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Haus kaufen im Außenbereich NRW

| 19.12.2020 13:22 |
Preis: 50,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


15:20

Zusammenfassung:

Wohngebäude, die Bestandteil einer landwirtschaftlichen Hofstelle sind, können auch nach (vollständiger) Aufgabe der Landwirtschaft bestandsgeschützt bleiben nach Maßgabe des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB.

Hallo,

mir wurde ein - mit landwirtschaftlichen Bezug genehmigtes Haus in Köln - im Außenbereich - zum Kauf angeboten. Eine Nutzungsänderung zum reinen Wohngebäude ohne landwirtschaftlichen Bezug wurde nicht beantragt. Die Landwirtschaft wurde schon vor Jahren aufgegeben und das Haus vermietet.

Die Frage: Geht der baurechtliche Bestandsschutz und die weitere Nutzbarkeit auch auf einen Erwerber über, der keine Landwirtschaft betreibt

19.12.2020 | 14:30

Antwort

von


(1082)
Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
Tel: 0551 707280
Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn der Landwirt die Landwirtschaft aufgegeben hat, dient das Wohngebäude nicht mehr der Landwirtschaft. Weiteren Bestandsschutz kann es dann im Rahmen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) geben. Die Vorschrift lautet:

Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:
1. die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 unter folgenden Voraussetzungen:
a) das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
b) die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
c) die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
d) das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e) das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
f) im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nummer 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle und
g) es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 erforderlich,
[...].


Auch die vollständige Aufgabe der Landwirtschaft wird von dieser Vorschrift erfasst (siehe nur Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 27. Februar 2018 – 8 A 11535/17 –, juris).

Sie sollten sich also vor einem Ankauf bei der Bauaufsichtsbehörde erkundigen, ob die Voraussetzungen dieser Vorschrift im Zeitpunkt der Aufgabe der Landwirtschaft vorgelegen hatten und der jetzige Verkäufer Eigentümer eines bestandsgeschützten Gebäudes ist. Wenn das der Fall ist, ändert sich nichts an dem Bestandsschutz, wenn Sie die Immobilie erwerben und bewohnen bzw. vermieten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 19.12.2020 | 14:45

Hallo, vielen Dank für die Antwort.

Bis auf c) ist alles erfüllt. Wenn die Aufgabe der Landwirtschaft länger als 7 Jahre zurückliegt, besteht dann kein Bestandsschutz?

Das von Ihnern benannte Urteil bezieht sich auf einen anderen Sachverhalt und auf ein anderes Bundesland. In meinem Fall ist es bereits genehmigt und ich bin nur der Rechtsnachfolger.

Was gilt als Mindestanforderung für einen landwirtschaftlichen Betrieb? Ich möchte dort sowieso Tiere halten?

Vielen Dank im vorraus.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.12.2020 | 15:20

Sehr geehrter Fragesteller,

die benannte 7-Jahres-Frist ist relevant als Zeitraum zwischen der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung der Hofstelle und der Umnutzung des Gebäudes für allgemeine Wohnzwecke. Diese Frist scheint offensichtlich gewahrt zu sein, wenn es nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung keinen Leerstand gegeben hatte.

Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz hat sich zu Bundesrecht geäußert, das in allen Bundesländern gilt. Es kommt auch nicht auf den Sachverhalt an, sondern auf den zitierten Rechtssatz, den es aus § 35 BauGB abgeleitet hat.

Zur Tierhaltung im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes sollten Sie sich von der zuständigen Landwirtschaftskammer beraten lassen, auch zu den einzelnen Tierarten. Es kann leider nicht allgemein gesagt werden, welche Voraussetzungen dafür vorliegen müssen, um bauplanungsrechtlich (vgl. § 201 BauGB ) auf der sicheren Seite zu sein. Es muss sich mindestens um eine Nebenerwerbslandwirtschaft handeln, für die ein Betrieb eingerichtet wurde. Hobbytierzucht ist jedenfalls keine solche "Landwirtschaft".

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.12.2020 | 15:33

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