Sehr geehrte Fragestellerin,
aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:
Ein Recht auf Rückzahlung zuviel bezahlter Nebenkosten haben Sie, wenn rechtzeitig gegen die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung materielle Einwendungen vorgebracht werden können oder formelle nicht mehr behebbare Fehler bestehen. Kommt keine außergerichtliche Einigung in Betracht, entscheidet über diese Fragen das Gericht.
Nach den Grundsätzen der Rechtssprechung muss eine Nebenkostenabrechnung so abgefasst sein, dass sie ein nicht vorgebildeter Empfänger nachvollziehen und überprüfen kann. Notwendig ist eine geordnete Zusammenstellung mit einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung in Abrechnungsposten. Die einzelnen Positionen müssen so angegeben werden, dass eine rechnerische Nachvollziehbarkeit möglich ist. Sowohl Einzelangaben, als auch Abrechnung insgesamt müssen klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein.
Hinsichtlich dieses Rechts auf Rückzahlung ist zum einen die Verjährung zu beachten. Ein Rückforderungsanspruch verjährt nach §§ 195, 199 BGB grundsätzlich in drei Jahren. Zudem kommt auch im Einzelfall immer eine Verwirkung in Betracht. Eine Verwirkung tritt ein, wenn über einen längeren Zeitraum ein Anspruch nicht geltend gemacht wird und zudem erkennbar ist, dass dieser auch nicht mehr geltend gemacht wird.
Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für 2007 ist allerdings zu beachten, dass für diese durch den Vollstreckungsbescheid bereits ein rechtskräftiger Titel ergangen ist. Sowohl gegen den Mahnbescheid, als auch gegen den Vollstreckungsbescheid bestand die Möglichkeit des Widerspruchs/Einspruchs, den Sie nicht genutzt haben. Eine Überprüfungsmöglichkeit dieses rechtskräftigen Titels ist nur noch in engen Ausnahmefällen möglich, insbesondere bei vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung nach § 826 BGB. Für dieses Verfahren kann ich Ihnen hier keine überwiegenden Erfolgsaussichten bescheinigen.
Hinsichtlich den Nebenkostenabrechnungen 2006 und früher ist zu beachten, dass nach § 556 III BGB Einwendungen gegen diese vom Mieter innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht werden müssen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Aus Ihren Schilderungen kann ich nur entnehmen, dass Sie Anfang 2009 die alten Abrechnungen überprüft haben. Daraus schließe ich, dass dies mehr als 12 Monate später nach Erhalt der Abrechnung 2006 gewesen war. Als Entschuldigungsgründe für die Versäumung der Frist kann z.B. eine längere Krankheit gelten; allein die Nichtauseinandersetzung wird dafür nicht ausreichen.
Insgesamt kann ich Ihnen daher keine großen Hoffnungen machen; für die Zukunft sollten Sie die Abrechnungen rechtzeitig prüfen, da nach Ihren Schilderungen doch erhebliche Ungereimtheiten bestehen dürften.
Soweit Sie dennoch weiter vorgehen wollen, müssten Sie Ihre Forderungen und Einwendungen zunächst begründet gegenüber dem Vermieter geltend machen. Kommt daraufhin keine Korrektur oder Einigung zustande, können Sie gerichtliche Schritte einleiten.
Die laufende Miete können Sie nicht mindern, wenn eine unzutreffende Nebenkostenabrechnung gestellt wird. Auch können Sie die laufenden Vorauszahlungen in diesem Fall nicht einstellen. Wird eine Nebenkostenabrechnung dagegen überhaupt nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 III BGB vorgelegt, können Sie im laufenden Mietverhältnis die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten. Ist das Mietverhältnis (bereits) beendet, können Sie auf Rückzahlung der Vorauszahlung klagen, sollte überhaupt keine Nebenkostenabrechnung in der Frist des § 556 III BGB erstellt werden.
Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.
Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.
Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.
Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen
Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -