Wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird, fällt grundsätzlich Spekulationssteuer auf den erzielten Gewinn an. Eine Ausnahme besteht, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Im vorliegenden Fall hat A die Wohnung im Januar 2022 verlassen und seinen Hauptwohnsitz verlegt. Seitdem hat er die Wohnung nicht mehr selbst bewohnt. Obwohl bestimmte Indizien wie der fortlaufende Telefon- und Internetvertrag, das Namensschild und der Besitz von Schlüsseln auf eine Verbindung zur Wohnung hindeuten, ersetzen diese nicht die tatsächliche Eigennutzung zu Wohnzwecken. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung der Immobilie als Wohnsitz.
Da A die Wohnung seit Januar 2022 nicht mehr selbst genutzt hat und der geplante Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt, muss er voraussichtlich Spekulationssteuer auf den erzielten Gewinn zahlen. Um die Steuerlast zu mindern, können Verkaufskosten wie Maklergebühren oder grundsätzlich Renovierungskosten vom Gewinn abgezogen werden. Zum Ansatz kommt § 23 EStG.
Ich hoffe, das hilft für die erste Einschätzung, viele Grüße und einen tollen Tag!
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Stefan Sepp Lorenz, Steuerberater, LL.M. oec., Diplom-Finanzwirt (FH)
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Guten Tag und super vielen Dank für die schnelle Antwort.
Ich bin etwas verwundert über die Antwort, da Sie selbst anmerken, dass ja nur der „Hauptwohnsitz verlegt" wurde. Das ist definitiv unstrittig, da es ja die entsprechende Meldung beim Einwohnermeldeamt gibt.
Allerdings bedeutet dies ja noch nicht, dass die Wohnung nicht weiterhin zu „Wohnzwecken genutzt wird", auch wenn dies nur vorübergehend, zum Beispiel am Wochenende und bei Bedarf, der Fall ist. Es ist nur nicht mehr eine „dauerhafte WG", und der erste Wohnsitz ist am Standort der WG entfallen. Meiner Ansicht nach wird der Begriff „zu Wohnzwecken genutzt" doch schon dann erfüllt, wenn die Wohnung kurz- bzw. auch nur zeitweise genutzt wird – solange sie auch im Übrigen jederzeit zur Verfügung steht. Das ist in unserem Fall ja auch relativ deutlich, da die Wohnung nach dem Erwerb niemals vermietet / (bzw. Zimmer von A untervermietet wurde).
Eine amtliche Meldung als Wohnsitz – bzw. hier eher als Zweitwohnsitz – hätte doch eigentlich nur eine Indizwirkung?
Daher stellt sich für mich die Frage: Inwieweit kann man die Nutzung zu Wohnzwecken nachweisen, wenn die formelle Meldung des Zweitwohnsitzes nicht erfolgt ist? Und ist es möglich, dass die fortlaufenden Indizien (wie Internetvertrag, Namensschild und der Besitz von Schlüsseln…) ausreichend sind, um zu argumentieren, dass die Wohnung noch immer für A zu Wohnzwecken genutzt wurde?
Ich wäre sehr dankbar für eine detailliertere Einschätzung aufgrund meiner Anregungen bzw. Klarstellungen und freue mich auf Ihre Rückmeldung.
Argumentieren können Sie natürlich immer und entsprechend mit Nachweisen darlegen, dass ein Wohnsitz bestanden habe.
Hier hat A die Wohnung im Januar 2022 verlassen und seinen Hauptwohnsitz verlegt. Obwohl er weiterhin Schlüssel zur Wohnung besitzt, sein Name am Klingelschild steht und Verträge auf seinen Namen laufen, sind diese Indizien allein nicht ausreichend, um eine tatsächliche Eigennutzung zu belegen. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung der Immobilie zu Wohnzwecken. Eine sporadische oder gelegentliche Nutzung, etwa an Wochenenden, erfüllt in der Regel nicht die Voraussetzungen für eine ausschließliche Eigennutzung im steuerlichen Sinne.
Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass das Tatbestandsmerkmal der "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" eng auszulegen ist und eine tatsächliche Bewohnung durch den Steuerpflichtigen voraussetzt. Eine bloße Nutzungsmöglichkeit oder sporadische Aufenthalte reichen nicht aus, um die Steuerbefreiung zu erlangen.
Daher ist es wahrscheinlich, dass A beim Verkauf seines Anteils an der Wohnung Spekulationssteuer auf den erzielten Gewinn zahlen muss, da die Voraussetzungen für eine steuerfreie Veräußerung aufgrund fehlender Eigennutzung nicht erfüllt sind.
Wenn Sie anders argumentieren wollen, rate ich Ihnen auf jeden Fall den Verkauf beim Finanzamt als rechtlich erhebliche Tatsache offen zu legen und dann entsprechend Beweise dafür zusammenzutragen, dass ein Wohnsitz bestanden hat.
Sonnige Grüße zum Wochenende!
