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Falsche Nebenkostenabrechnung bezahlt - Rückforderung möglich?


27.02.2009 18:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Betreff: Nebenkostenabrechnungen 2005, 2006, 2007 nicht korrekt, aber bereits gezahlt. Ist eine Rückforderung der Nachzahlungen möglich?

Wohnung v. 50 qm / Einpersonenhaushalt / Mehrfamilienhaus / 6 Parteien.

NK-Abrechnung 2007:
Im Juni 2008 erhielt ich die NK-Abrechnung für 2007 mit einer Nachzahlung von 800 EUR. Da ich mich mit Nebenkostenabrechnungen nie auseinadersetzen musste, habe ich mich doch über den extrem hohen Nachzahlungsbetrag sehr gewundert und nahm Kontakt mit meinem Vermieter auf. Dieser äusserte sich jedoch nicht zu diesem Thema. Ich erhielt eine Zahlungsaufforderung gefolgt von einem Mahnbescheid mit anschliessendem Vollstreckungsbescheid. Da ich z.Zt. des Eintreffens des Mahnbescheids nicht in meiner Wohnung war erhielt ich bei meiner Rückkehr den Vollstreckungsbescheid und habe wohl oder übel die Nachzahlung beglichen.

Dezember 2008 habe ich mich über die Zusammensetzung bzw. Aufstellung von Nebenkostenabrechnungen erkundigt und habe nach und nach folgendes festgestellt:

1. Zuerst war mir nun klar geworden, dass ein SZ- & SV-Wert zur Feststellung der Wasserverbrauchs verwendet wurde (Schätzwerte, da Altzähler rausgenommen und Neuzähler verspätet eingebaut wurden). Diese Werte sind durchschnittl. 250% höher angesetzt, als diese aus den Vorjahren.

Daraufhin wartete ich den Besuch des Ablesers Anfang des Jahres 2009 ab, um mich bei ihm bzgl. den Werten zu erkunden.

2. Daraufhin stellt sich heraus, dass für die NK-Abrechnung 2007 die alten Ablesewerte um den Verbrauch zu errechnen, aus dem Jahr 2005 und nicht 2006 herangezogen worden sind. Somit wurde das Jahr 2006 doppelt in Rechnung gestellt bzw. bezahlt.

3. Ein paar Tage später stellte sich dann auch noch heraus, als die letzten 3 NK-Abrechnungen zur Errechnung des Wasserverbrauchs herangezogen worden sind, dass die Ölbestände (Anfangs- & Endbestand einer NK-Abrechnung) der aufeinanderfolgenden NK-Abrechnungen komplett falsch sind. Z.Bsp. hat das Jahr 2005 einen Endbestand von 14.000l Öl am 31.12.2005 lt. NK-Abrechung 2005 und am 01.01.2006 einen Anfangsbestand von 0,00l Öl (lt. NK-Abrechung 2006)... diese nicht nachvollziehbaren Bestände ziehen sich durch alle 3 NK-Abrechnungen. Es stimmt kein Endbestand mit dem Anfangsbestand im Folgejahr überein.

4. Aufgrund der vom Vermieter geforderten extrem hohen Nachzahlungen (Jahr 2006 mit 500 EUR Nachzahlung) wurde dementsprechend meine Vorauszahlung der Nebenkosten angehoben.

5. Zum 31.04.09 habe ich nun meine Wohnung gekündigt.

Ich habe mich vorher nie mit einer Nebenkostenabrechung auseinander gesetzt. Ich dachte, dass die NK-Preise für Heizöl, Strom, etc. gestiegen sind, was sich dann auch auf meine NK ausgewirkt hat. Ich bin erst durch die extrem gestiegenen NK 2007 Ende 2008 auf die Idee gekommen, den Verbrauch zu ermitteln, was bei manchen Abrechungen nicht leicht zu verstehen ist.

FRAGEN:

a. Habe ich ein Recht auf die Rückzahlung der zuviel bezahlten Nebenkosten?

b. Wenn ja, wie lange ist die Frist bzw. bis zu welchem Jahr kann ich die zuviel gezahlten NK zurück verlangen?

c. Wie fordere ich die Zahlung beim Vermieter ein? (Meinen Vermieter habe ich bereits schriftlich daon in Kenntnis gesetzt, vor 6 Wochen, jedoch kam keine Stellungnahme seinerseits.

d. Kann ich selbst die Miete mindern bzw. die Nebekosten?

Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Ein Recht auf Rückzahlung zuviel bezahlter Nebenkosten haben Sie, wenn rechtzeitig gegen die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung materielle Einwendungen vorgebracht werden können oder formelle nicht mehr behebbare Fehler bestehen. Kommt keine außergerichtliche Einigung in Betracht, entscheidet über diese Fragen das Gericht.

Nach den Grundsätzen der Rechtssprechung muss eine Nebenkostenabrechnung so abgefasst sein, dass sie ein nicht vorgebildeter Empfänger nachvollziehen und überprüfen kann. Notwendig ist eine geordnete Zusammenstellung mit einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung in Abrechnungsposten. Die einzelnen Positionen müssen so angegeben werden, dass eine rechnerische Nachvollziehbarkeit möglich ist. Sowohl Einzelangaben, als auch Abrechnung insgesamt müssen klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein.

Hinsichtlich dieses Rechts auf Rückzahlung ist zum einen die Verjährung zu beachten. Ein Rückforderungsanspruch verjährt nach §§ 195, 199 BGB grundsätzlich in drei Jahren. Zudem kommt auch im Einzelfall immer eine Verwirkung in Betracht. Eine Verwirkung tritt ein, wenn über einen längeren Zeitraum ein Anspruch nicht geltend gemacht wird und zudem erkennbar ist, dass dieser auch nicht mehr geltend gemacht wird.

Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für 2007 ist allerdings zu beachten, dass für diese durch den Vollstreckungsbescheid bereits ein rechtskräftiger Titel ergangen ist. Sowohl gegen den Mahnbescheid, als auch gegen den Vollstreckungsbescheid bestand die Möglichkeit des Widerspruchs/Einspruchs, den Sie nicht genutzt haben. Eine Überprüfungsmöglichkeit dieses rechtskräftigen Titels ist nur noch in engen Ausnahmefällen möglich, insbesondere bei vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung nach § 826 BGB. Für dieses Verfahren kann ich Ihnen hier keine überwiegenden Erfolgsaussichten bescheinigen.

Hinsichtlich den Nebenkostenabrechnungen 2006 und früher ist zu beachten, dass nach § 556 III BGB Einwendungen gegen diese vom Mieter innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht werden müssen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Aus Ihren Schilderungen kann ich nur entnehmen, dass Sie Anfang 2009 die alten Abrechnungen überprüft haben. Daraus schließe ich, dass dies mehr als 12 Monate später nach Erhalt der Abrechnung 2006 gewesen war. Als Entschuldigungsgründe für die Versäumung der Frist kann z.B. eine längere Krankheit gelten; allein die Nichtauseinandersetzung wird dafür nicht ausreichen.

Insgesamt kann ich Ihnen daher keine großen Hoffnungen machen; für die Zukunft sollten Sie die Abrechnungen rechtzeitig prüfen, da nach Ihren Schilderungen doch erhebliche Ungereimtheiten bestehen dürften.

Soweit Sie dennoch weiter vorgehen wollen, müssten Sie Ihre Forderungen und Einwendungen zunächst begründet gegenüber dem Vermieter geltend machen. Kommt daraufhin keine Korrektur oder Einigung zustande, können Sie gerichtliche Schritte einleiten.

Die laufende Miete können Sie nicht mindern, wenn eine unzutreffende Nebenkostenabrechnung gestellt wird. Auch können Sie die laufenden Vorauszahlungen in diesem Fall nicht einstellen. Wird eine Nebenkostenabrechnung dagegen überhaupt nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 III BGB vorgelegt, können Sie im laufenden Mietverhältnis die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten. Ist das Mietverhältnis (bereits) beendet, können Sie auf Rückzahlung der Vorauszahlung klagen, sollte überhaupt keine Nebenkostenabrechnung in der Frist des § 556 III BGB erstellt werden.



Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -




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