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Mieter zieht trotz Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, was tun?

10.04.2013 17:19 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um die Anforderungen, die an eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs gestellt werden und Gründe der Unwirksamkeit sowie um einen möglicherweise konkludent geschlossenen Aufhebungsvertrag.

Hallo,

wir bzw. mein Vater hat ein Haus, welches er an eine Familie vermietet hat. Wir haben ein gutes Verhältnis zu den Mietern. Nun möchte ich mit meiner Freundin in dieses Haus einziehen, da wir eine Familie gründen möchten und ich momentan noch in einem kleinen Zimmer bei meinen Eltern wohne. Dem Mieter wurde schon beim Einzug vor gut 7 Jahren mitgeteilt, dass ich irgendwann einmal in dieses Haus einziehen werde. Am 9. Januar 2012 haben wir den Mietern mitgeteilt, dass ich nun in das Haus einziehen möchte und haben ihnen mündlich auf Ende März 2013 gekündigt, damit sie ein Jahr Zeit haben um sich etwas Neues zu suchen. Ende September haben wir Ihnen fristgerecht (6Monate) die Kündigung schriftlich überreicht mit dem Grund Eigenbedarf. Seit März 2012 haben wir uns immer wieder mal erkundigt, wie es denn mit ihrer Suche läuft und ihnen in diesem Jahr mindestens 5 gute Häuser und Mietwohnungen angeboten. Allerdings teilten sie uns jedes Mal mit, dass das Haus/Wohnung nicht ihren Vorstellungen entspricht und sie leider immer noch nichts gefunden haben. Nun ist die Frist abgelaufen und sie wohnen immer noch in unserem Haus. Daraufhin haben wir am 8.04. ihnen per Einschreiben eine zweite Kündigung zukommen lassen, in der wir darauf hinweisen, dass sie trotz Ablauf der Frist noch nicht ausgezogen sind und ihnen eine neue Frist von 3 Monaten geben. In dieser Kündigung haben wir explizit angemerkt, dass der Eigenbedarf für mich ist und ich das Haus zum Gründen einer Familie benötige (dies haben wir leider in der ersten Kündigung versäumt).
Die Frau des Mieters hat sich im Keller eine Nähwerkstatt eingerichtet. An ihre neue Wohnung stellt sie große Ansprüche, wie z.B. nicht mehr im Keller arbeiten, in der neuen Wohnung muss Platz für ihre Werkstatt sein, in dem Haus sollten keine anderen Personen wohnen, in der gleichen Ortschaft, sollte nicht teuer sein,…. Mit diesen Ansprüchen gestaltet es sich natürlich sehr schwer etwas zu finden. Ach könnte auch noch interessant sein, unser Haus befindet sich in einem reinen Wohngebiet und sie behauptet, dass sie kein Gewerbe betreiben würde.
Diese ganze Situation hat uns etwas überrascht, da wir wie schon erwähnt eigentlich ein sehr gutes Verhältnis zu dieser Familie haben bzw. hatten und es damals sogar unsere Initiative war ihnen dieses Haus zum Mieten anzubieten. Wir hatten damals erfahren dass sie etwas suchen und kannten sie schon vorher.
Nun haben Sie ein umfassendes Bild von meiner Situation. Hier meine Fragen:

War das mit dieser Folgekündigung so in Ordnung?

Wie soll ich mich nun Verhalten, wenn die Mieter nach Ablauf der Frist immer noch nicht ausgezogen sind?

Wenn wir vor Gericht gehen, wie sehen meine Chancen aus bzw. was denken Sie wie lange es dauert bis wir die Mieter aus der Wohnung haben?

Ich hoffe Sie können mir meine Fragen beantworten.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Der Vermieter kann grundsätzlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters sind im Kündigungsschreiben gemäß § 573 Abs. 3 BGB anzugeben.

Die Kündigungsfrist bei der ordentlichen Kündigung muss gemäß § 573c Abs. 1 BGB spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen. Die Frist verlängert sich jedoch um jeweils weitere drei Monate nach fünf sowie nach acht Monaten des Mietverhältnisses. Da Sie angeben, dass die Mieter sieben Jahre dort wohnen und Sie die Kündigung Ende September 2012 übergeben haben, wäre durch die erste Kündigung grundsätzlich zum Ablauf März 2013 gekündigt worden.

Jedoch hätte die Kündigung aufgrund Eigenbedarfs begründet werden müssen. Es hätten der Grund des Eigenbedarfs und auch die Person des neuen Mieters genannt werden müssen, damit der Mieter nachvollziehen kann, dass tatsächlich wegen Eigenbedarfs gekündigt wird. Den Eigenbedarf muss im Ernstfall der Vermieter beweisen. Der Vermieter müsste also beweisen, dass Sie der Sohn sind und dass er die Gründe auch nachvollziehbar in der Kündigung genannt hat, falls dies bestritten wird.

Außerdem müssen tatsächlich nachvollziehbare Gründe dafür vorliegen, dass der Vermieter oder wie hier nahe Angehörige die Wohnung beziehen sollen. Das Zur-Verfügung-Stellen einer Wohnung für den Sohn zur Familiengründung sowie Familienzuwachs dürften als solche Gründe ausreichen.

Da die erste Kündigung jedoch wegen Nichteinhaltung der Form unwirksam war, müsste die zweite Kündigung dieser Form entsprochen haben. Dies kann hier ohne Kenntnis des genauen Inhalts des Kündigungsschreibens schwer beurteilt werden. Eine allgemeine Begründung vom Einzelfall losgelöst reicht hier nicht aus. Der Mieter soll nämlich in die Lage versetzt werden, prüfen zu könne, ob er erfolgreich gegen die Kündigung vorgehen kann.

Diese unwirksame Kündigung wurde auch nicht dadurch wirksam, dass Sie nunmehr eine neue nachgeschoben haben.

Betrachtet man nun die zweite Kündigung, so macht diese also nicht die erste Kündigung wirksam, sondern kann allenfalls eine neue eigenständige Kündigung darstellen.

Allerdings müssten hier wiederum sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs vorliegen. Nunmehr haben Sie Ihren Angaben nach die nachvollziehbaren Gründe sowie die Person des neuen Mieters angegeben. Jedoch dürfte hier die Einhaltung der Frist problematisch sein. Denn mit der neuen Kündigung müsste grundsätzlich auch eine komplett neue Kündigungsfrist eingehalten werden. Die Kündigung muss also am dritten Werktag bis zum Ablauf des übernächsten Monats plus Verlängerung um weitere drei Monate erfolgen, falls die Wohnung den Mietern länger als fünf, aber weniger als acht Jahre überlassen ist.

Im Ergebnis dürfte das Verhältnis mit den Mietern weder bereits durch die erste Kündigung beendet worden sein, noch in den neu angesetzten drei Monaten durch die zweite Kündigung beendet werden. Meiner Ansicht nach würde ein Gericht Ihr Kündigungsschreiben und das reaktionslose Weiterbewohnen der Mieter auch nicht als Aufhebungsvertrag ansehen, das das Mietverhältnis in den neuen drei Monaten beendet, zudem Sie die Beweislast hierfür hätten.

Besteht das Mietverhältnis also nach den neu angesetzten drei Monaten fort, so würden die Mieter dort berechtigt wohnen und Sie könnten die Wohnung nicht räumen und herausgeben lassen, weil kein Anspruch Ihrerseits bestünde.

Davon abgesehen, dass ein Räumungsprozess häufig, allerdings abhängig vom zuständigen Gericht, langwierig sein kann, würden vorliegend, da das Mietverhältnis nicht beendet worden ist, keine Erfolgsaussichten im gerichtlichen Verfahren bestehen.

Berücksichtigen Sie in Ihrem Fall besonders, dass mir weder der Mietvertrag noch die beiden Kündigungen vorlagen, so dass diese Rechtsberatung lediglich eine erste Einschätzung der Sach- und Rechtslage sein soll. Ich kann aufgrund Ihrer Situation nur empfehlen, zu einem Rechtsanwalt bei Ihnen vor zu gehen, um ihm die erforderlichen Unterlagen vorzulegen, so dass das dieser nach deren Prüfung ein abschließendes Vorgehen einleiten kann.

Sollten folglich die Kündigungen unwirksam sein, kann ich Sie noch darauf hinweisen, dass abhängig von Ihrem Mietvertrag ein Kündigungsgrund darin liegen kann, dass die Mieterin eine Nähwerkstatt im Keller eingerichtet hat und dies möglicherweise gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen kann, was anhand Ihres Mietvertrags zu prüfen wäre.

Gerne können Sie die einmalige kostenlose Nachfragefunktion nutzen, falls Unklarheiten bestehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt

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