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Immobilie in Spanien: Rechte von Eigentümern in einer Eigentümergemeinschaft

| 11.11.2010 11:58 |
Preis: ***,00 € |

Internationales Recht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernesto Grueneberg, LL.M.


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe einige Fragen in Bezug auf ein privates Ferienhaus in Spanien.
Es gibt drei Eigentümer (Elternteil und zwei dazugehörige, volljährige Kinder, alle sind deutsch und leben in Deutschland), die jeweils unterschiedlich viele Anteile an dem Haus halten.

Fragen:
1. welches Recht findet in diesem Fall Anwendung, deutsches oder spanisches Recht?
2. a) Müssen Entscheidungen in Bezug auf Renovierungen oder bauliche Veränderungen einstimmig entschieden werden, oder ist es möglich, einzelne Eigentümer zu überstimmen?
b) Wie ist es mit den Stimmrechten geregelt, läuft dies nach Anteilen am Vermögen, oder hat jeder Beteiligte das gleiche Stimmrecht?
3. Bezüglich des Verkaufs der Immobilie:
a) Wenn nur einer der Eigentümer seine Anteile verkaufen möchte, die anderen beiden jedoch diese nicht übernehmen können/wollen, was hat der Verkaufsinteressent dann für Möglichkeiten?
b) Kann ein einzelner Eigentümer einen Verkauf der gesamten Immobilie erzwingen bzw. seinen Anteil an Dritte veräußern?
c) Wie ist es bei der umgekehrten Situation: Kann ein einzelner Eigentümer den Verkauf verhindern, obwohl die Mehrheit das Haus veräußern möchte?

Vielen Dank im Voraus und mit besten Grüßen.

Sehr geehrter Fragesteller:

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:

1. welches Recht findet in diesem Fall Anwendung, deutsches oder spanisches Recht?

Mangels Rechtswahl unterliegen solche Verträge dem Recht des Staates, in dem die unbewegliche Sache belegen ist, also Spanien (Art. 4 Abs. 1 lit C Rom I-VO).

2. a) Müssen Entscheidungen in Bezug auf Renovierungen oder bauliche Veränderungen einstimmig entschieden werden, oder ist es möglich, einzelne Eigentümer zu überstimmen?

Solange es sich um Verwaltungsmaßnahmen handelt, gilt das Mehrheitsprinzip (Art. 398 Abs.1 spanischen BGB).
Weitergehende Maßnahmen bedürfen der Einstimmigkeit (Art. 397 sp. BGB)

b) Wie ist es mit den Stimmrechten geregelt, läuft dies nach Anteilen am Vermögen, oder hat jeder Beteiligte das gleiche Stimmrecht?

Nach Anteilen am Vermögen (Art. 398 Abs. 2 spanischen BGB)

3. Bezüglich des Verkaufs der Immobilie:
a) Wenn nur einer der Eigentümer seine Anteile verkaufen möchte, die anderen beiden jedoch diese nicht übernehmen können/wollen, was hat der Verkaufsinteressent dann für Möglichkeiten?

Über den Anteil kann der Miteigentümer frei verfügen. Die übrigen Miteigentümer haben eine Art von Vorkaufsrecht, das sog. "retracto" (At. 1522 sp. BGB). Danach kann ein Miteigentümer in den Kaufvertrag eintreten an der Stelle des Käufers.

b) Kann ein einzelner Eigentümer einen Verkauf der gesamten Immobilie erzwingen

Ja durch Teilungsversteigerung (Art. 400 Abs. 1 sp. BGB)

bzw. seinen Anteil an Dritte veräußern?

Ja, aber beachte dann das "retracto"

c) Wie ist es bei der umgekehrten Situation: Kann ein einzelner Eigentümer den Verkauf verhindern, obwohl die Mehrheit das Haus veräußern möchte?

Nein, es bleibt immer die Teilungsversteigerung übrig.

Mit freundlichen Grüßen

PS: Da ich auch in Spanien zugelassen bin, kann ich bei Bedarf weiter beraten in der Angelegenheit.

Nachfrage vom Fragesteller 15.11.2010 | 09:16

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!

Ich habe noch eine Nachfrage zum Verständnis ihrer obigen Antwort:

Unter 2a) nennen Sie die "Verwaltungsmaßnahmen".
Könnten Sie beschreiben was genau als solche definiert ist und mit einem Beispiel verdeutlichen?

Muchas gracias y saludos.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2010 | 10:24

Alle Maßnahmen, die die bauliche Substanz nicht verändern. Wie die Sache benutzt wird, es zu mieten, etc. Leider ist es nicht so einfach, denn die Miteigentümer, die die Minderheit darstellen, haben etliche Rechte, sich gegen die konkreten Entscheidungen der Mehrheit zu wehren.

Falls Sie eine konkrete Frage hierzu haben, können Sie mir gerne eine Direktanfrage stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 17.11.2010 | 10:39

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