Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.
Die Einigung über einen Erbbauzins in einem notariellen Vertrag ist nicht zu beanstanden. Dies stellt keine einseitige Anpassung des Zins dar sondern ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien. Insoweit kann es hier keine Beanstandung geben.
Die Frage nach weiteren Anpassungen ist vor dem Hintergrund der einschränkenden gesetzlichen Regelungen für Anpassungsklauseln in § 9a
Erbbaurechtsgesetz - ErbbauRG (früher ErbbRVO) zu beurteilen.
Danach darf die Erhöhung des Erbbauzinses infolge der Koppelung an den Verbraucherpreisindex praktisch nur noch in Höhe der Geldentwertung erfolgen. Eine zwischen den Parteien vereinbarte Anpassungsklausel gibt einen Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses nur, soweit diese unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist. Ein Erhöhungsanspruch ist regelmäßig dann als unbillig zu werten, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit dem Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse (Verbraucherindex) hinausgeht. Somit ist für ein außerordentliches Erhöhungsverlangen kein Raum.
Darüber hinaus, kann ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses darf frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit Vertragsabschluss und, wenn eine Erhöhung bereits erfolgt ist, frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit der jeweils letzten Erhöhung des Erbbauzinses geltend gemacht werden. Mit § 9a ErbbauRG
will der Gesetzgeber den sozialen Charakter des Erbbaurechts wieder herstellen und untragbare Erbbauzinserhöhungen vermeiden.
§ 9a ErbbauRG
gilt für Wertmaßstäbe in Anpassungsklauseln jeglicher Art, und selbst dann wenn kein Wertmaßstab vereinbart war.
Wenn eine Anpassung des Erbbauzinses bei einer „erheblichen" oder „wesentlichen" Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse verlangt werden kann, dann reicht hierfür eine Änderung von mehr als 10 %.
In der Presse wird immer wieder von Fällen berichtet, in denen plötzliche Anpassungen von bis zu 300 % verlangt werden. Oft handelt es sich um Fälle, in denen der Erbbauzins seit vielen Jahrzehnten nicht mehr angepasst worden ist. In diesen Fällen ergeben sich dann bei Anpassung an den Verbraucherindex und damit an „allgemeine wirtschaftliche Verhältnisse" in der Tat solche erhebliche Steigerungen. Es ist dann aber Frage des Einzelfalles, ob dieses Anpassungsverlangen im konkreten Fall der Billigkeit entspricht. Vom Grundsatz her ist es jedenfalls nicht zu beanstanden, wenn eine Anpassung an den Index verlangt wird. Im Einzelfall können die Ergebnisse jedoch so drastisch sein, dass eine Anpassung von einem Gericht als unbillig angesehen wird.
Rückfrage vom Fragesteller
20. Januar 2012 | 19:48
Darf ich das so verstehen, dass eine nachträgliche Beanstandung der außerordentlichen Erhöhung von 2005, um 199% binnen 3 Jahren, Aussicht auf Erfolg hätte, obwohl die damaligen Käufer diese derzeit akzeptiert und beurkundet haben?
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
23. Januar 2012 | 12:24
Sehr geehrter Fragesteller,
die notariell beurkundete Vereinbarung über den Erbbauzins kann nicht beanstandet werden, wie oben ausgeführt.
Ein Anpassungsverlangen kann hingegen trotz Einhaltung der gesetzlichen Beschränkungen unbillig sein (s.o.)
