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Entfernung einer alten Toranlage auf neu erworbenem Grundstück


| 23.09.2005 09:26 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Grundstück mit einem Zufahrtsweg gekauft. Diesen Zufahrtsweg darf per Baulast ein Nachbar mitnutzen.
Dieser Nachbar hat vor vielen Jahren am Ende des Weges (der ihm jedoch nie gehört hat) eine Toranlage als Zufahrtssicherung von und zur öffentlichen Verkehrsfläche erstellt.
An dieser Toranlage befindet sich auch eine Klingel und der Briefkasten des Nachbarn.
Nun ist diese Toranlage für unsere Bedürfnisse zu schmal (Baufahrzeuge passen nicht dadurch) und so müssen wir die Toranlage entfernen bzw. abreißen. Da diese auf unserem nun (von einem dritten) erworbenen Grundstück steht, ist diese ebenfalls mit in unser Eigentum übergegangen.
Sind wir dem Nachbarn zu irgendeinem Ersatz verpflichtet, wenn wir die Toranlage, die er wohlwissend auf fremden Grundstück errichtet hatte, entfernen würden?

MfG
Ihr Fragestellender

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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich folgt Stellung nehmen möchte:

Nachdem die Toranlage aufgrund der Maße für Sie kein Interesse hat und darüber hinaus eine Behinderung in der Nutzung Ihres Eigentums darstellt, haben Sie zunächst gegenüber dem Nachbarn, der die Anlage nutzt und damit Besitzer ist, einen auf seine Kosten durchzuführenden Beseitigungsanspruch gem. 823,249, 1004 BGB. Sie sollten den Nachbarn daher unter Fristsetzung entsprechend aufordern. Kommt der Nachbar dieser Aufforderung nicht nach und beseitigen Sie die Anlage, werden Sie nach den Grundsätzen der aufgedrängten Bereicherung (§§ 946, 951 BGB) Ersatz leisten müssen, ohne dass es auf die Bösgläubigkeit des Nachbarn ankommt. Wird die Toranlage durch den Abriss nicht zerstört, kann dieser Anspruch ggf. durch Rückgabe der Anlage erfüllt werden. Andernfalls ist der Wert der Anlage zu ersetzen, wobei Sie die Beseitigungskosten mit diesem Betrag aufrechnen sollten.

Ich bedaure Ihnen keine günstigere Mitteilungen machen zu können und stehe Ihnen für weitere Nachfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 23.09.2005 | 12:16

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank für Ihre Auskunft.
Eine ergänzende Frage dazu:
Hätte der Verkäufer des Wegs und des Grundstücks uns bzw. gegenüber dem Notar nicht unbedingt angeben müssen, dass das Tor, was ganz offensichtlich auf dem Weg steht, und jeder Aussenstehende davon ausgehen muss, dass es auch vom Verkäufer (ehem. Eigentümer) erstellt worden ist, nicht in seinem eigenen Besitz ist und diesbezüglich eine Altlast/Fremdlast darstellt?
Inwieweit haben wir dort möglicherweise Ansprüche an den Verkäufer - ich denke dabei an Schadensersatz, vorsätzliche Täuschung, etc.

MfG
Ihr Fragestellender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.09.2005 | 22:54

Sehr geehrter Fragesteller,

Schadensersatzansprüche aufgrund eines Sachmangels im Sinne von § 434 BGB sind bei Grundstückskaufverträgen im Hinblick auf Baubeschränkungen, die Bodenbeschaffenheit, den Gebäudezustand, Immissionen oder die Vermietbarkeit denkbar und werden hier wohl nicht in Betracht gezogen werden können. Nach § 435 BGB haftet der Verkäufer weiterhin für Rechtsmängel, wenn also der Gebrauch der Kaufsache aufgrund der Rechte Dritter eingeschränkt ist. Anhaltspunkte hierfür sind aufgrund Ihrer Informationen nicht offenkundig. Damit käme allenfalls ein Schadensersatzanspruch aufgrund der Verletzung vorvertraglicher Pflichten in Betracht (§§ 311, 280 BGB), wobei bei formbedürftigen Verträgen ein vorsätzlicher Verstoß gegeben sein muss. Anspruchsvoraussetzung bei Kaufverträgen ist, dass der Verkäufer über andere wertbildende Merkmale als solche, die zum Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung gemacht werden können ( wie z.B. Einnahmen und Ausgaben des Grundstücks oder eine behördliche Umbauauflage) vorsätzlich getäuscht oder solche verschwiegen hat. Im Ergebnis bedeutet die von dem Nachbarn errichtete Toranlage im Falle der Beseitigung eine finanzielle Belastung, so dass ein wertbildendes Merkmal im vorgenannten Sinne bejaht werden könnte. Hier es wird weiterhin darauf ankommen, was im Grundstückskaufvertrag im Einzelnen vereinbart wurde. Eine abschließende Beurteilung Ihrer Nachfrage wird erst nach Einsichtnahme in den Kaufvertrag und Auswertung der zu dem Umfang der Informationspflicht des Grundstücksverkäufers ergangenen Entscheidungen möglich sein.

Abschließend weise ich in Ergänzung zu meiner Antwort darauf hin, dass Sie an die durch den Voreigentümer ggf. ausdrücklich erteilte schuldrechtliche Zustimmung zur Errichtung der Toranlage nicht gebunden sein werden, so dass im Falle der Beseitigung kein Wiederherstellungsanspruch des Nachbarn bestünde.

Mit freundlichen Grüßen

J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

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