Erwerb Mehrfamilienhaus / 1 Mieter zahlt keine Miete

Question

Guten Tag zusammen!

Ich beabsichtige ein Mehrfamilienhaus (3 Wohnungen) zu erwerben. 2 Wohnungen sind derzeit vermietet.
Wie ich jetzt von der Maklerin erfahren habe, zahlt der Mieter im Dachgeschoss seit einem 1/2 Jahr keine Miete mehr an den Verkäufer. Als Begründung führt er Differenzen bzgl. einer nicht genutzten aber wohl mit gemieteten Garage an. Der Mieter wollte den Mietnachteil noch mit dem alten Eigentümer klären. Lt. Maklerin existiert wohl ein Schreiben des Mieters, wonach dieser sich wieder bereit erklärt Miete zu zahlen. Ab wann ist mir allerdings nicht bekannt.
Das OG ist an einen alten Mann (81 Jahre alt, Mieter seit 1988, Mietvertrag unbefristet abgeschlossen) vermietet. Dieser kommt zwar seinen Zahlungsverpflichtungen nach. Diesem Herren müßte ich jedoch auf Eigenbedarf kündigen.
Das EG wird innerhalt von 4-5 Monaten nach Vertragsunterzeichnung frei. Das EG möchte ich dann an meine Eltern (beide behindert) vermieten.
Wie sie sich sicher vorstellen können, sind die Mieteinnahmen vom EG und DG (OG soll ja selbst genutzt werden) voll in die Finanzierung mit eingeplant.

Nun meine Fragen:
1.
Besteht für mich die Möglichkeit, notariell im Kaufvertrag festzuhalten, dass der Verkäufer die Miete des DG noch für einen Zeitraum von 12 Monaten zu tragen hat, sollte der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung weiterhin nicht nachkommen und ich ihm gegenüber ggf. eine Räumungsklage erheben muß? Der Verkäufer wollte dem Mieter bereits per Räumungsklage aus der Wohnung kündigen. Aber auf anraten der Maklerin tat er dieses doch nicht.

Oder

Können Sie mir andere Möglichkeiten aufzeigen, damit ich für einen gewissen Zeitraum nicht das Risiko eines nicht zahlenden Mieters tragen muss. Ich möchte das Haus gerne erwerben und der Verkäufer möchte das Haus gerne verkaufen. Bezüglich des Kaufpreises ist er mir (wg. festgestellter Renovierungsmängel durch meinen Gutachter)bereits entgegen gekommen.
Es wäre mir derzeit nicht möglich, die Miete für OG und DG selbst zu tragen und auch noch eine Räumungsklage einzuleiten.

2.
Kann ich dem Mieter im OG auf Eigenbedarf kündigen? Der Eigenbedarf ist zwingend erforderlich, da ich Hochschwanger bin und die Wohnung dringend brauche. Soweit ich mich schlau gelesen habe beträgt die Kündigungsfrist für Eigenbedarf 9 Monate.
Steht dem entgegen, dass die Wohnung im EG frei wird und dann an meine Eltern vermietet werden soll?

3.
Ist es korrekt, dass der Verkäufer zum Zeitpunkt des Überganges von Besitz, Nutzen und Lasten noch eine Umlagenabrechnung mit den Mietern bis zu diesem Zeitpunkt zu erstellen hat und die Kosten für die Ablesung von Strom und Wasser etc. zu tragen hat? Schließlich hat er bis dato ja auch die Umlagen vereinnahmt.
Kann ich vom Verkäufer die Herausgabe der aktuellen Umlagenabrechnung, sowie die der letzten 2 Jahre verlangen?

Der Notarvertrag wird voraussichtlich im Mai unterzeichnet werden. Besitz, Nutzen und Lasten gehen allerdings erst mit Auszug des bisherigen Eigentümers (also ca. 4-5 Monate später) auf mich über.

