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Engländer verkauft Haus in Spanien an Deutschen

03.05.2010 13:07 |
Preis: ***,00 € |

Internationales Recht


Im Mai 2009 habe ich in Spanien über einen dort ansässigen Makler ein Haus gefunden.
Der Verkäufer ist Engländer, ich bin Deutscher.
Nachdem wir uns handelseinig waren, habe ich mittels meiner Anwaltskanzlei in Spanien (Deutscher) einen entsprechenden Vorvertrag ausarbeiten lassen, der neben der Anzahlung von 15.000€, auch eine Klausel enthält, die einen Schadensersatzanspruch von 15.000€ geltend macht, falls sich herausstellen sollte, dass Angaben des Vorvertrages im Nachhinein falsch oder grob abweichend sein sollten.
Dieser Vorvertrag wurde auch im Mai 2009 abgeschlossen und von beiden Parteien termingerecht unterschrieben. Auf Bitte des Verkäufers, der in diesem Haus permanent lebte, wurde eine Übergabe mit entsprechendem Notartermin auf den 21. September 2009 vereinbart.
So weit so gut!
Da ich ja nun über viele Monate ausreichend Zeit hatte mich um „mein künftiges Zuhause in Spanien“ zu kümmern, viel mir bei meinen Recherchen mittels GOOGLE-Earth auf, dass die im Vertrag angegebene Grundstücksgröße von 1000qm nicht stimmen konnte.
Auch auf mehrfache Ansprache zu diesem Thema, wurde über Makler und Verkäufer diese Annahme stets verneint und es seien doch 1000qm.
Zwei Wochen vor dem anstehenden Notartermin/Übergabe im September 2009, wollte ich es nun genau wissen und habe in Zusammenarbeit mit meinem spanischen Anwalt, einen vereidigten Vermesser beauftrag, das Grundstück neu zu vermessen. Wie ich es vermutet habe, ist das Grundstück 840qm groß und keine 1000qm
Nach weiteren Recherchen stellt sich heraus, dass das Grundstück wohl mal 1000qm war, man hat aber irgendwann in der Vergangenheit davon einen Teil „abgetrennt“ und einem Nachbarn als Zugang zu dessen Grundstück zur Verfügung gestellt.
Soll heißen, zu den falschen Verkaufsangaben der Grundstücksgröße, kommt nun ein nicht eingetragenes Wegerecht des Nachbarn hinzu.
Mein Anwalt hat daraufhin dringend davon abgeraten, das Objekt so zu erwerben, da es auch rechtliche Konsequenzen für mich haben wird, wenn z.B. auf diesem Wegerechtszugang mal ein Unfall passieren sollte, da ich voll dafür verantwortlich bin… etc.
Ich habe daraufhin der Gegenseite die Offerte gemacht, den Kaufpreis um die Differenz des fehlenden Grundstücksanteils zu reduzieren, gemessen an den dort üblichen Preisen für Grund-und-Boden.
Bei besagtem Notartermin am 21.Septemper 2009, wurden diese Punkte vorgetragen und sofort von der Gegenpartei abgelehnt. Daraufhin haben wir verkündet vom Kauf zurück treten zu wollen, da erhebliche Differenzen zu den ursprünglich vereinbarten Fakten vorlagen. Wir verlangten unsere Anzahlung und den vertraglich vereinbarten Schadenersatz.
Auch dies wurde grundsätzlich abgelehnt.
Mein Anwalt hatte daraufhin verkündet, auf das zu verkaufende Objekt ein Verkaufs-Embargo zu beantragen und verhängen zu lassen, bis diese Angelegenheit gerichtlich geklärt ist.
Mit diesem Ergebnis trennten sich also am 21. September 2009 alle unsere Wege.
Der nötige Termin zur Verhängung des Embargos, wurde monatelang verzögert. Keine Ahnung ob es sich in der Tat um die Mühlen der spanischen Verwaltung gehandelt hat. Einmal wurde auch der erste Termin im Januar 2010 von der Gegenseite nicht wahrgenommen ..usw.
Jedenfalls war dieser Termin nun am 27.4.2010, also 7 Monate nach besagtem Notartermin!!!!!
Mein Anwalt war dort, von der Gegenseite niemand!
Als mein Anwalt recherchierte, stellte man fest, dass der Engländer inzwischen das Haus verkauft hat, obwohl unser Vertrag (der Vorvertrag) bis zur Klärung der Angelegenheit, nicht geschlossen ist!
Nun meine Frage:
Was ist zu tun, meine Anzahlung, den vertraglichen Schadenersatz und evtl. die Kosten der ganzen Aktion wieder zu bekommen!
Der Engländer lebt wieder in England! Bitte teilen Sie mir mit, ob ich den gleichen spanischen Anwalt behalten soll, oder einen neuen engagieren oder zusätzlich engagieren soll(te). Wie muss man in diesem internationalen Fall vorgehen und wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit mein Geld zu bekommen!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage möchte ich gemäß Ihrer Sachverhaltsschilderung gerne wie folgt beantworten:

I.
Wichtig für die Durchsetzung von Ansprüchen in international gelagerten Fällen ist zunächst die Feststellung, welches Recht Anwendung findet. Hier ist fraglich, ob Sie und Ihr Vertragspartner eine Rechtswahl getroffen haben. Da es sich aus Forderungen aus dem Vorvertrag handelt, nämlich Rückerstattung des Kaufpreises und Realisierung der vereinbarten Vertragsstrafe i.H.v. 15.000 EUR, wäre gemäß Art. 27 EGBGB eine freie Rechtswahl hinsichtlich des auf den Vertrag anzuwendenden Rechts möglich. Diese Rechtswahl würde sich ggf. aus dem Vertrag ergeben und wäre auch verbindlich. Die entsprechende Rechtswahl ist nach spanischem Recht nach Art. 10.5˚ CC zulässig.
Soweit keine entsprechende Rechtswahl getroffen wurde, richtet sich das anzuwendende Recht nach Art. 28 Abs. 1, 2 EGBGB. Danach ist das Recht anzuwenden, mit dem der Vorvertrag die engste Verbindung hat. Dies wäre vorliegend das spanische Recht, da es sich um einen Vorvertrag zum Erwerb einer spanischen Immobilie handelt, der Verkäufer (so schließe ich aus Ihrer Sachverhaltsdarstellung) in Spanien seinen Wohnsitz hatte und der Vertrag wohl in spanischer Sprache abgefasst sein dürfte.
Ich würde daher in Ihrem Fall davon ausgehen, dass auf den Vorvertrag spanisches Recht anzuwenden ist.

II.
Desweiteren ist wichtig festzustellen, wo Sie Ihre Ansprüche aus dem Vorvertrag geltend machen können, sprich in welchem Land. Hier wäre entsprechend dem Internationalen Prozessrecht der sog. Gerichtsstand des Erfüllungsortes, § 29 ZPO, einschlägig.
Im Bereich Mitgliedsstaaten der EU ist Art. 5 Abs.1 EuGVVO erschlägig, wonach Personen aus Mitgliedstaaten auch in dem Staat verklagt werden können, in dem die vertragliche Pflicht zu erfüllen gewesen wäre. In Ihrem Fall wäre dies eben die Rückerstattung des Kaufpreises und die Realisierung der Vertragsstrafe in entsprechender Höhe. Demnach wäre wohl auch der Gerichtsstand in Spanien begründet, womit Sie die Möglichkeit hätten, Ihren Vertragspartner vor dem dort zuständigen Gericht ggf. zu verklagen. Hierzu sollten Sie in der Tat einen spanischen Anwalt hinzuziehen. Ob für Sie diesbezüglich ein Anwaltswechsel ratsam ist, kann ich aus der ferne nicht beurteilen. Haben Sie allerdings das Gefühl, in Ihrer Angelegenheit von dem spanischen Anwalt nicht adequat vertreten worden zu sein, kann ein Wechsel für Sie Sinn machen.

III.
Sofern Sie die Adresse Ihres Vertragspartners in England haben oder diese ausfindig machen können, ist es sicherlich angezeigt, Ihre Ansprüche diesem Gegenüber nochmals nachhaltig und konkret dargelegt geltend zu machen und ggf. mit entsprechender Klageerhebung am ursprünglichen Erfüllungsort in Spanien zu drohen. Dies sollte mittels einer internationalen Zustellungsform erfolgen, damit der Zugang bei Ihrem Vertragspartner (weitestgehend) sichergestellt wird.
Sollten Sie dann tatsächlich Klage in Spanien erheben wollen/ müssen, weil auf Ihr Anspruchsschreiben keine Reaktion erfolgte, werden Sie vermutlich relativ schnell einen Titel erlangen, da sich Ihr Vertragspartner vor dem spanischen Gericht wahrscheinlich nicht gegen die Ansprüche verteidigen wird.
Die Vollstreckung dieses Titels müsste dann aber in England, am Wohnsitz des Vertragspartners, erfolgen. Hier müssten das spanische Urteil (Titel) bzw. den Vollstreckungstitel zunächst anerkennen lassen. Dies erfolgt unter Anwendung des EuGVVO . D.h. es erfolgt eine Art „Umschreibung“ des spanischen Titels in einen englischen Titel, der dann nach englischem Recht vollstreckt werden müsste.
Dies ist natürlich ein sehr langer und kostenintensiver Weg, dessen Erfolgsaussichten sich schwer beurteilen lassen. Zumindest ab dem Zeitpunkt der Vollstreckung nach englischem Recht in England wäre es zudem anzuraten auch noch einen englischen Anwalt einzubeziehen, der sich mit dem englischen Vollstreckungsrecht auskennt.
Scheitert letztlich die Vollstreckung, würden Sie, da Sie als Kläger ja alle Kosten vorstrecken müssten, aller Voraussicht nach auf diesen Kosten sitzen bleiben.
Trotz des gemeinsamen europäischen Rechtsraums ist eben die grenzüberschreitende Rechtsdurchsetzung doch noch arg beschwerlich und kostenintensiv.
Ob Sie letztlich diesen Weg gehen möchten, können Sie letztlich nur selbst entscheiden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen insoweit weiterhelfen. Bitte beachten Sie, dass dieses Forum nur eine erste rechtliche Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts leisten kann. Eine umfassende Rechtsberatung kann hierdurch nicht ersetzt werden.

Mit freundlichen Grüßen,
K. Winkler, LL.M. (UOW, Australien)
Rechtsanwalt

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