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Kauf bricht nicht Miete - können wir wegen Eigenbedarf kündigen?

08.11.2010 08:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo. Wir beabsichtigen ein EFH zu kaufen, welches (sehr provisorisch) zu zwei Wohnungen gemacht wurde. Während eine Mietpartei auszieht (so dass wir einziehen könnte), möchte die andere Mietpartei drin bleiben.

Wenn wir das Haus kaufen, dann nur, wenn wir alles nutzen können. Es geht uns jetzt also darum, wie die Chancen stehen, die eine Partei wegen Eigenbedarf kündigen zu können.

1.) Wie sieht es mit unserer Kinderzahl aus? Gibt es eine Korrelation von Quadratmetern und Kinderzahl?

2.) Die unteren Mieter haben anscheinend einiges in das Haus investiert (zB neue Gastherme, neue Femster, Garten gepflegt). Können sie eine Art Abfindung verlangen?

3.) Wie lange zieht sich so ein Eigenbedarfskündigungsprozess normalerweise hin?

4.) Wenn wir einziehen, und die Mieter bleiben drin: Können wir dann als Besitzer schalten und walten, wie wir wollen? Es geht mir v.a. um die Kinder: Müssen wir sie zB zur Ruhe anhalten, obwohl es dann unser Haus ist?

Vielen Dank und beste Grüße.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zu 1.) Wie sieht es mit unserer Kinderzahl aus? Gibt es eine Korrelation von Quadratmetern und Kinderzahl?

Für die Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB ist es einerseits erforderlich, dass der Bedarf für eine gesetzlich begünstigte Person tatsächlich schon besteht. Das ist bei Familienangehörigen in der Regel problemlos gegeben. Die Wohnung muss dann jedenfalls im Sinne des Gesetzes „benötigt" werden. Eine genaue Korrelation von Quadratmetern und Kinderzahl gibt es insoweit nicht, dies wird von den Gerichten von Fall zu Fall unterschiedlich beurteilt. Um eine Abschätzung im Einzelfall hier abschließend vornehmen zu können, müsste genauere Angaben vorliegen (Geamt-qm, Anzahl der Kinder und Zimmer, Alter der Kinder, weitere Kinderwunsch etc.). Hierzu kann ich Ihrer Schilderung leider nichts Näheres entnehmen.

Grundsätzlich können Sie aber davon ausgehen, dass auch im Einzelfall jedenfalls bei Familienangehörigen die Rechtsprechung tendenziell eher zugunsten des Eigentümers entscheidet. Denn schon nach den Vorgaben des Bundesverfassungsgericht genügt die bloße, ernsthafte Vermieterabsicht, im eigenen Haus zu wohnen (BVerfG NJW 90, 3259); Notfall, Mangel oder Zwangslage müssen dafür nicht vorliegen (BVerfG NJW 94,309). Es genügt danach z.B. sogar schon die bloße Absicht eines Vermieters, weitere Kinder zu bekommen (BverfG NJW 95, 1480).

Zu 2.) Die unteren Mieter haben anscheinend einiges in das Haus investiert (zB neue Gastherme, neue Femster, Garten gepflegt). Können sie eine Art Abfindung verlangen?

Zunächst gilt natürlich erst einmal „Kauf bricht nicht Miete", so dass Sie als Käufer alle Rechte und Pflichten aus dem bisherigen Mietvertrag übernehmen. Diesen sollten Sie sich daher erst einmal genau anschauen, ggf. finden sich dort ja bereits festgelegte Vereinbarungen für den Fall, wie mit Mieterinvestitionen zu verfahren ist oder ob Erstattungsansprüche des Mieters wie eigentlich üblich von vornherein in Ihrem Sinne ausgeschlossen wurden.

Findest sich dort keine Regelung, gilt zunächst, dass der Mieter überhaupt erst einmal die Erlaubnis für den Einbau seitens des Vermieters haben musste, anderenfalls dieser bei Auszug Rückbau und bei Nichterfüllung Schadensersatz verlangen könnte. Ansonsten gibt es die Möglichkeit, dass ein Mieter unter bereicherungsrechtlichen Grundsätzen einen Abfindungsanspruch wegen noch nicht "abgewohnter" Investitionen haben kann. Eine Abfindung und deren Höhe richten sich danach, ob der Vermieter wegen der Mieterinvestitionen beim nächsten Mieter einen höheren Ertrag erzielen kann.

Zu 3.) Wie lange zieht sich so ein Eigenbedarfskündigungsprozess normalerweise hin?

Kommt es zum Rechtsstreit, also zur Räumungsklage, wird das Gericht zunächst den Eigenbedarf prüfen. Bei dieser Prüfung darf das Gericht auch wegen der schon aufgezeigten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts Ihnen nicht vorschreiben, was es nach Meinung des jeweiligen Richters als angemessenen Wohnraum ansieht. Es wird allerdings ein Ermessensspielraum des Gerichts dennoch bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen verbleiben, insbesondere wenn es sich z.B. um ältere Mieter handelt, welche sich aller Voraussicht nach zusätzlich auf die Sozialklausel berufen dürften. Dies kann sich dann zum Teil auch über mehrere Jahre hinwegziehen und hängt daher auch insoweit von den mir nicht näher bekannten Umständen des Einzelfalls ab.

4.) Wenn wir einziehen, und die Mieter bleiben drin: Können wir dann als Besitzer schalten und walten, wie wir wollen? Es geht mir v.a. um die Kinder: Müssen wir sie zB zur Ruhe anhalten, obwohl es dann unser Haus ist?

Auch bei Ihrem Einzug müssen Sie das mietrechtliche Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme beachten. Zwar können Sie mit Ihrem Eigentum gemäß § 903 BGB grundsätzlich erst einmal nach Belieben verfahren. Dies gilt dies jedoch nur soweit dadurch eben nicht die Rechte anderer Menschen beeinträchtigt werden. Wenn es also dem weiteren Mieter „zu bunt" werden sollte, würde dieser sicherlich – sofern er nicht genervt von allein auszieht – mindestens von seinem Mietminderungsrecht Ihnen gegenüber Gebrauch machen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Bei verbliebenen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.11.2010 | 10:06

Vielen Dank für Ihre Ausführungen, die mir schon weiter helfen.

Den Mietvertrag kennen wir noch nicht, werden aber bald Gelegenheit haben, diesen einzusehen.

Vll noch einige Angaben:
unter Wohnung (wo die anderen wohnen): ca. 80 qm,
obere Wohnung (wo wir einziehen könnten): ca. 70 qm + Dachgeschoss ca. 30 qm, was wir ausbauen wollen

Kinder: zwei, weitere nicht ausgeschlossen, aber nicht direkt geplant

die Bewohner: älteres Ehepaar (ca. 65 J.), welches schon sehr lange in dieser Wohnung zahlt und für die Lage extrem wenig Miete zahlt (daher verstehe ich, dass sie nicht ausziehen wollen). Vergleichbare Wohnungen kosten auf dem jetzigen freien Wohnungmarkt mindestens das Doppelte.

Falls Sie mit diesen Angaben noch was ergänzen können, freue ich mich über Ihre Antwort. Ansonsten vielen Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.11.2010 | 10:19

Sehr geehrte Fragestellerin,

gern nehme ich zu Ihren weiteren Angaben noch wie folgt Stellung:

Angesichts der geschilderten Einzelheiten halte ich die Erfolgsaussichten dafür, dass Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes im Falle eines Prozesses "durchgeht" für gut. Es wird eher das Problem auftauchen, dass sich das älteres Ehepaar auf die Sozialklausel, also auf eine Härtefallregelung berufen wird. Ob diese damit Erfolg haben werden, dürfte aber zumindest zweifelhaft sein, da die Rechtsprechung tendenziell die Eigentumsrechte des Vermieters immer etwas höher bewertet als die Schutzrechte des Mieters. Eventuell sollten Sie dies durch ein Gespräch mit den Mietern zuvor einmal "antesten" (evtl. Pflegebedürftigkeit etc? Hingegen spielt aber der Mietpreis keine gewichtige Rolle...), um abschätzen zu können, was noch auf Sie zukommen könnte. Eventuell findet sich dann ja auch noch eine einvernehmliche Lösung.

Gern können Sie mich auch im Rahmen einer eventuell später erforderlich werden Durchsetzung der Räumung mandatieren. Da ich zusammen mit anderen Kollegen in einem bundesweiten Netzwerk täig bin, bereiten im Rahmen eines Mandats auch gewisse Entfernungen dabei natürlich keine Probleme.

Ansonsten wünsche ich Ihnen noch einen schönen Tag und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Thomas Joschko
Rechtsanwalt

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