 3 S. 1 LBOAVO (2010) darf die Höhe der Brüstung auf 80 cm reduziert werden, wenn die Tiefe der Brüstung mindestens 0,2 m beträgt. Beide Regelungen sind meines Erachtens im Hinblick auf Fensterbrüstungen inhaltsgleich.

In Ihren Fall müsste die gemessene Höhe also 0,9 m betragen oder 0,80m, wenn die Brüstung mindesten 0,20m tief ist.

Gemessen wird ab der Oberkante Fußboden. Da der Regelung die Absturzsicherheit zum Ziel hat, dürfte als Oberkante Fußboden zu verstehen sein, was im Bauwesen als Oberkante Fertigfußboden verstanden wird – also der Abschluss des Fußbodenaufbaus. Kurz gesagt: Maßgeblich ist die Oberkante des Fußbodenbelags. Denn sonst könnte durch entsprechend hohen Aufbau des Fußbodenbelags die Absturzsicherheit umgangen werden.

Weniger eindeutig ist, „bis wohin" zu messen ist. Als lichte Fensteröffnung im engsten Sinne dürfte die Öffnung im Mauerwerk anzusehen sein, in welche der Fensterrahmen eingesetzt wird. Dies ist häufig in etwa das gleiche Niveau, welche die Oberkante der Innenfensterbank erreicht. Demgegenüber wird die nordrheinwestfälische Parallelvorschrift in der einschlägigen Literatur dahingehen ausgelegt, dass der Fensterrahmen mitzumessen sei. Dies ist meines Erachtens auch in Ihrem Bundesland gut vertretbar, jedenfalls dann, wenn der Fensterrahmen fest mit dem Mauerwerk verbunden ist (das ist der Regelfall). Insoweit ist eine abschließende Bewertung nicht möglich – hier bleibt ein gewisser Spielraum für den jeweiligen Rechtsanwender, wobei im Streitfall natürlich die Auslegung des Gerichts maßgeblich sein wird.

Bei der Bewertung, ob die Fensterbrüstung ausreichende Tiefe besitzt ist zu berücksichtigen, dass die Wand, in die das Fenster eingesetzt wurde, letztlich die Brüstung darstellt. Wenn das Mauerwerk entsprechend tief ist, so müsste dies ausreichend sein. Insbesondere die LBOAVO a. F. stellt keine Regelung auf, in welcher Höhe diese Tiefe erreicht sein muss. Bei der (damals maßgeblichen) Regelung dürfte es jedenfalls vertretbar sein, wenn für die Ermittlung der Höhe der Fensterrahmen Berücksichtigung findet, hinsichtlich der Tiefe es aber auf das (nur geringfügig tiefer gelegene) Mauerwerk ankommt. Nach Sinn und Zweck der Regelung – Berücksichtigung findet neben der tatsächlichen Sicherheit auch das subjektive Sicherheitsgefühl – dürfte dies auch noch hinsichtlich der neuen Regelung vertretbar sein, obwohl diese für Umwehrungen bestimmt, dass die maßgebliche Tiefe am oberen Rand der Umwehrung vorliegen muss.

Letzte Gewissheit wird Ihnen aber nur ein Sachverständigengutachten verschaffen können.

Ihre Einschätzung bezüglich der Abnahme teile ich leider nicht. Diese wird nicht hinfällig, wenn das Werk nicht vertragsgemäß war.

Die „Abnahme" im Sinne des § 640 BGB bedeutet die körperliche Hinnahme des Werkes (=Übernahme des Besitzes) sowie dessen Anerkennung als in der Hauptsache vertragsgemäße Leistung(=Billigung) (vgl. Palandt, BGB, 69. Aufl. 2010, § 640 Rn. 3). Die Abnahme enthält also eine Erklärungskomponente mit dem Inhalt, dass Sie das übergebene Werk als vertragsgemäß – also mangelfrei – ansehen.

Soweit Mängel tatsächlich bestehen sollten, können Sie diese nur noch geltend machen, wenn Sie diese bei Erklärung der Abnahme nicht kannten. Im Falle eines Rechtsstreits hätte allerdings der Unternehmer Ihre Kenntnis zu beweisen.

Soweit die Einbauhöhe der Fenster mangelhaft ist, können Sie Ihre Gewährleistungsrechte (mit den aus meiner ursprünglichen Antwort ersichtlichen Einschränkungen) aus § 634 BGB geltend machen, wenn Sie den Mangel bei Abnahme nicht kannten. Kannten Sie ihn dagegen, kommt wegen der vorbehaltlosen Abnahme wegen § 640 Abs. 2 BGB nur ein Schadensersatzanspruch nach § 634 Nr. 4 BGB in Betracht.

Sollten die Fenster, ggf. nach Einholung eines Gutachtens, als baurechtskonform aber dennoch planwidrig zu bewerten sein, so liegt hierin nur ein Mangel, wenn den Angaben im Plan die Qualität einer Beschaffenheitsvereinbarung zukommt. Dies ist Frage des Einzelfalls, insbesondere kommt es auf Ihren Vertrag und ggf. bestehende sonstige Abreden an.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 01.12.2010 | 19:44


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