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Feststellung von Immobilienvermögen im Rahmen der Erbschaftssteuer


11.12.2007 16:27 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Kay Fietkau



Es geht um die Vorschriften für die Bewertung von Grundbesitz für die Erbschaftsteuer ab 1. Januar 1996 im BewG

(1) Wo steht im Gesetz, dass der Durchschnitt der Jahresmieten der letzten 3 Jahre herangezogen wird und dieser mit 12,5 multipliziert wird (das Finanzamt spricht im Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbeseitzwertes von der "Summe der Mieten im Mietermittlungszeitraum")? Ich finde nur im § 146 Abs. 2 BewG, dass die im Besteuerrungszeitpunkt vereinbarte Jahresmiete mit 12,5 multipliziert wird.

Danach kommt die Legaldefinition für die Jahresmiete als Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Irgendwie können für die Wertermittlung bei vermieteten Objekten dann doch nur die 12 Monate vor dem Besteuerungszeitpunkt relevant sein.

(2) Wo steht im Gesetz, dass bei einem bebauten Grundstück (in meiner Fragestellung handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus (Mietwohnungen)), das TEILVERMIETET ist, für Leerstände einzelner Wohneinheiten, eine übliche Miete (ich nennen sie mal fiktive Leerstandsmiete) anzusetzen ist. Muss man das aus § 146 Abs. 2 BewG schliessen, weil der Gesetzgeber dort von Grundstücksteilen spricht? Mir liegt im Vorerbfall eine Steuererklärung vor, in der die Erblasserin nach ihrem vorverstorbenen Mann nur die IST-Nettokaltmieten angegeben hat und auf die Leerstände "verzichtet". Sie ist damit durchgekommen.

(3) Können Sie mir einen guten Kommentar zum BewG empfehlen?
Eingrenzung vom Fragesteller
11.12.2007 | 16:30
Sehr geehrter Fragesteller,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.
Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt beantworten:

(1) Maßgeblich ist die durchschnittliche Jahresmiete (Kaltmiete) der letzten 3 Jahre bzw. die übliche Jahresmiete x 12,5. D.h. im ersten Fall nimmt man die Mieten der letzten 3 Jahre und ermittelt daraus die durchschnittliche Miete pro Jahr. Es bleibt somit bei einer Jahresmiete. Nur ist es eben nicht die tatsächlich in den letzten 12 Monaten erzielte, sondern ein Durchschnittswert.

(2) Dies ergibt sich aus § 146 Abs. 3 Nr. 1 BewG. dort heißt es:

"An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1. die ... , ungenutzt, ... sind,"

(3) Kreutziger/Lindberg/Schaffner, Bewertungsgesetz - Kommentar (Gelbe Reihe), C. H. Beck ISBN 978-3-406-49154-2

Ich hoffe, Ihre Frage mit den vorstehenden Ausführungen beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Kay Fietkau
Rechtsanwalt
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