Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
499.757
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Nebenkostenaufteilung Eigentumswohnung in Spanien

| 19.06.2017 09:34 |
Preis: ***,00 € |

Internationales Recht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Pascal Gratieux, LL.M.


Sehr geehrte Anwälte ,

ich Bitte Sie um Ihre Auskunft wie es in diesem Fall aussieht :
Grundlagen :
Erbe einer Eigentumswohnung in Spanien nach dem Tode der Eltern.
Ein Testament liegt vor !
In diesem Testament wurde eine Zahlung vor dem Erfall an einen Erben von 16.000 Euro zur Anrechnung gebracht welche sich auf eine Eigentumswohnung bezieht.
Beim Vollstrecken des Testamentes wurden die Anteile an der Eigentumswohnung dementsprechend, abzueglich der schon erhaltenen 16.000 Euro eines Erben , aufgeteilt, sodass einer 8 % an der Eigentumswohnung erhalten hat und die restlichen Anteile auf die anderen Erben aufgeteilt wurden.
Die restlichen Vermögenswerte wurden anteilig an alle Erben aufgeteilt.
Da die Eigentumswohnung z. Zt. nicht verkauft werden konnte müssen die laufenden Nebenkosten gezahlt werden.
Frage:
In Bezug auf die Rechtslage in Spanien stellt sich folgende Frage.
Müssen die Nebenkosten auf alle Erben gleich aufgeteilt werden, oder werden die
Nebenkosten nach dem Prozentsatz der Anteile an der Eigentumswohnung aufgeteilt, obwohl schon vor dem Erfall ein Erbe seinen Anteil erhalten hat ?

Mit Freundlichen Grüssen
Manuela Martinez

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Sie haben einen Teil einer Eigentumswohnung in Spanien geerbt und sind dadurch Miteigentümerin an der Eigentumswohnung geworden. Nun fragen Sie sich, wer in welcher Weise für die Nebenkosten der Wohnung aufkommen muss und ob eine Zahlung des Erblassers an den Erben vor der Erbschaft hierauf Einfluss hat.

"In Bezug auf die Rechtslage in Spanien stellt sich folgende Frage.
Müssen die Nebenkosten auf alle Erben gleich aufgeteilt werden, oder werden die Nebenkosten nach dem Prozentsatz der Anteile an der Eigentumswohnung aufgeteilt, obwohl schon vor dem Erfall ein Erbe seinen Anteil erhalten hat ?"

Um die Antwort kurz und knapp vorwegzunehmen: Gegenüber Dritten, also allen anderen Wohnungseigentümern bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber, haftet jeder Miteigentümer i.S.d. Art. 392 ff. Codigo Civil der Eigentumswohnung für die gesamten Nebenkosten mit dem gesamten Vermögen. Diese sog. Gesamtschuldnerschaft, d.h. "responsabilidad solidaria" wird von der Rechtsprechung regelmäßig angewandt (vgl.: Audiencia Provincial de Alicante, Elche, (Sección 9ª), sentencia de 5-04-2013). Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft z.B. einen einzelnen Miterben auf die gesamten ausstehenden Nebenkosten verklagen kann, wenn er sich weigert zu zahlen.

Im Innenverhältnis zwischen den Miteigentümern haftet allerdings jeder nur seinem Miteigentumsanteil (quotenweise) nach, welches in Art. 393 S. 2 Codigo Civil geregelt ist. Daraus folgt, dass ein Miteigentümer, der gegenüber Dritten mehr Nebenkosten begleichen musste, als er im Innenverhältnis nach seinem Miteigentumsanteil hätte zahlen müssen, den überbezahlten Betrag von den anderen Miteigentümern zurückfordern kann.

Zahlt also z.B. ein Miteigentümer Dritten gegenüber die gesamten Nebenkosten, wozu er verpflichtet ist, hat er aber nur einen Miteigentumsanteil in Höhe von 20 %, kann er 80 % des Betrages, den er gezahlt hat von den anderen Miteigentümern (jeweils in Höhe deren Miteigentumsanteils) zurückfordern. Dass ein Erbe schon vor dem Erbfall einen Teil des Erbes "ausgezahlt" bekommen hat, spielt insoweit keine Rolle. Anders wäre es nur, wenn z.B. testamentarisch ausdrücklich geregelt wäre, dass nur ein Erbe bestimmte Kosten der Wohnung tragen muss.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Da mein erstes Ziel immer die vorbehaltslose Mandantenzufriedenheit ist, würde ich mich über eine Bewertung mit fünf Sternen freuen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Mit freundlichen Grüßen

Pascal Gratieux, LL.M. (Köln/ Paris 1)
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2017 | 11:19

Sehr geehter Herr Pascal Gratieux ,

ich bedanke mich für die ausführliche und auch verständliche Antwort.

