Eigentumswechsel des Gebäudeeigentums an Garagen

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Ihre Fragen beantworte ich auf Grundlage der von Ihnen geschilderten Sach- und Rechtslage, die ich hier nicht weiter überprüfen kann, diese auch von Ihnen als unstrittig dargestellt wurde.

2.
Es reicht aus, dass Eigentum schriftlich gegenüber den vermeintlichen Eigentümern zu beanspruchen; insofern hat man auch einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs, der auch noch jetzt geltendgemacht werden kann.

Jedenfalls wäre die Rechtslage aber erst hinreichend klargestellt, wenn sie auch im Grundbuch durch eine dortige Eintragung manifestiert ist, denn das Grundbuch entfaltet öffentlichen Glauben, das heißt, die dortigen Angaben gelten gegenüber jedermann.

Bei Weigerung der vermeintlichen Eigentümer müsste gegebenenfalls Klage erhoben werden.

3.
Sollte dann das Grundbuch auf der vorgenannten Grundlage entsprechend geändert worden sein, so kann dieses den Behörden auch angezeigt werden, insbesondere im Hinblick auf steuerliche Verpflichtungen.
Ein entsprechender Grundbuchauszug kann dann der Verwaltung übersandt werden.

4.
Nach meiner ersten vorläufigen Prüfung dürfte eine Erstattung nicht in Betracht kommen, zumindestens nicht durch das Finanzamt.

Denn ansonsten trüge dieses die Gefahr des Insolvenzrisikos der tatsächlichen Eigentümer, von denen dann die Steuer rückwirkend erhoben werden müsste.

Aber auch ein Rückerstattungsanspruch unter denen tatsächlichen beziehungsweise vermeintlichen Eigentümern müsste juristisch gut begründet werden, denn schließlich haben Letztere die Garagen auch tatsächlich genutzt, waren also entsprechend bereichert.

Rechtsirrtümer sind grundsätzlich unbeachtlich, also im Hinblick auf die geltende Rechtslage, wie Sie diese dargestellt haben. Darauf kann man sich nicht nachträglich berufen.

Sollten die Einheitswertbescheide falsch sein, so ist deren Anfechtung nachträglich nur noch möglich, wenn dieses erst in letzter Zeit herausgekommen ist. Ansonsten sind nämlich die Rechtsbehelfsfristen abgelaufen.

5.
Gegen die Mieter beziehungsweise Pächter wird man zu deren Schutz nicht vorgehen können, so jedenfalls meine erste Einschätzung, jedoch wären Ansprüche der tatsächlichen Eigentümer gegenüber den vermeintlichen Eigentümer möglich, so z.B. im Hinblick auf eine (zum Teil) entgangene Miete/Pacht, von Beginn an.

6.
Sonstige Ansprüche der vermeintlichen Grundstückseigentümer dürften wie gesagt schwierig sein, da diese sich wie gesagt nicht auf Rechtsirrtümer berufen können und gegebenenfalls ihren guten Glauben an die Berechtigung des Verkäufers als Eigentümer zum Verkauf nachweisen müssten:
Durch eine erfolgte Veräußerung wird der Erwerber auch dann Eigentümer, wenn die Sache nicht dem Veräußerer gehört, es sei denn, dass er zu der Zeit, zu der er nach diesen Vorschriften das Eigentum erwerben würde, nicht in gutem Glauben ist.

Der Erwerber ist nicht in gutem Glauben, wenn ihm bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt ist, dass die Sache nicht dem Veräußerer gehört.

Dieses dürfte aber bei dieser Rechtslage schwierig werden, siehe oben.

Selbst wenn ein gutgläubiger Erwerb in Betracht kommt, so wären die vermeintlichen Eigentümer als Nichtberechtigte gegenüber dem berechtigten tatsächlichen Eigentümer zur Herausgabe des Kaufpreises verpflichtet, also dann, wenn sich das Eigentum doch nicht mehr rückabwickeln ließe.

Für etwaige Verständnisfragen stehe ich Ihnen im Wege der hier möglichen kostenlosen Rückfragefunktion zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.