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Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bei Untermieter


14.11.2005 18:25 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Mit meinem Untermieter habe ich eine Vereinbarung, wonach er sich prozentual an der Warm-Miete (anteilig qm) beteiligt. Hinzu kommen Zahlungen des Untermieters, die pauschal abgegolten sind, z.B. für

Nutzung Waschmaschine, Trockner
Nutzung Internet
Waschdienst Bettwäsche
Putzen des Zimmers etc.

Diese Kosten sind ja keine eigentlichen Mieteinnahmen, da für diese Gelder ja eine Gegenleistung erbracht wird. Meine Fragen:

Muss ich beim FA die gesamten Einnahmen angeben, also auch die, die Serviceleistungen oder Dienstleistungen zum Inhalt haben oder muss ich nur die reine Miete + Nebenkosten angeben?

Falls ich alle Einnahmen angeben muss, wie kann ich die Werbungskosten dagegenstellen ? Bei Miete und Nebenkosten ist das
klar -> durchlaufender Posten, aber wie soll ich die Pauschalen für Nutzung Geräte, Internet,Telefon, etc. veranschlagen? Für die Reinigung des Zimmers und die Gestellung und Reinigung der Bettwäsche kann ich doch höchstens Eigenbelege vorlegen. Muss ich den Betrag für diese Dienstleistung dann auch wieder als Einnahmen versteuern ?

Die Gesamtzahlung meines Untermieters ist höher als die anteilige Miete nach qm. Insofern ergäbe sich ein Gewinn für mich, der eigentlich kein Gewinn ist, da ich für die Zuzahlung die oben genannten Pauschalleistungen bzw. Nutzungsdienste anbiete. Wenn ich also noch einen Gewinn versteuern müsste, der gar keiner ist, würde mich die Untervermietung schließlich noch Geld kosten.

Was kann ich also tun, um hier einerseits dem FA gegenüber korrekte Angaben zu machen und andererseits nicht auch noch Steuern aus dieser Untervermietung zahlen muss. Die Miete erhöhen kann ich nicht, sie ist ja genau nach dem, was ich selbst zahle, anteilig berechnet.

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

Zunächst ist die Anlage V zur Einkommenssteuererklärung nicht die richtige Rubrik, da Sie selbst Mieter sind und Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung nur für Eigentümer oder Erbbauberechtigte gilt (unbewegliches Vermögen).

Soweit Sie Ihre Miete und Nebenkosten nicht im Rahmen Ihrer Berufsausübung von Ihrem Einkommen in Abzug bringen können, brauchen Sie die Einnahmen aus der Untervermietung (Miete plus Nebenkosten) auch nicht gegenüber dem Finanzamt anzugeben.

Hinsichtlich der pauschalen Kosten für Dienstleistungen könnten "Sonstige Einkünfte" § 22 EStG in Betracht kommen. Diese sind dann in der Anlage SO der Steuererklärung geltend zu machen.

Soweit hier allerdings kein Gewinn erwirtschaftet wird, der höher als € 256,-, im Fall der Zusammenveranlagung € 512,- pro Jahr ist, ist lediglich auf Seite 2 der Einkommenssteuererklärung ein Kreuz in der Zeile 34 (für 2004) zu einzutragen.

Soweit der Gewinn hier höher ist, ist die Anlage SO zur Einkommenssteuererklärung auszufüllen.

Da die Kosten für die Nutzung der Geräte, Internet und Telefon nur durchlaufenden Charakter haben, kommt es darauf an, ob mit der Reinigung des Zimmers und die Gestellung und Reinigung der Bettwäsche einen Gewinn von über € 256,-, im Fall der Zusammenveranlagung € 512,-, erzielt wird. Insoweit können Sie die damit verbunden anteiligen Aufwendungen, wie Reinigungsmittel, Verschleiß in Abzug bringen.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben und stehe Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen
RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 15.11.2005 | 11:43

Sehr geehrter Herr Schröter,

Sie schreiben mir,

"Zunächst ist die Anlage V zur Einkommenssteuererklärung nicht die richtige Rubrik, da Sie selbst Mieter sind und Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung nur für Eigentümer oder Erbbauberechtigte gilt (unbewegliches Vermögen). Soweit Sie Ihre Miete und Nebenkosten nicht im Rahmen Ihrer Berufsausübung von Ihrem Einkommen in Abzug bringen können, brauchen Sie die Einnahmen aus der Untervermietung (Miete plus Nebenkosten) auch nicht gegenüber dem Finanzamt anzugeben."

Das FA schickt mir aber genau diese Anlage V, wo ich in Zeile 25
unter "Einkünfte aus der Untervermietung von gemieteten Räumen" ebendiese Einnahmen versteuern soll. Dies widerspricht aber Ihrer Aussage völlig. Ich kann meine Miete nicht im Rahmen der Berufsausübung absetzen. Das FA schickt mir doch kein Formular, wenn ich diese Einnahmen aus Untervermietung nicht angeben müsste. Was ist nun richtig ? Ich bin jetzt vollends verwirrt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.11.2005 | 14:05

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

Aus dem geschilderten Sachverhalt ergibt sich aus meiner Sicht keine Verpflichtung die Anlage V hinsichtlich der Untervermietung auszufüllen, da es sich hierbei um einen durchlaufenden Posten handelt und Sie keine Einkünfte i.S.d. § 21 EStG erzielen.

Insoweit sieht § 21 EStG und damit die Anlage V auch nur die Besteuerung der Differenz aus Mieteinnahmen und den damit in Zusammenhang stehenden Mietausgaben vor.

Um sich hier gegenüber dem Fianzamt Rechtssicherheit zu verschaffen, schlage ich vor, daß Sie hinsichtlich der Untermiete den Sachverhalt gegenüber dem Finanzamt schildern mit der Bitte mitzuteilen, ob im Rahmen Ihrer Einkommenssteuererklärung auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung trotz nachweislich nicht vorhandener Einkünfte (Durchlaufender Posten) anzugeben sind.

Sollte das Finanzamt im Rahmen der Zahlungen aus der Untervermietung auf eine Anlage V bestehen, müssen Sie diese erstellen. Dabei sind die Untermieteinnahmen und Mietausgaben auf einem gesonderten Blatt gegenüber zu stellen.

Ich hoffe Ihre Nachfrage ausreichend beantwortet zu haben und stehe Ihnen bei weiteren Nachfragen unter meinen Kontaktdaten gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

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