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Nebenkostenabrechnung nicht bezahlt


21.09.2007 18:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Eigentümer einer 55 m²-Wohnung, die seither für 205 Euro kalt aufgrund der speziellen Situation der Mieterin günstig vermietet war. Da diese Miete aber bereits über 3 Jahre besteht habe ich die Mieterin Ende Juli über eine Mieterhöhung und aufgrund der gestiegenen Energiepreise einer Erhöhung der Nebenkosten schriftlich informiert. Neuer Mietzins inkl Nebenkosten 382 Euro ab 01.09.07 gegenüber alt 255 inkl. Nebenkosten. Zusätzlich schickte ich ihr die NK-Abrechnung für 2006 mit einer Nachzahlung von 622 Euro. Diese habe ich nach zweimaliger Fristsetzung nicht erhalten. Des weiteren wurde der Mietzins für Sep. mit der alten Miete bezahlt (255 Euro). Meine Frage ist nun, kann ich aufgrund der Mietrückstände von 127 Euro und der fehlenden NK-Zahlung 2006 von 622 Euro eine fristlose Kündigung aussprechen und was raten Sie mir als nächstes zu tun?



Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme:

Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB), was dann der Fall ist, wenn es sich um mehr als eine Monatsmiete handelt, oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB).

Unter Miete sind die periodisch wiederkehrenden Zahlungen des Mieters und somit auch die monatlichen Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen zu verstehen , nicht jedoch Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung (OLG Koblenz, RE v. 26.7.1984, WuM 1984, 269).

Selbst unter Zugrundelegung der „erhöhten Miete“, sind die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt, so dass Sie das Mietverhältnis derzeit nicht fristlos kündigen können.

Weiterhin weise ich darauf hin, dass allein das Mieterhöhungsbegehren eines Vermieters nicht zu einer Änderung des Mietzinses führt. Denn Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter nicht einseitig anordnen, vielmehr gilt das Zustimmungsverfahren. Danach wird die Mieterhöhung nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt. Der Mieter muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal ordnungsgemäß ist, der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze (20 % innerhalb von 3 Jahren) eingehalten sind (§§ 558 bis 560 BGB). - Haben Sie ein formal ordnungsgemäßes Mieterhöhungsbegehren gestellt, läuft die Überlegungsfrist für die Mieter bis Ende September 2007. Hiernach haben Sie drei weitere Monate Zeit, um eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu erheben. Entspricht Ihr Mieterhöhungsbegehren nicht den Voraussetzungen des § 558 ff BGB, ist Ihnen anzuraten, eine Mieterhöhung unter Beachtung der gesetzlichen Formalien erneut auszusprechen, um die Mieter ggf. auf Zustimmung verklagen zu können. Im Übrigen könnte es zweckmäßig sein, die Betriebskostennachforderung im Wege des gerichtlichen Mahnverfahrens einzufordern.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
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