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Eigentumswechsel des Gebäudeeigentums an Garagen

07.04.2010 03:24 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Auf einem Garagenkomplex in Ostdeutschland werden fortgesetzt die Alt-Gebäudeeigentümer aus DDR-Zeiten auf fremdem Grund und Boden als solche bei Finanzamt und Kommune geführt. Bis 2005 wurden auch Garagen weiterverkauft und das Eigentum jeweils umgeschrieben. Es gibt keine Gebäudegrundbuchblätter.


Erst kürzlich wurde jedoch deutlich, daß sämtliche damaligen Garagenbesitzer 1991 einen neuen Vertrag mit dem damaligen Grundstückseigentümer abgeschlossen hatten. Daher greift §11 SchuldRAnpG und dieses gilt nicht. Das Eigentum ist bereits 1991 auf den damaligen Grundstückseigentümer übergegangen.

http://www.mz-web.de/servlet/ContentServer?pagename=ksta/page&atype=ksArtikel&aid=1155629750764

Diese für die Alteigentümer ungünstige Rechtslage wird vom VDGN vertreten, in dem rd. 900.000 Garagen-Alteigentümer organisiert sind. Eine zweite identische Juristenmeinung liegt vor.

Es scheint also unstrittig, daß das Eigentum bereits seit 1991 beim Grundstückseigentümer liegt. Alle durch Kauf nach 1991 erworbenen Eigentume sind ungültig, die Zweit- oder Drittbesitzer konnten nie Eigentümer werden.
Es gilt BGB. Die vorhandenen Pachtverträge gelten (bis auf das Eigentum) jedoch unverändert. Da SchuldRAnpG nicht gilt, können die Besitzer kündigen, ohne daß sie ggf. anteilige Abrißkosten zahlen müssen.

Die Fragen:
-wie muß juristisch korrekt das Eigentum gegenüber den vermeintlichen Eigentümern klargestellt werden? Genügt eine schriftliche Feststellung des Grundstückseigentümers gegenüber den vermeintlichen Gebäudeeigentümern? Kann das Eigentum rückwirkend deklariert werden?

-wie muß dies juristisch korrekt gegenüber den Behörden angezeigt werden? Ist eine Anzeige rückwirkend zum 01.01.2010 möglich? Muß das Finanzamt bei neuer Kenntnis der Rechtslage von Amts wegen einen Eigentumswechsel festlegen? Muß ein Antrag gestellt werden? Falls ja, kann er versagt werden?

-haben die vermeintlichen Eigentümer Anspruch auf rückwirkende Rückzahlung der Gebäudegrundsteuer? Falls ja, für welchen Zeitraum? Die Einheitswertbescheide seit 1991 sind falsch, welche Konsequenzen hat dies juristisch?

-hat der Grundstückseigentümer ggf. Anspruch auf (rückwirkende) Rückerstattung der dann von ihm nachträglich zu tragenden Grundsteuer durch den Garagenbesitzer? Kann er rückwirkend eine doppelt so hohe (ortsübliche) Miete statt einer (ortsüblichen) Pacht verlangen? Falls ja, für welchen Zeitraum?

-die Käufer nach 1991 haben (jedoch ggf. verjährte) Ansprüche auf Kaufpreisrückzahlung. Könnten sie diesen gegen den Grundstückseigentümer richten? Der letzte "falsche" Gebäudekauf stammt aus 2005.

-gibt es sonstige Ansprüche zwischen Garagenbesitzern und Grundstückseigentümer?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Ihre Fragen beantworte ich auf Grundlage der von Ihnen geschilderten Sach- und Rechtslage, die ich hier nicht weiter überprüfen kann, diese auch von Ihnen als unstrittig dargestellt wurde.

2.
Es reicht aus, dass Eigentum schriftlich gegenüber den vermeintlichen Eigentümern zu beanspruchen; insofern hat man auch einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs, der auch noch jetzt geltendgemacht werden kann.

Jedenfalls wäre die Rechtslage aber erst hinreichend klargestellt, wenn sie auch im Grundbuch durch eine dortige Eintragung manifestiert ist, denn das Grundbuch entfaltet öffentlichen Glauben, das heißt, die dortigen Angaben gelten gegenüber jedermann.

Bei Weigerung der vermeintlichen Eigentümer müsste gegebenenfalls Klage erhoben werden.

3.
Sollte dann das Grundbuch auf der vorgenannten Grundlage entsprechend geändert worden sein, so kann dieses den Behörden auch angezeigt werden, insbesondere im Hinblick auf steuerliche Verpflichtungen.
Ein entsprechender Grundbuchauszug kann dann der Verwaltung übersandt werden.

4.
Nach meiner ersten vorläufigen Prüfung dürfte eine Erstattung nicht in Betracht kommen, zumindestens nicht durch das Finanzamt.

Denn ansonsten trüge dieses die Gefahr des Insolvenzrisikos der tatsächlichen Eigentümer, von denen dann die Steuer rückwirkend erhoben werden müsste.

Aber auch ein Rückerstattungsanspruch unter denen tatsächlichen beziehungsweise vermeintlichen Eigentümern müsste juristisch gut begründet werden, denn schließlich haben Letztere die Garagen auch tatsächlich genutzt, waren also entsprechend bereichert.

Rechtsirrtümer sind grundsätzlich unbeachtlich, also im Hinblick auf die geltende Rechtslage, wie Sie diese dargestellt haben. Darauf kann man sich nicht nachträglich berufen.

Sollten die Einheitswertbescheide falsch sein, so ist deren Anfechtung nachträglich nur noch möglich, wenn dieses erst in letzter Zeit herausgekommen ist. Ansonsten sind nämlich die Rechtsbehelfsfristen abgelaufen.

5.
Gegen die Mieter beziehungsweise Pächter wird man zu deren Schutz nicht vorgehen können, so jedenfalls meine erste Einschätzung, jedoch wären Ansprüche der tatsächlichen Eigentümer gegenüber den vermeintlichen Eigentümer möglich, so z.B. im Hinblick auf eine (zum Teil) entgangene Miete/Pacht, von Beginn an.

6.
Sonstige Ansprüche der vermeintlichen Grundstückseigentümer dürften wie gesagt schwierig sein, da diese sich wie gesagt nicht auf Rechtsirrtümer berufen können und gegebenenfalls ihren guten Glauben an die Berechtigung des Verkäufers als Eigentümer zum Verkauf nachweisen müssten:
Durch eine erfolgte Veräußerung wird der Erwerber auch dann Eigentümer, wenn die Sache nicht dem Veräußerer gehört, es sei denn, dass er zu der Zeit, zu der er nach diesen Vorschriften das Eigentum erwerben würde, nicht in gutem Glauben ist.

Der Erwerber ist nicht in gutem Glauben, wenn ihm bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt ist, dass die Sache nicht dem Veräußerer gehört.

Dieses dürfte aber bei dieser Rechtslage schwierig werden, siehe oben.

Selbst wenn ein gutgläubiger Erwerb in Betracht kommt, so wären die vermeintlichen Eigentümer als Nichtberechtigte gegenüber dem berechtigten tatsächlichen Eigentümer zur Herausgabe des Kaufpreises verpflichtet, also dann, wenn sich das Eigentum doch nicht mehr rückabwickeln ließe.

Für etwaige Verständnisfragen stehe ich Ihnen im Wege der hier möglichen kostenlosen Rückfragefunktion zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 07.04.2010 | 14:41

Guten Tag Herr Hesterberg,
danke für Ihre Antwort.
Zu 2.): Im Grundbuch gibt es nichts zu berichtigen, denn die Gebäude stehen ja nicht drin. Der Eigentümerstatus der Garagengebäude wird lediglich durch die Adressierung des Einheitswertbescheides durch das Finanzamt dokumentiert. Das Finanzamt hat (wohl in Unkenntnis der Rechtslage) das Gebäudeeigentum immer einfach umgetragen, wenn ein Kaufvertrag vorgelegt wurde.
Wenn ich Sie richtig verstehe, hat der Grundstückseigentümer Anspruch auf Berichtigung der Eigentumsfeststellung durch das Finanzamt. Ob dies durch Ausstellung neuer Einheitswertbescheide für jedes Gebäude, die (lt. SchuldRAnpG vorgesehene) Verschmelzung von Grundstück und Gebäuden oder die Feststellung, daß BGB gilt (und damit die Gebäude Grundstücksbestandteil sind) geschieht, wäre in der Wirkung des Eigentumsübergangs identisch. Ist dies richtig?

Bei 4.) muß ich präzisieren: die Einheitswertbescheide sind nicht falsch, sondern seit 1991 auf die falschen Eigentümer ausgestellt. Hierfür dürften Rechtsbehelfsfristen nicht gelten (Irrtum vom Amt). Ist dies richtig?

Zu 5.): Die vermeintlichen Eigentümer sind Pächter des Grund und Bodens zu "ihrer" Garage und immer auch Nutzer der Gebäude. Sie haben aufgrund Ihres Eigentümerstatus Grund und Boden-Pacht gezahlt, die nur halb so hoch war wie eine Pacht für eine Garage. Die Differenz kann also als entgangene Pacht rückwirkend von Beginn an (also ab 1991 bzw. ab falschem Erwerb) eingefordert werden?? Verzeihen Sie meinen Unglauben, dies würde enorme Ansprüche des Grundstückseigentümers bedeuten.

Zu 6.): Es gibt nur vermeintliche Gebäudeeigentümer. Alle Beteiligten (Garagenkäufer, Garagenverkäufer, sämtliche vormaligen Grundstückseigentümer, Finanzamt und Kommune) haben wohl in gutem Glauben agiert und die Rechtslage nicht gekannt bzw. beachtet. Ihre Aussage "... wenn sich das Eigentum doch nicht mehr rückabwickeln ließe." verunsichert mich, da aus meiner Sicht nichts rückabzuwickeln ist, sondern nur (durch das Finanzamt) festzustellen. Bei jedem Verkauf nach 1991 war der Verkäufer nicht rechtmäßiger Gebäudeeigentümer. Käufer haben gezahlt, ohne - wie sich nun herausstellt - Eigentum erwerben zu können. Hieße das, der damalige Grundstückseigentümer oder dessen Rechtsnachfolger hätten keine Ansprüche gegen damalige Gebäudeveräußerer auf Herausgabe der (damals z.T. bizarr hohen) Kaufpreise, weil ihm nun die Eigentume zufallen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.04.2010 | 15:00

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Ihre Nachfragen beantworte ich wie folgt:

1.
Es sollte erreicht werden, dass dann im Grundbuch eine Eintragung von Amts wegen (Grundbuchamt) erfolgt. Dort kann man einen entsprechenden Antrag stellen.

Sobald dieses dann geschehen ist, besteht auch eine Grundlage für das Finanzamt, die veränderte Lage und die richtige Eigentumssituation zu berücksichtigen.

2.
Die Einheitswertbescheide müssen dann tatsächlich auf der oben genannten Basis auf den richtigen Eigentümer lauten. Insofern kann eine Änderung beim Finanzamt beantragt werden.

3.
Zu Ihren weiteren Anmerkungen und Fragen würde ich mich gerne gesondert per E-Mail oder telefonisch in Verbindung setzen, da ich den Sachverhalt nicht klar erkennen kann und noch dazu ein paar Fragen habe, die ich Ihnen dann stellen würde.

Ich hoffe, Sie sind damit einverstanden.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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