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Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung


22.03.2007 13:47 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Die Herren T+J erwarben ein unerschlossenes Grundstück. Dieses Grundstück wurde an eine GmbH (Gesellschafter Herr T+J) verpachtet mit der Maßgabe dieses zu erschließen und zu bebauen.Die Kosten dafür hat die GmbH bezahlt und bilanziert. Die Herren T+J erhielten für dieses unerschlossene Grundstück eine Pacht, die bei den HerrenT+J ordungsgemäß als Einnahme versteuert wurde. Nach einer BP der GmbH war das FA der Meinung, dass die Erschliessungskosten der den Herren T+J als zusätzliche Einnahme aus Vermietung und Verpachtung anzurechnen ist.Alle Einsprüche wurde negativ beschieden, so das nur der Weg der Klage noch offen ist.
Meine Frage ist, kann das FA diese Kosten einfach den Herren T+J zuordnen und demzufolge veranlagen. Und können die Herren T+J die Kosten der Erschliessung steuerlich geltend machen?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Fragen, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben beantworte.

1.
Die Beurteilung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung richten sich nach den §§2 Abs. 1 Nr. 6, 21 EstG.

Danach gehören hierzu grds. auch sog. Wertzuwächse, die den Wert des Grundstücks erhöhen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Erschließungskosten im Rahmen des Nutzungsverhältnisses durch die GmbH gezahlt worden sind und nicht schon im Grundstückskaufvertrag vereinbart worden ist, dass die Kosten vom zukünftigen Pächter getragen werden sollen (BFH 9. Senat vom 23.11.1993, IX R 102/92).

Dies bedeutet, dass wenn vorab eine Zahlung der Erschließungskosten im Grundstückskaufvertrag durch den Nutzer vereinbart worden ist, führt dies lediglich zu einer Minderung des Kaufpreises, nicht jedoch zu einer Einnahme aus Vermietung und Verpachtung. Andererseits liegt eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung dann vor, wenn der Nutzer während des Nutzungsverhältnisses die Wertsteigerung durch die Übernahme der Erschließungskosten vorgenommen hat.

Maßgebend ist immer, ob es zu einem Wertzuwachs gekommen ist.

2.
Insgesamt stellen Werbungskosten Aufwendungen dar, die Sie zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung leisten. Außerdem sind Ausgaben, die im Zusammenhang mit einer Wohnung oder einzelnen Räumen anfallen, nur dann Werbungskosten, wenn aus der Wohnung oder den Räumen entsprechende Einnahmen erzielt werden oder in Zukunft erzielt werden sollen. Dies ist hier grds bei öffentlichen Abgaben bzw. Aufwendungen für die Vermietung/Verpachtung der Fall, so dass die Einnahmen gleichzeitig durch die Definition des Finanzamtes Werbungskostens darstellen können. Hierbei ist nicht auf die Leistung durch die GmbH, sondern auf den Zweck der Leistung, nämlich das Grundstück nutzbar zu machen abzustellen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte und stehe Ihnen gerne auch Im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de



Nachfrage vom Fragesteller 22.03.2007 | 16:02

Maßgebend ist immer, ob es zu einem Wertzuwachs gekommen ist?

Das kommt es ja immer, wenn ein Grundstück erschlossen ist und genau so sobald ein Gebäude errichtet worden ist. Nur haben wir ein unerschlossenes grundstück verpachtet.
Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.03.2007 | 16:07

Sehr geehrter Ratsuchender,

richtig, mit dem Wertzuwachs ist der bei Ihnen eingetretene Wertzuwachs gemeint. Sofern sich dieser realisiert hat und wie Sie schreiben das Grundstück unerschlossen verpachtet worden ist, müssen Sie sich die Erschließungskosten tatsächlich als Einnahmen, nämlich eben in Höhe des Wertzuwachses anrechnen lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

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