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Haus auf fremdem Grundstück

| 29.03.2009 15:29 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Guten Tag,

folgendes ist passiert: 2008 Bau Abwasserleitung in unserem Ort, auf Rechnung dafür fiel auf, daß unser Grundstück viel zu klein angegeben worden ist. Auf Nachfrage erhielten wir die Auskunft, daß lt. Grundbuch das Grundstück nur diese Größe besitzt. Nachforschungen Grundbuchamt / Kataster bestätigen das.
Das Haus auf dem Grundstück wurde 1928 von unserem Opa gebaut, 1994 von mir um- und ausgebaut, immer im Glauben, das Grundstück wäre meines.
Nur durch den Zufall ist die Sache Sache bekannt und zum Problem geworden, denn der Nachbar, dem das Grundstück lt. Grundbuch noch gehört stimmt zwar mit uns überein, daß sein Vater das grundstück mal verkauft hätte, aber leider ist dieses Geschäft nie rechtskräftig eingetragen worden. Nun will er viel Geld und wenn ich mich richtig belesen habe, gehört ihm ja rein theoretisch auch noch unser Haus. Wie könnten wir uns verhalten ?
Freundliche Grüße

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Zunächst einmal kommt hier in Betracht, dass Ihnen ein Grundbuchberichtigungsanspruch gem. § 894 BGB zusteht. Ein solcher Anspruch wäre gegeben, wenn die formelle Rechtslage (also die Eigentumslage laut Grundbuch) von der tatsächlichen Rechtslage abweicht. Dies wäre dann der Fall, wenn Ihr Vater oder Großvater einmal Eigentum an diesem Grundstück erlangt hätte, dies bloß nicht ins Grundbuch eingetragen worden ist. Dann könnten Sie Berichtigung des Grundbuchs verlangen,wonach Sie als Eigentümerin einzutragen wären. Eine solche Möglichkeit kommt deshalb in Betracht, weil es offensichtlich unstreitig zu sein scheint, dass irgendwann einmal ein Kaufvertrag erfolgt ist. Die Beweislast für die Tatsache der fehlerhaften formellen Rechtslage liegt jedoch bei Ihnen.

Es ist jedoch ebenso möglich, dass eine Übereignung des Grundstücks nicht stattgefunden hat. Dann wäre weiter zu differenzieren:

Zum einen kommt, wie Sie zutreffend erkannt haben, in Betracht, dass Ihr Nachbar Eigentümer Ihres Hauses ist. Das hat folgende Bewandnis: Ein Gebäude, das ja fest mit dem Grund und Boden verbunden ist, auf dem es errichtet ist, wird gem. § 91 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, auf dem es steht. Daher ist Eigentümer des Gebäudes derjenige, der Eigentümer des Grundstücks ist. In einem solchen Fall hätte Ihr Nachbar das Eigentum an dem Gebäude jedoch rechtsgrundlos erlangt. Dann könnten Sie einen gegen Ihren Nachbarn gerichteten Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 BGB haben. Gem. § 818 I BGB hätte Ihr Nachbar Ihnen "das Erlangte" herauszugeben oder Wertersatz zu leisten. Weitere Einzelheiten dieses Anspruchs aus ungerechtfertigter Bereicherung hängen von sämtlichen Details des Sachverhalts ab und können daher im Rahmen der hier allein vorzunehmenden Erstberatung nicht abschließend geklärt werden. Diese Konstellation ist aber nur dann einschlägig, wenn das Gebäude vollständig oder zumindest überwiegend nicht auf Ihrem sondern auf dem Grundstück Ihres Nachbarn errichtet wäre.

Stellt sich der Sachverhalt jedoch so dar, dass lediglich ein Teil des Gebäudes auf dem nachbarlichen Grundstück errichtet ist, liegt ein sog. Überbau vor. Sofern dieser Überbau lediglich leicht fahrlässig erfolgt ist, hätte Ihr Nachbar diesen gem. § 912 I BGB zu dulden, da er nicht unverzüglich Widerspruch eingelegt hat. Gem. § 912 II BGB könnte Ihr Nachbar dann einen auf eine Geldrente gerichteten Entschädigungsanspruch haben.

Sie sehen, dass die Rechtslage in einem solchen Fall sehr kompliziert ist. Eine abschließende Beurteilung der Rechtslage kann nur in Kenntnis sämtlicher Details des Falles, insbesondere unter Vorlage der relevanten Unterlagen, erfolgen. Wahrscheinlich werden Sie keine endgültige Klärung ohne Einschaltung eines Gerichts herbeiführen können. Aufgrund des (vermutlich) hohen Streitwerts wäre hier das Landgericht erstinstanzlich zuständig. Vor dem Landgericht besteht Anwaltszwang, so dass Sie auf Dauer nicht darum herumkommen werden, einen Rechtsanwalt mit Ihrer Interessenvertretung zu beauftragen. Da hier jedoch erhebliche wirtschaftliche Werte auf dem Siel stehen, empfehle ich Ihnen, möglichst frühzeitig einen Rechtsanwalt zu beauftragen, damit sich dieser möglichst früh in die Einzelheiten des Falles einarbeiten kann, in der Hoffnung, doch noch einen außergerichtlichen Abschluss der Angelegenheit erzielen zu können.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überlick über die Rechtslage gegeben zu haben.


Nachfrage vom Fragesteller 29.03.2009 | 19:13

wieso kann der Nachbar rechtsgrundlos das Eigentum erlangt haben, wenn er doch Eigentümer lt. Grundbuch ist ? Das Haus steht zum größten teil auf dem Grundstück des Nachbarn.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.03.2009 | 19:39

Sehr geehrte Fragestellerin,

da nicht der Nachbar selbst das Haus hat erbauen lassen, sondern Sie (bzw. Ihre Familie), und da diesem Vorgehen kein Vertrag zugrundeliegt, wonach das Gebäude für den Nachbarn hätte erbaut werden sollen, lag kein Verpflichtungsgeschäft für den Eigentumserwerb am Gebäude zugrunde. Der Eigentumserwerb erfolgte unbeabsichtigt. Daher ist das Bereicherungsrecht einschlägig, um einen Interessenausgleich nach Billigkeitsgesichtspunkten schaffen zu können. Allein die Grundbuchposition gibt keinen Aufschluss darüber, ob Ihr Nachbar rechtlich das Eigentum am Gebäude behalten darf.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 31.03.2009 | 11:12

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 31.03.2009 3,6/5,0
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