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Endrenovierungsklausel - Zustand der Wohnung bei Rückgabe

| 06.09.2010 17:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Felix Hoffmeyer, LL.M.


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich werde in kürze (30.09.2010) ausziehen und wollte fragen, ob die Endrenovierungsklausel meines Mietvertrages (vom 21.09.2006) wirksam ist, bzw. ob ich die Wohnung streichen muss oder nicht.

In dem Mietvertrag sind folgende Paragraphen bezüglich der Endrenovierung vorhanden:

§18 Beendigung des Mietverhältnisses:
"1. Der Mieter erkennt an, die Mieträume sowie die Mitvermieteten Gegenstände in einwandfreiem Zustand erhalten zu haben und verpflichtet sich, diese nach Beendigung des Vertrages ebenfalls in einwandfreiem Zustand zurückzugeben. Der Zustand der Wohnung wird bei Rückgabe in einem besonderem Übergabetermin festgestellt.
a) im einzelnen gilt folgendes:
2. Die Mieträume mit ihrer gesamten Einrichtung sind bei Beendigung der Mietzeit besenrein zu übergeben."

§23 Sonstige Vereinbarungen:
"8. Die Wohnung wird in einem renovierten Zustand übergeben (Maler). Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung vom Mieter ebenfalls in renoviertem Zustand zurückzugeben."

"§24 Wirksamkeit der Vertragsbestimmung
Sollte eine oder mehrere Regelungen dieses Vertrages ungültig oder undruchführbar sein oder werden, so bleibt der Vertrag im übrigen gleichwohl wirksam. An die Stelle der unwirksamen oder undruchführbaren Vorschrift soll die entsprechende gesetzliche regelung treten. Dasselbe gilt bei Lücken dieses Vertrages."

Des Weiteren wurde im Übergabeprotokoll vermerkt:
Bei einem evtl. Auszug ist die Wohnung wie vor berschrieben wieder abzugegen (Maler)

Regelmäßige Schönheitsreperaturen werden im Vertrag nicht erwähnt.

In der Kündigungsbestätigung ist unter anderem folgendes vermerkt:

Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugegen. Insoweit sind nachstehende Punkte besonders zu beachten:
1. Der Mieter ist verpflichtet, mit dem Auszug die erforderlichen Schönheitsreperaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen
2. Zu den Schönheitsreperaturen gehören insbesondere das Tapezieren innerhalb der Mieträume sowie sämtliche Anstriche, insbesondere der Anstrich von Decken, Wänden, Holzteilen, Heizkörpern mit Heizrohren, einschließlich der Innenseiten aller Außenfenster und Außentüren soweit es sich nicht um Kunststoff-, Metall- oder ähnliche Elemente handelt.


Andere Vorgaben bezüglich Renovierung sind weder im Vertrag, noch im Protokoll, noch in der Kündigungsbestätigung vorhanden.

Durch die verschiedenen Aussagen bin ich sehr verwirrt.
Besenrein oder Tapeziert oder Gestrichen?
Vielen Dank im voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich gebe zu, dass hier vieles durcheinandergeworfen worden ist.
Grundsätzlich ist zunächst zusagen, dass sämtliche Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliegen, die er vertraglich auf den Mieter abwälzen kann.

Ich versuche nunmehr die einzelnen Punkte "abzuklappern":


"§18 Beendigung des Mietverhältnisses:
"1. Der Mieter erkennt an, die Mieträume sowie die Mitvermieteten Gegenstände in einwandfreiem Zustand erhalten zu haben und verpflichtet sich, diese nach Beendigung des Vertrages ebenfalls in einwandfreiem Zustand zurückzugeben. Der Zustand der Wohnung wird bei Rückgabe in einem besonderem Übergabetermin festgestellt.
a) im einzelnen gilt folgendes:
2. Die Mieträume mit ihrer gesamten Einrichtung sind bei Beendigung der Mietzeit besenrein zu übergeben."

Hier bräuchten Sie die Mieträume in "einwandfreiem" wieder zurückgeben. Dies bedeutet, dass keinerlei Schäden am Mietobjekt vorhanden sein dürfen, die über die übliche Abnutzung hinausgehen.
Die Wohnung sollte lediglich besenrein sein und keine Schäden besitzen. Es sagt aber nichts über eine mögliche Renovierungspflicht aus, sodass aus dieser Klausel keine Renovierungspflicht hervorgeht.


"§23 Sonstige Vereinbarungen:
"8. Die Wohnung wird in einem renovierten Zustand übergeben (Maler). Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung vom Mieter ebenfalls in renoviertem Zustand zurückzugeben."



