Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Sie schreiben:
„Die Mutter hat ein lebenslanges Wohnrecht, vertraglich zugesichert".
Leider fehlt es an der Information, ob die Mutter auf dem ganzen oder auf einem Teil des Gebäudes das Wohnrecht hat. Das steht in der Vereinbarung über das Wohnrecht. Das Gebäude oder der Gebäudeteil, der dem Wohnungsrecht unterliegen soll, muss im Eintragungsvermerk oder wenigstens in der Eintragungsbewilligung, auf die verwiesen werden darf, einwandfrei bezeichnet werden.
Daher wäre
1. bei der Annahme, dass die Mutter auf dem ganzen Gebäude das Wohnrecht hat, Ihre Frage wir folgt zu beantworten:
das Wohnrecht (auch Wohnungsrecht genannt) ist eine so genannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit und in § 1093 BGB
gesetzlich geregelt. Dort heißt es:
§ 1093
Wohnungsrecht
(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.
Somit sind die Miteigentümer (A und B) von der Nutzung des Gebäudes ausgeschlossen und können – ohne Einverständnis der Mutter- keine Räume vermieten.
2. bei der Annahme, dass die Mutter auf einem Teil des Gebäudes das Wohnrecht hat, Ihre Frage wir folgt zu beantworten:
Hier ist wichtig zu wissen, auf welchem Teil das Wohnrecht besteht. Falls auf dem Teil der B, hat der Enkel Recht. Falls auf dem Teil der A, dann gilt das zu Ziff. 1 Gesagte.
Zu Ihren weiteren Fragen:
1. Kann die andere Tochter B den Mietvertrag als mit Miteigentümerin an diesem Grundstück beim Jobcenter einsehen, um zu schauen, ob diese Fam. auf ihren Anteil an dem Haus und Grundstück Miete bezieht, da sie ja das Viertel ohne Genehmigung von Tochter B nutzen, bzw. sie wurde auch bei dem Mietvertrag nicht gefragt und hintergangen. Ist dieser Mietvertrag ungültig?
Der Mietvertrag ist nicht ungültig, was der Anteil der A betrifft. Wird der Anteil der B mitbenutzt, kann B dies untersagen. Zunächst würde ich eine schriftliche Aufforderung empfehlen, dann Räumungsklage im Bezug auf Anteil der B. Beim Jobcenter bekommen Sie wohl keine Auskunft (Datenschutz), können aber Ihren Verdacht schriftlich dem Jobcenter mitteilen. Allerdings verstehe ich nicht ganz, wenn Sie einerseits schreiben, dass die Mutter auf dem Anteil der B wohnt und andererseits, dass „da sie ja das Viertel ohne Genehmigung von Tochter B nutzen".
2. Weiterhin benutzt und entsorgt der Enkel Eigentum der Oma ohne sie zu fragen und behauptet, wenn sie was behalten will, so soll sie dies in ihr Zimmer stellen ( keine 20 Quadratmeter).
Die Auffassung des Enkels ist falsch. Denn die Mutter hat ein Mitbenutzungsrecht (§ 1093Abs III BGB
). Der Umfang des Mitbenutzungsrechts an Gemeinschaftsanlagen richtet sich, falls Abreden fehlen und nicht ohnehin Wohnungsrecht am ganzen Gebäude besteht, grds nach der baulichen Beschaffenheit, Größe und Ausstattung des Gebäudes sowie den allg Lebens- und Wohngewohnheiten. Zu den Gemeinschaftsanlagen gehörten ohne besondere Vereinbarung Keller, Speicher, Treppenhaus, Waschküche, Fahrradraum, Zugang und auch der Garten.
3. Wie kann man dem einen Riegel vorschieben? Oder braucht Tochter B dafür einen RA?
Zunächst soll B herausfinden, ob die Mutter auf dem ganzen oder auf einem Teil des Gebäudes das Wohnrecht hat. Dann soll B wie oben beschrieben vorgehen. Ein RA wäre – falls kein Erfolg erzielt wird- zu empfehlen, da der Fall nicht einfach ist.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Guten Tag, vielen herzl. Dank für Ihre Antwort. Aber ich muß trotzdem noch was ergänzen bzw. nachfragen:
Im Vertrag der Mutter mit Tochter A steht " ein lebenslanges wohnrecht gemäß § 1093 BgB an anderthalb Zimmern, gelegen im Erdgeschoß ...", sowie dass die Mutter befugt ist, sämtliche Nebenräume usw. mit zu nutzen.
Ich gehe hier davon aus, dass der Anteil der Tochter B davon nicht berührt ist. Allerdings nutzt der Enkel mit Familie alle übrigen Räume, ohne Zustimmung der B. Diese duldete dies die letzten Monate, möchte aber nach den Angriffen auf die Mutter eine weitere Nutzung ihres Anteils als Druckmittel gegen den Enkel einsetzen.
Wie kann Tochter B an den Mietvertrag kommen, um zu schauen, ob dieser rechtens ist?
Nochmals vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Mit freundlichem Gruß
Das ist jetzt eine wichtige Ergänzung, dass der Vertrag über das Wohnrecht (nur) mit A geschlossen wurde. Die Folge ist, dass das Wohnrecht nur auf dem Anteil der A bestellt ist (weil ohne B kann A nicht über B Anteil verfügen). D.h., dass A - ohne Einverständnis der Mutter - nur den Rest ihres Anteils (also ohne 1,5 Zimmer) vermieten kann. Das Objekt gehört jetzt A und B, ist aber nicht in reale Teile verteilt. Da die Familie A den ganzen Rest des Objektes nutzt, nutzt sie zwangsläufig auch Anteil der B, was sie nicht darf, ohne B Zustimmung. An den Mietvertrag kommen Sie indem Sie die Familie auffordern, die Berechtigung zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume nachzuweisen. Es kann aber sein, dass sie einfach schreiben, sie hätten einen Mietvertrag, ohne den vorzulegen. Alternativ fordern Sie die A auf, die Entschädigung für die Nutzung Ihres Anteils durch ihre Mieter zu bezahlen und ggf. zur Bestimmung einer Nutzungsregelung für die Räume, d.h. welcher Raum von wem genutzt werden darf. Im großen und ganzen geht es hier aber darum, den Familienfrieden wiederherzustellen, so dass ich empfehlen würde, ein Anwaltsschreiben erstellen zu lassen, in dem auf rechtliche Lage höfflich hingewiesen wird und eine gütliche Lösung vorgeschlagen wird, in erster Linie Benutzungsregelungen.
