Elternhaus übernehmen inkl. Wohnrecht für Eltern - Auszahlung Schwester

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt hat sich in unserer Familie ergeben:

Meine Eltern (beide 70) besitzen ein Einfamilienhaus mit ca. 350 qm Wohnfläche.
Bislang haben meine Eltern dieses Haus alleine bewohnt, da meine Schwester (32 J., verheiratet) und ich (33 J., verheiratet, 3 Kinder) bereits ausgezogen sind.

Meine Frau und ich leben derzeit noch zur Miete in einer Wohnung. Gerne würden wir ein alleinstehendes Einfamilienhaus erwerben und sind dementsprechend seit einiger Zeit (leider erfolglos) auf der Suche.

Meinen Eltern ist das Haus mit 350 qm insgesamt zu groß geworden.
Daher kam meinen Eltern die Idee, dass ich mit meiner Frau und den drei Kindern in die beiden oberen Etagen einziehen kann (insgesamt ca. 220 qm) und meine Eltern - auch im Hinblick auf ein barrierefreies Leben im Alter - die großzügige Erdgeschossfläche mit knapp 130 qm bewohnen.

Man würde sich den Eingangsbereich teilen und hätte dann anschließend zwei für sich eigenständige Einheiten im Haus (mit jeweils eigenem Badezimmer, Küche etc.).

Wir würden dann meinen Eltern die vollständigen laufenden Kreditkosten (Zinsen, Tilgung etc. - ca. € 1.400,-) zahlen und für mögliche Reparaturen etc. aufkommen (da meine Eltern mir das Haus überlassen möchten).

Um die Wohnfläche aber optimal aufteilen zu können, wird ein Umbau nötig sein (neue Badezimmer, Wände müssen errichtet werden bzw. der Grundriss muss leicht angepasst werden). Dieser Umbau würde laut Kostenvoranschlag ca. € 50.000,- betragen. Da meine Eltern mir als Ältesten der beiden Kinder das später überlasse wollen, wäre ich auch bereit diesen Umbau zu 100% zu bezahlen. Das Investment würde ja dann im Haus bleiben.

Meinen Eltern und auch mir ist wichtig, dass hierbei meine Schwester keinen Nachteil hat. Demnach soll diese Thematik für beide Geschwister, auch im Sinne des Familienfriedens, fair und korrekt bearbeitet werden. Niemand soll benachteiligt oder bevorzugt werden.

Folgende Gedanken hierzu hatten wir:
Das Haus gehört meinen Eltern und soll in frühestens 5-6 Jahren auf meinen Namen überschrieben werden.
Zu diesem Zeitpunkt (also in 5-6 Jahren) wird das Haus noch eine Restschuld von ca. € 150.000,- haben, welche ich dann übernehmen würde. Meine Eltern würden ein lebenslanges Wohnrecht erhalten für die Fläche im Erdgeschoss (ca. 130 qm). Sie würden demnach keine Miete zahlen, sondern lediglich einen Teil der Nebenkosten (verbrauchsabhängig). Weitere Kosten wie Reparaturen o.ä. würden meine Frau und ich übernehmen.

Der aktuelle Wert des Hauses beläuft sich aktuell auf ca. 1,0 Mio. Euro (Schätzwert eines befreundeten Maklers).

Meine Idee war, dass wir diesen aktuellen Wert nun als Referenz nehmen (da wir sicherlich im Laufe der kommenden Jahre noch weitere Investitionen zu tätigen hätten und dies den Wert des Hauses u.U. ändern würde).
In 5-6 Jahren, wenn mir das Haus überschrieben wird, würde ich dann meiner Schwester folgende Zahlung leisten:
€ 1.000.000,- abzgl. € 150.000,- Restschuld abzgl. Wohnanteil meiner Eltern (Quadratmeterpreis ca. € 8,-) = X
Die Summe X würde ich dann durch zwei teilen - dies entspräche dann dem Anteil meiner Schwester.

Ist das so korrekt oder habe ich wichtige Dinge vergessen bzw. außer Acht gelassen?

Was wäre, wenn meine Eltern mir das Haus erst nach deren Tod überlassen würden.
Wie würde man dann vorgehen? Die gleiche Herangehensweise - nur eben zum Zeitpunkt Y, wenn die Eltern nicht mehr da sind?

Wichtig wäre auch zu wissen, wie mir meine Eltern (in 5-6 Jahren) das Haus überlassen würden? Schenkung?
Welche Besonderheiten wären hier zu berücksichtigen, um so wenig wie nötig Steuern zu zahlen?
Hier hätte ich ja einen Freibetrag von € 400.000,-. Wird dann die Auszahlung an die Schwester berücksichtigt?

Und können wir unter uns den Vertrag (also zur Regelung wie es in 5-6 Jahren ablaufen wird) aufsetzen oder muss hier zwingend das Ganze beim Anwalt bzw. Notar erfolgen? Auch im Hinblick auf die möglichen Kosten.

Ich freue mich auf Ihre Antwort und bedanke mich bereits im Voraus für Ihre Mühe.

Rechtsanwalt Bernhard Müller · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Bei Ihrer Berechnung haben Sie übersehen, dass der Grundstückspreis auch ohne weitere Investitionen steigen oder fallen kann. Es ist eine Spekulation, bei der Sie auf steigende Bodenpreise setzen und Ihre Schwester darauf setzt, dass die Immobilienblase vor der Übertragung platzt, die Auszahlung aber trotzdem nach den derzeitigen Bodenpreisen berechnet wird. Eine Alternative währe, den Wert erst bei der Übergabe zu bestimmen und dann die Werterhöhung durch Ihre Investitionen so heraus zu rechnen, wie Sie dies mit dem Wohnrecht machen wollen.     Bei der Berechnung des Werts des Wohnrechts müssten Sie die 8 Euro pro m2 noch mit der verbliebenen Lebenserwartung Ihrer Eltern multiplizieren. Hierfür haben die Notare Tabellen zur statistischen Lebenserfahrung.    Wenn Ihren Eltern das Haus jeweils zur Hälfte gehört, dann haben Sie den Schenkungssteuerfreibetrag zweimal. Die Zahlungen an Ihre Schwester werden berücksichtigt. Die Übertragung sollte als gemischte Schenkung gemacht werden. Das heißt, einen Verkauf, bei dem der Kaufpreis niedriger als der Verkehrswert ist. Der Kaufpreis ist der Betrag, den Ihre Schwester bekommen soll. Diesen zahlen Sie an Ihre Eltern. Diese schenken das Geld dann der Schwester. Zwischen Geschwistern ist der Freibetrag nämlich erheblich niedriger, als zwischen Eltern und Kindern.     Die Grundstücksübertragung und die von Ihnen dafür zu leistende Zahlung muss von einem Notar beurkundet werden.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

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