Eigentumswechsel - welche Rechte hat am als neuer Vermieter

Sehr geehrter Fragesteller,

zu 1) Das BGB bietet für Wohnraum, der nicht öffentlich gefördert ist, folgende Erhöhungsmöglichkeiten an:
- Erhöhung auf die ortsübliche Miete,
- Umlage von Kosten baulicher Maßnahmen des Vermieters
- Umlage von Betriebskosten-Erhöhungen
- einvernehmliche Mieterhöhung
- Staffelmieterhöhung
- Indexmieterhöhung
Die Erhöhungsmöglichkeiten können unter Umständen auch kombiniert werden, wobei aber besondere Sorgfalt geboten ist, damit nicht die gesamte Erhöhungserklärung scheitert.

Ausgeschlossen sind Mieterhöhungen nach dem BGB, wenn
- es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt,
- eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder dieser Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.

Bei vorliegen folgender Indizien ist genauer zu prüfen, ob eine Mieterhöhung nach den Umständen ausgeschlossen ist, was auf Dauer oder nur für bestimmte Erhöhung oder zeitlich begrenzt der Fall sein kann:
- das Mietverhältnis ist auf bestimmte Zeit ohne ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung einer festen Miete abgeschlossen, etwa auf Lebenszeit,
- das Mietverhältnis ist auflösend bedingt
- das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters ist ausgeschlossen worden
- der Mieter hat ein Finanzierungsbeitrag, einen Mitvorauszahlung, einen Baukostenzuschuss geleistet (streitig)
- es hat Modernisierungen und Instandsetzung mit öffentlicher Förderung stattgefunden
- der Mietvertrag enthält eine unwirksame Staffelmietvereinbarung
- der Vertrag enthält unwirksame Gleid-oder Indexklausel

Sie sehen, dass ohne Kenntnis Ihres Mietvertrags eine hinreichende Beantwortung nicht möglich erscheint.

zu 2) Für Dauerschuldverhältnisse gilt seit jeher der allgemeine Grundsatz, dass sich eine Vertragspartei gegen Vertragsverletzungen der anderen Partei vom Vertrag erst dann einseitig lösen kann, wenn der andere nachdrücklich auf die Folgen weiterer Vertragsverletzung hingewiesen wurde. Dieser Grundsatz besteht seit 1. Januar 2002 kraft Gesetzes für die fristlose Kündigung eines jeden Dauerschuldverhältnisses und seit 01. September 2001 für die außerordentliche fristlose Kündigung von Mietverhältnissen wegen Vertragsverletzung mit Ausnahme des Zahlungsverzuges.

Der Vermieter hat Eigenbedarf an der vermieteten Wohnung, wenn er diese für die selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushaltes benötigt. Der Vermieter benötigte die Wohnung, wenn er beabsichtigt, dort selbst einzuziehen beziehungsweise sie einer der vom Gesetz privilegierten Personen zu überlassen, und wenn er hierfür vernünftige Gründe hat. Eine bisher unzureichende Unterbringung ist nicht erforderlich. Entgegenstehende Interessen des Mieters sind nur auf sein Widerspruch gemäß § 574 BGB zu berücksichtigen. Im Rahmen von § 573 BGB findet keine Interessenabwägung statt. Anders lautende frühere Rechtsprechung ist überholt. Das Elemente des "benötigen" besteht aus zwei Punkten, nämlich aus der Nutzungsabsicht und ihre Vernünftigkeit. Es genügt nicht, dass der Vermieter vernünftige Gründe hat, er muss sie auch nachvollziehbar machen.
Das Kündigungsschreiben sollte deshalb folgende Angaben enthalten:
Nutzungswunsch:
- Nutzungswunsch des Vermieters, sonstigen Angehörigen und eines eventuellen Partners
- Bezeichnung des Angehörigen und eventuellen Dritten
- aktuelle Wohnverhältnisse der Bedarfsperson
- Angehörigeneigenschaft
- Angaben zu anderweitig verfügbaren Wohnraum und Begründung und warum dieser nicht oder weniger geeignet ist
Vernünftigkeit:
- vergleichende Darstellung der bisherigen und künftigen Wohnsituation
- Geeignetheit und Vorteile der herausverlangten Wohnräume im Hinblick auf Lage, Größe, Zahl der Räume, Ausstattung
- Auswahlkriterium für gekündigte Wohnung im Hinblick auf die von einer Mindermeinung geforderte Sozialauswahl
Alternativwohnung:
Angebote der Alternativwohnung zu angemessenen Bedingungen oder Begründung warum keine Anbiete-Pflicht besteht

zu 3)
Allgemein anerkannt ist, dass eine fortgesetzte unpünktliche Zahlung der Miete die fristlose oder jedenfalls fristgemäße Kündigung rechtfertigen kann. Eine fristlose Kündigung wegen ständig verspäteter Zahlung ist nur zulässig, wenn der Mieter zuvor abgemahnt wurde, während einer Abmahnung als Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung nicht zwingend geboten sein soll. Strittig ist, ob bei der Abmahnung ausdrücklich eine Kündigung angedroht werden muss, Sie sollten diese also in die Abmahnung aufnehmen. In dem Abmahnschreiben sollten Sie den Mieter zunächst darauf hinweisen, dass nach den mietvertraglichen Vereinbarung die vereinbarte Miete zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig ist. Sodann wird für die zurückliegenden Monate konkret aufgezeigt, in welchem Umfang die Mietzahlung verspätet erfolgen. Zumeist wird dabei ein vergangener Zeitraum von etwa sechs Monaten zu betrachten sein. Sodann ist der Mieter aufzufordern, zu künftig die Miete fristgemäß zahlen, andernfalls er mit einer Kündigung des Mietverhältnisses, sei es fristlos und hilfsweise fristgemäß, zu rechnen habe. Nach dem Abmahnungsschreiben empfiehlt es sich, jedenfalls ein Zeitraum von weiteren sechs Monaten abzuwarten und die weitere Zahlungsweise des Mieters zu beobachten. Setzt er beharrlich die unglückliche Zahlungsweise fort, kann das Mietverhältnis nach Ablauf dieser Zeit fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt werden. Die Handhabung der Kündigung wegen laufend verspäteter Zahlung erfordert von dem beauftragten Rechtsanwalt ein gewisses Fingerspitzengefühl. Als Faustregel kann gelten: nur bei hartnäckiger und dauerhafter unpünktlicher Zahlungsweise sollte eine Kündigung, nach vorheriger Abmahnung, ausgesprochen werden, sei es fristlos oder fristgemäß.

Mit freundlichen Grüßen
H. Momberger

Grüter, Momberger & Partner
Rechtsanwälte & Steuerberater
Suitbertusstraße 123
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