Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Erbschaftssteuer: Gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes

| 8. März 2022 12:20 |
Preis: 63,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Ich habe ein Mehrfamilienhaus und eine (vermietete) Eigentumswohnung geerbt.
Nun soll ich je Immobilie ein Formular "Anlage Grundstück zur Feststellungserklärung" ausfüllen.

Dazu wurde mir vom Finanzamt aufgetragen, für das MFH den Teil "Angaben zum Ertragswert" auszufüllen, für die Wohnung dagegen den Teil "Angaben zum Sachwert".

Das verstehe ich nicht. Sowohl das Haus wie auch die Wohnung sind vermietet und bringen Erträge.

Meine Fragen:
- Warum wird hier differenziert?
- Kann man generell sagen, dass ich als Steuerpflichtiger Nachteile durch das eine oder das andere Verfahren habe?
- Wenn ja: kann ich Einfluss darauf nehmen, welches Verfahren zur Anwendung kommt?

Danke vorab für Ihre sachkundige Antwort.

8. März 2022 | 13:52

Antwort

von


(531)
Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

das Handeln des Finanzamtes könnte hier je nach konkreter Ausstattung und Umgebung der Wohnung nach durchaus rechtmäßig sein und den Vorgaben des § 76 Bewertungsgesetz entsprechen.

Zitat:
§ 76 Bewertung
(1) Der Wert des Grundstücks ist vorbehaltlich des Absatzes 3 im Wege des Ertragswertverfahrens (§§ 78 bis 82) zu ermitteln für
1. Mietwohngrundstücke,
2. Geschäftsgrundstücke,
3. gemischtgenutzte Grundstücke,
4. Einfamilienhäuser,
5. Zweifamilienhäuser.
(2) Für die sonstigen bebauten Grundstücke ist der Wert im Wege des Sachwertverfahrens (§§ 83 bis 90) zu ermitteln.
(3) Das Sachwertverfahren ist abweichend von Absatz 1 anzuwenden
1. bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern, die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach Absatz 1 zu bewertenden Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern unterscheiden;
2. bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke der in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Grundstücksarten, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 geschätzt werden kann;
3. bei Grundstücken mit Behelfsbauten und bei Grundstücken mit Gebäuden in einer Bauart oder Bauausführung, für die ein Vervielfältiger (§ 80) in den Anlagen 3 bis 8 nicht bestimmt ist.


Falls das Finanzamt hier intern zu dem Ergebnis gekommen ist, dass bei der Wohnung eine Ermittlung nach dem Ertragswertverfahren nicht angemessen ist, wäre also die abweichende Bewertung zulässig. Wenn sich die Wohnung mit den anderen in dem Gebäude befindlichen Wohnung nicht vergleichen läßt, z.B. weil es die einzige vermietete Wohnung ist oder aus sonstigen Gründe kein Vergleich möglich ist, wäre dies im Einzelfall zulässig. Allerdings ist dies eigentlich die Ausnahme.

Sie können jetzt also das Finanzamt darauf hinweisen, dass Sie für die Wohnung auch das Ertragswertverfahren für angebracht halten. Dies sollten Sie insbesondere dann tun, wenn die Wohnung eine vergleichsweise geringe Miete einbringt und bei einem Verkauf einen sehr guten Ertrag erbringen würde. Sie können zudem auch nach der Motivation des Finanzamtes fragen.

Theoretisch könnten Sie sogar Klage dagegen erheben, dass nicht das eigentlich vorgesehene Ertragswertverfahren zu Anwendung kommt. Die Rechtsprechung stellt hier relativ hohe Anforderungen an die Begrünung des Finanzamtes, siehe z.B. Bundesfinanzhof II R 12/04:

Zitat:
Zur Ausfüllung der in § 76 Abs. 3 Satz 1 BewG verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffe "besondere Gestaltung", "besondere Ausstattung" und "wesentliche Unterscheidung" bedarf es zunächst der Feststellung, ob das zu beurteilende Objekt --gemessen an den Verhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt-- besondere Gestaltungs- oder Ausstattungsmerkmale aufweist, die es von der Mehrzahl der Zweifamilienhäuser unterscheidet. Sodann ist in einem weiteren gedanklichen Schritt abzuwägen, ob diese Merkmale zu einer wesentlichen Unterscheidung führen. Beide Subsumtionsschritte verlangen jeweils eine Wertung (BFH-Urteile vom 11. November 1998 II R 17/97, BFH/NV 1999, 593 ; vom 7. November 2000 II R 45/99, BFH/NV 2001, 583 ).

b) Das FG ist in Anwendung dieser Rechtsgrundsätze und auf der Grundlage der --von ihm zu Unrecht als letztlich nicht maßgeblich angesehenen-- Verhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt ausdrücklich zum Ergebnis gelangt, der Wert des Objekts der Klägerin sei im Sachwertverfahren zu ermitteln. Dies ergebe sich aus den besonderen Ausstattungsmerkmalen des Objekts (Schwimmbad, Treppen in Naturstein, Isolierverglasung, teilweise eingebaute Wandschränke, Fußböden aus Solnhofer Platten und zwei offene Kamine in Naturstein) sowie aus der Größe und Gestaltung des Wohnzimmers.