4.
Gibt es noch andere Punkte die ich vielleicht zwingend bei einem Grundstückserwerb mit Mietern zu beachten habe?

Vielen Dank im Voraus

Anwalt · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte Ratsuchende,  sehr geehrter Ratsuchender,    ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.    Zu Ihrer ersten Frage ist vorzutragen, da die Vertragsfreiheit Ihrem Wunsch die Türe offen hält, der Verkäufer/jetzige Vermieter dies mit Sicherheit nicht übernehmen würde.  Ich vermag im Moment nicht beurteilen, ob und inwieweit der Einbehalt der Miete rechtens oder nicht rechtens ist, um ggf. im Rahmen einer fristlosen Kündigung das Mietverhältnis zu beenden. Eine hundertprozentige Mietminderung, die einer  rechtlichen Überprüfung standhält, kann ich mir nicht vorstellen.  Zur Beendigung dieses Mietverhältnisses ist jedoch der potentielle Verkäufer und nicht Sie zuständig.  Im Übrigen ist zuerst eine wirksame Kündigung zur Beendigung des Mietverhält-nisses erforderlich, um mit einer Räumungsklage sodann etwaig Erfolg haben zu können.  Etwas befremdlich ist für mich, inwieweit eine Maklerin die Vorgehensweise des Verkäufers vermag zu beurteilen.    Sie werden entweder den Verkäufer dazu zu bewegen, das Mietverhältnis zu beenden oder selbst, nachdem Sie Vermieter geworden sind, die Voraussetzungen für die Kündigung wegen Zahlungsverzuges abzuwarten, um hernach dementsprechend handeln zu können.  Vielleicht hält sich dieser Mieter aber an seine Zusage, nach Übertragung die Miete wieder korrekt zahlen zu wollen.    Frage 2:  Die Eigenbedarfskündigung wäre durch aus möglich, da Sie selbst in diese Wohnung einziehen wollen.  Sie müssten beachten, wenn im selben Haus jedoch während der Kündigungsfrist eine Wohnung frei wird, dass Sie diese den jetzigen Mietern zum Anmieten anbieten müssen, da die Kündigung auf Eigenbedarf dann unwirksam würde, selbst wenn die Kündigungsfrist eingehalten würde.  Hinsichtlich der Kündigungsfrist müssten Sie einen Blick in den Mietvertrag werfen, um festzustellen, ob eine Regelung zu diesem Thema getroffen wurde, da das Mietverhältnis vor dem 01.09.2001 geschlossen wurde.  Wenn die bis dahin für beide Mietvertragsparteien geltende Staffel vereinbart ist, könnte die Kündigungsfrist auch bei einem Jahr liegen, wenn das Mietverhältnis bereits zehn Jahre besteht.    Frage 3:  Vor Übergabe der Nutzen und Lasten auf Sie haben Sie mit den Mietverhältnissen nichts zu tun, so dass die Abrechnungspflicht gegenüber den Mietern hinsichtlich der Betriebskosten beim Verkäufer verbleibt.  Die umlegbaren Betriebskosten ergeben sich aus de Mietverträgen, so dass Sie keine Betriebskostenabrechnungen benötigen.  Hilfreich könnte es selbstredend sein, wenn Ihr Verkäufer Sie aus Kulanz in diese Einblick nehmen lassen würde.  In was Sie Einblick brauchen, sind die Abrechnungen z.B. von Stromlieferanten, etc., wenn diese nicht direkt vom Mieter erhoben werden.  Es könnte aber auch genügen, denen einfach den Eigentumswechsel/Vermieter-wechsel bekannt zu geben.    Die vierte Frage vermag ich mangels Sachvortrages nicht pauschal, da etwaig ausufernd zu beantworten, zumal dies den Rahmen Ihres Einsatzes sprengen würde.      Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung  weitergeholfen zu haben.    Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.      Mit freundlichen Grüßen  Bernd Zahn  Rechtsanwalt

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