Eine Rückfrage habe ich diesbezüglich aber noch:
Testamentarisch wurde verfügt das jeder Erbe 25% Anteile an der Eigentumswohnung erhält. Der Erbe der vor dem Erbfall, einen Teil seines Erbes
erhalten hat, sollte dann dementsprechend in Summe weniger erhalten.
Ergo hat er das gleiche Erbe wie die anderern Erben erhalten.
Bezieht sich das dann auf den Verkaufserlös der Eigentumswohnung und nicht auf die laufenden Kosten ?
Besteht hier nicht eine Übervorteilung gegenüber dem letzten Willen bzw. Testament ?

Mfg


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2017 | 13:06

Sehr geehrte Frau Martinez,

auch Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

1. "Bezieht sich das dann auf den Verkaufserlös der Eigentumswohnung und nicht auf die laufenden Kosten ?"

Ja, genauer gesagt, zum Teil. Sie müssen hier immer unterscheiden, zwischen Ansprüchen Dritter, d.h. solche, die an einen Erben von einem Nichterben herangetragen werden (auch die Nebenkosten). Hier haftet jeder, der einen Teil der Wohnung geerbt hat (unabhängig von der Größe des Anteils) auf die Gesamthöhe der Forderung. Anschließend kann der Erbe, der Dritten gegenüber etwas gezahlt hat, von den anderen Erben, je nach der Höhe Ihrer Anteile, das Geld zurückverlangen.

Ich kann Ihr Unverständnis gegenüber der Rechtslage nachvollziehen, da ja im Ergebnis derjenige Erbe, der schon vor dem Erbfall einen Teil seines Erbes in Geld "ausgezahlt" bekommen hat, besser dasteht, da er im Ergebnis weniger Nachteile an der Wohnung trägt und diese bis zum Verkauf eher eine Last darstellen kann.

Beim Verkaufserlös hängt es dann von der genauen Ausgestaltung vom Kaufvertrag ab, aber im Prinzip funktioniert es ähnlich. D.h. grundsätzlich kann erst einmal jeder Verkäufer (Miteigentümer/Erbe) den Gesamtkaufpreis von dem Käufer verlangen und später erfolgt dann grundsätzlich eine Aufteilung nach Anteilen an der Wohnung. Daraus folgt, dass Sie den Verkauf unter Umständen besser über ein Treuhandkonto abwickeln sollten, wenn Sie sorgen haben, dass ein Erbe versuchen könnte, den Verkaufserlös alleine für sich zu beanspruchen. Außerdem haftet jeder Verkäufer grundsätzlich in voller Höhe für Mängel an der Wohnung.

Um Rechtsstreitigkeiten zwischen den Miteigentümern vorzubeugen, empfiehlt es sich daher grundsätzlich, einen spanischen Rechtsanwalt im Vorfeld in die Abwicklung des Verkaufs einzubinden oder zumindest die Folgen des Verkaufs auch zwischen den Miteigentümern vertraglich zu regeln.

Die gesetzliche Regelung lässt sich vielleicht besser verstehen, wenn man bedenkt, dass die Regelung deshalb so ausgestaltet ist, weil Dritte, d.h. z.B. die Gläubiger der Nebenkosten, keine Nachteile von der Regelung der Erbschaft bzw. Miteigentümerschaft haben sollen.

2. "Besteht hier nicht eine Übervorteilung gegenüber dem letzten Willen bzw. Testament ?"

Aus dem Gesagten ergibt sich, dass derjenige Erbe, der in Bezug auf die Wohnung schon zum Teil "ausgelöst" wurde, etwas besser dasteht. Erbrechtlich gesehen ist dies allerdings grundsätzlich nicht zu beanstanden, es sei denn, die Wohnung würde sich im Nachhinein z.B. als völlig wertlos darstellen. Auch lässt sich aus der testamentarischen Regelung nicht ableiten, dass ein Erbe mehr Nebenkosten zu tragen hat. Eine solche Regelung müsste wie dargestellt schon ausdrücklich getroffen werden. Z.B.: "Da Erbe A bereits einen Teil X der Erbschaft erhalten hat, trägt er die Nebenkosten der Wohnung bis zum Verkauf.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich weiterhin für das entgegengebrachte Vertrauen. Wenn Sie mit der Beratung voll zufrieden waren, würde ich mich sehr freuen, wenn Sie bei nächster Gelegenheit eine Direktanfrage erwägen würden. Bei fortbestehender Unklarheit in Bezug auf die ursprüngliche Frage, schreiben Sie mir bitte eine Nachricht per E-Mail. Wir finden sicher eine Lösung.

Mit freundlichen Grüßen

Pascal Gratieux, LL.M. (Köln/ Paris 1)
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.06.2017 | 11:20

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt: