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Der energetische Zustand als Vergleichsmerkmal zur Mieterhöhung

| 03.03.2012 14:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir bewohnen seit 14 Jahren ein gemietetes Einfamilienhaus , Baujahr etwa 1955.

Da wir sehr niedrige Miete zahlen, habe ich praktisch alle Reparaturen am Haus bis hin zum Einbau einer neuen Heizungspumpe selber gemacht bzw. auf eigene Kossten machen lassen.

Es gibt hierüber allerdings keine Vereinbarung mit dem Vermieter.

Das Haus befindet sich in einem sehr schlechten energetischen Zustand. Die oberste Geschoßdecke ist nicht isoliert, die Fenster und Türen sind im Laufe der Zeit undicht geworde usw. Im letzten kalten Winter haben wir dies über die Ölrechnung zu spüren bekommen.

Nun tritt der Vermieter mit einem Mieterhöhungbegehren an uns heran. Er möchte mindestens die Ortsübliche Miete erhalten.

Können wir dieses Begehren mit dem Argument abwehren, dass er dann auch den ortsüblichen Standard bezüglich der Isoliereung herstellen muß, oder kann er darauf verweisen, dass uns diese Mängel ja wahrscheinlich schon seit längerem bekannt sind?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Auch der energetische Zustand ist ein Vergleichsmerkmal (LG Hamburg NJW 2010,162).

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der schlechte energetische Zustand des Gebäudes zu berücksichtigen. Auch Mietspiegel unterscheiden zwischen renovierten und nichtrenovierten Altbauten. Die ortsübliche Vergleichsmiete für einen energetisch nicht renovierten Altbau ist geringer als für einen entsprechend renovierten Altbau.

Sie sind zur Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen nur insoweit verlangen, als die Vergleichsmiete einem energetisch nicht renovierten Altbau entspricht.

Sofern dem Mieterhöhungsverlangen eine überhöhte, einem energetisch renovierten Altbau zugrundegelegt sein sollte können Sie eine (nicht geschuldete) Zustimmung zu einen über die ortsübliche Vergleichmiete hinausgehenden Mieterhöhungsverlangen dagegen nicht davon abhängig machen, dass der Vermieter eine Wärmeisolierung vornimmt.

Davon abgesehen darf sich nach § 558 Abs. 3 BGB die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze).

Ich rate Ihnen, das Mieterhöhungsverlangen von einem Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen zu lassen.
Gerne stehe ich für eine weitergehende Beauftragung zur Verfügung, wobei die hier gezahlte Beratungsgebühr angerechnet würde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Reinhard Moosmann, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.03.2012 | 16:22

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