Eine solche Renovierungspflicht, unabhängig des Abnutzungsgrades ist unzulässig und verstößt gegen § 307 BGB und ist damit nichtig.



"§24 Wirksamkeit der Vertragsbestimmung
Sollte eine oder mehrere Regelungen dieses Vertrages ungültig oder undruchführbar sein oder werden, so bleibt der Vertrag im übrigen gleichwohl wirksam. An die Stelle der unwirksamen oder undruchführbaren Vorschrift soll die entsprechende gesetzliche regelung treten. Dasselbe gilt bei Lücken dieses Vertrages."


Die gesetzliche Regelung besagt, dass die Schönheitsreparaturen grundsätzlich dem Vermieter obliegen, sodass diese Regelung auch anzuwenden ist, da die vorher genannten Regelungen entweder nichts über eine Renovierung aussagen oder nichtig sind.



"Des Weiteren wurde im Übergabeprotokoll vermerkt:
Bei einem evtl. Auszug ist die Wohnung wie vor berschrieben wieder abzugegen (Maler)"

Auch diese Klausel bezieht sich auf die Endrenovierung und ist unwirksam.


Regelmäßige Schönheitsreperaturen werden im Vertrag nicht erwähnt.

In der Kündigungsbestätigung ist unter anderem folgendes vermerkt:

Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugegen. Insoweit sind nachstehende Punkte besonders zu beachten:
1. Der Mieter ist verpflichtet, mit dem Auszug die erforderlichen Schönheitsreperaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen
2. Zu den Schönheitsreperaturen gehören insbesondere das Tapezieren innerhalb der Mieträume sowie sämtliche Anstriche, insbesondere der Anstrich von Decken, Wänden, Holzteilen, Heizkörpern mit Heizrohren, einschließlich der Innenseiten aller Außenfenster und Außentüren soweit es sich nicht um Kunststoff-, Metall- oder ähnliche Elemente handelt.


Dise Klauseln können schon gar keine Wirksamkeit entfalten, da diese einseitig aufgeschrieben worden sind und nicht einfach vom Vermieter festgesetzt werden dürfen.

Im Übrigen finden Sie Ihren Fall auch im Internet unter

http://www.urteile-im-internet.de/archives/BGH-VIII-ZR-316-06.html

wo der Bundesgerichtshof im Jahre 2006 einen gleichen Fall zu Gunsten der Mieter bereits entschieden hat.


Ich wünsche einen angenehmen Auszug und würde mich über eine positive Bewertung freuen.




Aufgrund der "Kündigungsbestätigung ist hierbei dann noch

Rückfrage vom Fragesteller 06.09.2010 | 18:50

zu §18

zählen Bohrlöcher zur Befestigung eines Regales als übliche Abnutzung, bzw. reicht es aus diese mit weißer Spachtelmasse zu füllen?
Und wie sieht es aus mit an der Decke abblätternder Farbe im Badezimmer aus?
Außerdem wurde bei dem, vom Vermieter veranlassten, Austausch der Heizungsmessgeräte die Farbe an den Heizköpern leicht abgekratzt.

Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.09.2010 | 19:04

Sehr geehrter Fragesteller, ich werde Ihre Nachfrage in der nächsten Stunde beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Felix Hoffmeyer
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 06.09.2010 | 20:20

Sehr geehrter Fragsteller,

zu Ihrer Nachfrage:

"zu §18

zählen Bohrlöcher zur Befestigung eines Regales als übliche Abnutzung, bzw. reicht es aus diese mit weißer Spachtelmasse zu füllen?"


Was die eigenen Bohrlöcher angeht, gehören diese in gewissem Umfang zum vertragsgemäßen Gebrauch. Für deren Beseitigung haften Sie grundsätzlich nicht (§ 538 BGB ). Ist der vertragsgemäße Gebrauch jedoch überschritten, weil es sich um besonders viele oder große Bohrlöcher handelt, dann müssen Sie diese verspachteln.


"Und wie sieht es aus mit an der Decke abblätternder Farbe im Badezimmer aus?
Außerdem wurde bei dem, vom Vermieter veranlassten, Austausch der Heizungsmessgeräte die Farbe an den Heizköpern leicht abgekratzt."



Die abblätternder Farbe ist auch Teil der Schönheitsreparaturen, die Sie nicht tragen müssen, sofern Sie für das Abblättern nicht verantwortlich sind, also z.B. nicht regelmäßig gelüftet haben o.Ä..
Die Zerkratzung der Heizkörper liegt ebenfalls im Verantwortungsbereich des Vermieters, da er der Auftraggeber des Austausches war.


Mit freundlichen Grüßen

Felix Hoffmeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 06.09.2010 | 18:19

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