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Kauf eines Grundstücks basierend auf Erbbaurechtsvertrag

25. November 2022 19:45 |
Preis: 100,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Ich benötige Hilfe in folgendem Sachverhalt:

Ende des letzten Jahres unterzeichnete ich einen Kaufvertrag für ein Erbbaurecht.

Nach erfolgter Zustimmung der Grundstückseigentümerin bzw. Erbbaurechtgeberin wurde der Verkauf des Erbbaurechts an mich mittlerweile abschließend vollzogen und grundbuchlich verankert.

Ausgehend vom Kaufvertrag über das Erbbaurecht bin ich in sämtliche Rechte und Pflichten des vor 33 Jahren geschlossenen ursprünglichen Erbbaurechtsvertrages, spätestens mit der Eintragung im Ebbaugrundbuch, eingetreten ("Der Käufer tritt mit Wirkung ab Lastenübergang in sämtliche sich aus vorbezeichnetem Vertrag [...] ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein [...]").

Aus dem Erbbaurechtsvertrag, in den ich eingetreten bin, geht neben den üblichen Dingen, wie dem Erbbauzins, der Vertragsdauer und anderen Dingen hervor, dass ich als "jeweiliger Erbbauberechtigter" von der Erbbaurechtgeberin das Recht eingeräumt bekomme, "das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück jederzeit käuflich zu erwerben".

Ich habe der Erbbaurechtgeberin nun meinen Kaufwunsch schriftlich mitgeteilt und einen Preis genannt. Die Kommune, der das Grundstück gehört, hat nun aber per Ratsbeschluss festgestellt, dass das Grundstück unabhängig vom Preis nicht veräußert werden soll.

Nach meinem Rechtsverständnis und Studium einzelner Urteile, auch des BGH, bin ich der Auffassung, dass die Erbbaurechtgeberin hier zu meinem Schaden falsch gehandelt hat.

Eine von der Kommune vorgebrachte potentielle Verjährung einzelner Paragraphen aus dem Erbbaurechtsvertrag sehe ich hier nicht und geht auch mit keiner Silbe aus dem Kaufvertrag oder dem Erbbaurechtsvertrag hervor.

Ich möchte das Grundstück käuflich erwerben und frage mich trotz eindeutiger und mein Recht zum Kauf unterstreichender Formulierungen in beiden Verträgen, ob die Erbbaurechtgeberin das so einfach verhindern kann.

Wäre hier der Weg vor das Verwaltungsgericht der richtige?

25. November 2022 | 21:37

Antwort

von


(23)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach Ihren Angaben gehe ich davon aus, dass es sich hierbei nicht um einen Fall nach §1 ErbbauRG handelt:

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).

Es geht also vorliegend um einen atypische Fall, denn in der Regel will die Kommune gerade Eigentümerin des Grundstücks bleiben und legt keine Kaufrecht für das Grundstück fest.

Es handelt sich somit vorliegend um eine Regelung nach §2 Nr. 7 ErbbauRG:

Zum Inhalt des Erbbaurechts gehören auch Vereinbarungen des Grundstückseigentümers und des Erbbauberechtigten über:

"......eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen."

Entscheidend ist deshalb welche Regelungen im Erbbaurechtsvertrag vereinbart wurden sind. Ohne Kenntnis des Vertrages kann ich nicht beurteilen, ob die Kommune zu Recht ihre Zustimmung verweigert hat. Ich vermute, dass die Kommune des Verkauf des Grundstücks an enge Bedingungen geknüpft hat. Denn ausgehend von der von Ihnen genannten Formulierung im Vertrag haben Sie ein uneingeschränktes Kaufrecht. Schicken Sie mir den Vertrag bitte per E-Mail zu damit ich Ihre Frage abschließend beantworten kann.

Im Übrigen wäre hier das Zivilgericht zuständig und nicht das Verwaltungsgericht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Melvin Grimm
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 25. November 2022 | 21:46

Sehr geehrter Herr Grimm,

vielen Dank für Ihre Antwort. Gern sende ich Ihnen den Vertrag, versichere Ihnen aber, dass die aufgezeigten Formierungen nicht beschönigt o.ä. sind.

Zitat: "Die Erbbaurechtsgeberin räumt dem jeweiligen Erbbauberechtigten ein, das Recht, das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück jederzeit käuflich zu erwerben." Einschränkungen: keine.

Damit gehe ich davon aus, dass ich ein uneingeschränktes Kaufrecht habe, welches ich einklagen kann?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25. November 2022 | 23:25

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Zunächst danke ich Ihnen für die Übersendung der entsprechenden Stellen aus dem Vertrag.

Nach den Regelungen steht in Ihnen ein Kaufrecht an dem Grundstück zu. Sie können den Vertragspartner auf Übereignung und Übergabe vor dem Landgericht verklagen. Der Streitwert richtet sich nach dem Wert des Grundstücks. Ob die Einwände der Kommune begründet sind kann ich Ihnen nicht mitteilen aber Ihnen steht zweifelsfrei ein Kaufrecht des Grundstücks zu.

Ich hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Melvin Grimm
Rechtsanwalt

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