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Staffelmiete nicht bezahlt und Verjährung Nebenkosten


18.04.2005 23:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Der Mietvertrag zwischen meinen Mietern und mir wurde im Oktober 2001 geschlossen.

Im Mietvertrag ist eine Staffelmiete festgelegt. Demnach erhöht sich die vereinbarte Nettomiete jeweils nach einem Jahr um DM 25,00. Die Staffelmietvereinbarung überschreitet einen Zeitraum von 10 Jahren nicht.
Die monatliche Überweisung des Mieters beinhaltet "Miete", "Betriebskosten", "Heizung und Warmwasser" sowie "Stellplatz Tiefgarage". Die einzelnen Positionen wurden im Mietvertrag einzeln aufgeschlüsselt. Der Mieter hat die erste Mieterhöhung zum Oktober 2002 bezahlt. Seitdem ist der Überweisungsbetrag gleich geblieben (von mir wurde bisher nicht gemahnt). Wegen Arbeitsüberlastung habe ich erst im April 2005 die Nebenkostenabrechnung für 2003 und 2004 gestellt.

Hierbei wurde von mir einfach die Betriebskostenvorauszahlung - entsprechend den nicht bezahlten Mieterhöhungen - geringer veranschlagt.

Nun folgende Einwände meines Mieters:
a) Die Nebenkosten 2003 sind verjährt
b) Die geringere Betriebskostenvorauszahlung wird nicht anerkannt.
c) Als Grund für nicht erfolgte Überweisung der Mieterhöhung wird eine Schimmelpilzbildung angegeben. Dieser Mangel wurde erstmals im Februar 2005 vom Mieter mündlich reklamiert. Meines Erachtens ist dieser Mangel auf nicht ausreichende Lüftung zurückzuführen (Schimmel) ausschließlich an den Fenster).

Meine Fragen:
1. Sind die Nebenkosten 2003 tatsächlich verjährt?

2. Kann ich die nicht bezahlte Mieterhöhung (Staffelmiete) nun nachträglich einfordern bzw. muss sich der Mieter auch zukünftig an die Staffelmiete halten?

3. Wie kann ich nachweisen, dass die Schimmelbildung auf unzureichende Lüftung zurückzuführen ist?

Für eine Beantwortung der Fragen danke ich schon heute.
19.04.2005 | 00:04

Antwort

von


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Sehr geehrter Rechtssuchender,

die Ansprüche auf Nachzahlungen für die Nebenkosten 2003 sind leider mit dem 31.12.2004 mangels Einreichung einer Nebenkostenabrechnung beim Mieter verjährt. Die Ansprüche wegen Nachzahlungen für 2004 verjähren erst mit Ablauf des 31.12.2005.

Die Ansprüche aus der Mieterhöhung ab Oktober 2003 sind noch nicht verjährt. Sollte der Mieter auch nach einer Mahnung diese nicht zahlen, dann können sie mittels eines Mahnbescheides oder einer Klage gegen den Mieter, den Verjährungslauf stoppen.

Zu 3. Dies können Sie eigentlich nur anhand eines Sachverständigengutachtens beweisen. Sollten es zu einem Prozess kommen, dann muss ein gerichtlich bestellter Sachverständiger nachweisen, dass der Schimmelbefall nicht aufgrund mangelhafter Baussubstanz sondern auf mangelnde Belüftung zurückzuführen ist.
Sollte der Schimmel allerdings nicht auf das falsche Belüftungsverhalten zurückgeführt werden, dann durfte der Mieter die Mietzinszahlungen mindern.

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

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