Später können Sie auch immer noch unabhängig von der letztlich angewandten Methode gegen den Wertansatz Einspruch erheben werden. Dann wird der Wert durch einen Gutachter ermittelt. In der Regel wird die Schätzung des Finanzamtes aber eher unter dem tatsächlichen Wert liegen, es sei denn das Gebäude bzw. die Wohnung ist außerordentlich baufällig/sanierungsbedürftig.
Empfehlenswert ist es daher eigentlich vor der Beauftragung des Gutachters erstmal abzuwarten, zu welchem Ergebnis das Finanzamt kommt. Wenn dieser Wert mit Ihren Vorstellungen übereinstimmt, können Sie sich die Kosten einsparen.

Im Ergebnis sollten Sie also zunächst überlegen, ob nicht vielleicht das Sachwertverfahren eventuell sogar günstiger ist (wenn z.B. die Miete relativ hoch, das Objekt aber alt ist. Wenn Sie denken bei dem Ertragswert besser wegzukommen können Sie das Finanzamt entsprechend darauf hinweisen und auch gegen diese Entscheidung sowie gegen den später (unabhängig mit welcher Methode) ermittelten Wert vorgehen.


Ich hoffe Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünschen Ihnen noch einen schönen Tag und viel Erfolg beim weiteren Vorgehen.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke


Rückfrage vom Fragesteller 8. März 2022 | 16:17

Guten Tag Herr Fricke,

danke für Ihre Antwort.

So, wie ich Sie verstehe, subsumieren Sie MFH und Eigentumswohnung unter "Mietwohngrundstücke".
Damit wäre das Ertragswertverfahren anzuwenden, das ist ja auch meine Sichtweise.

Allerdings habe ich aufgrund eigener laienhafter Recherche und bisheriger Erfahrungen mit dem Finanzamt den Verdacht, dass das Finanzamt differenziert zwischen MFH (= "Mietwohngrundstück") und Eigentumswohnung (= "Wohnungseigentum"), und deshalb § 76 Abs. 2 anwendet: "Für die sonstigen bebauten Grundstücke ist der Wert im Wege des Sachwertverfahrens (§§ 83 bis 90) zu ermitteln."

Könnten Sie vielleicht noch ein erklärendes Wort zu dieser begrifflichen Verwirrung im Gesetz verlieren?
Vielen Dank.

Sehr gut finde ich übrigens Ihre Daumenregel, wann das Sachwert- und wann das Ertragswertverfahren für mich günstiger ist. Dafür ein extra Dankeschön!

Beste Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 8. März 2022 | 17:03

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gemäß § 93 Bewertungsgesetz und dem Verweis auf § 76 wird auch Wohneigentum in der Regel nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten sein:

Zitat:
§ 93 Wohnungseigentum und Teileigentum
(1) Jedes Wohnungseigentum und Teileigentum bildet eine wirtschaftliche Einheit. Für die Bestimmung der Grundstücksart (§ 75) ist die Nutzung des auf das Wohnungseigentum und Teileigentum entfallenden Gebäudeteils maßgebend. Die Vorschriften der §§ 76 bis 91 finden Anwendung, soweit sich nicht aus den Absätzen 2 und 3 etwas anderes ergibt.
(2) Das zu mehr als achtzig Prozent Wohnzwecken dienende Wohnungseigentum ist im Wege des Ertragswertverfahrens nach den Vorschriften zu bewerten, die für Mietwohngrundstücke maßgebend sind. Wohnungseigentum, das zu nicht mehr als achtzig Prozent, aber zu nicht weniger als zwanzig Prozent Wohnzwecken dient, ist im Wege des Ertragswertverfahrens nach den Vorschriften zu bewerten, die für gemischtgenutzte Grundstücke maßgebend sind.
(3) Entsprechen die im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum nicht dem Verhältnis der Jahresrohmiete zueinander, so kann dies bei der Feststellung des Wertes entsprechend berücksichtigt werden. Sind einzelne Räume, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, vermietet, so ist ihr Wert nach den im Grundbuch eingetragenen Anteilen zu verteilen und bei den einzelnen wirtschaftlichen Einheiten zu erfassen.


Etwas anderes könnte sich dann ergeben, wenn das Gebäude in dem sich die Wohnung befindet zum Großteil anderweitig genutzt wird. Vielleicht werden die anderen Wohnung durch einen gewerblichen Vermieter betrieben oder es befinden sich auch noch Gewerbeeinheiten in dem Gebäude und deshalb wertet das Finanzamt dies anders.

Eigentlich ist aber das Ertragswertverfahren hier üblicher, insbesondere da dies meist genauere Ergebnisse liefert.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke


Bewertung des Fragestellers 8. März 2022 | 17:30

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"

Sehr ausführliche Antwort; sehr verständlich formuliert.
Auch die Rückfrage wurde umfassend beantwortet.
Gute Tipps bzgl. der Vorteilhaftigkeit von Ertragswert- bzw. Sachwertverfahren und zum Verhalten ggüber dem Finanzamt.
Danke!

"
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Fabian Fricke »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 8. März 2022
5/5,0

Sehr ausführliche Antwort; sehr verständlich formuliert.
Auch die Rückfrage wurde umfassend beantwortet.
Gute Tipps bzgl. der Vorteilhaftigkeit von Ertragswert- bzw. Sachwertverfahren und zum Verhalten ggüber dem Finanzamt.
Danke!


ANTWORT VON

(531)

Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Insolvenzrecht, Sozialrecht, Steuerrecht, Erbrecht, Immobilienrecht