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Eigentum Garage auf fremden Grund und Boden

| 03.02.2011 16:36 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sachverhalt:

- 1975 baute mein Großvater in einer sächsischen Stadt auf fremden Grund und Boden eine Einzelgarage
- er schloss mit dem Eigentümer des Flurstücks A, Herrn R. K., einen Pachtvertrag für 99 Jahre ab
- dies erfolgte in dem Glauben, die Garage steht auch auf dem Flurstück A und Herr R.K. ist auch Eigentümer diese Flurstücks A

- Herr R.K verstarb und sein Sohn Herr J. K. trat dafür in den Pachtvertag ein
- mein Großvater verstarb und meine Mutter trat dafür in den Pachtvertrag ein
- dies erfolgte jeweils mit Zustimmung beider Seiten ohne schriftliche Änderung des Pachtvertrages

- die Garage wurde jederzeit bestimmungsgemäß genutzt und es wurden regelmäßig Pachtzahlungen geleistet

- handschriftlich wurde im Vertrag vermutlich nach 1990 durch meinen Großvater und Herrn R.K. die Pachtzahlung von Mark in DM angepasst
- es erfolgte keine weiteren Änderungen oder eine Kündigung des Vertrages

- an Unterlagen sind nur vorhanden: der Pachtvertrag, ein handschriftlicher Lageplan und ein Quittungsbuch über die Pachtzahlungen ab 1992

- mit Schreiben vom 31.01.2011 informierte Herr W.S.:
- er sei seit 2010 neuer Eigentümer des Nachbarflurstücks B
- die Garage stünde auf seinem Flurstück B
- die Garage wäre jetzt aufgrund des Schuldrechtsanpassungsgesetzes sein Eigentum
- er bot ein Mietverhältnis der Garage zur weiteren Nutzung an

- später ergänzte er, dass Herr R.K. außerdem 1975 auch nicht Eigentümer des Flurstücks A gewesen sei, ihm habe lediglich das Wohnhaus darauf gehört, das Flurstück A hätte er 1990 erst zurückgekauft – meine Vermutung dazu ist, dass das Flurstück A früher mal im Besitz der Familie von R.K. war

- es ist richtig, dass Herr W.S. das Flurstück B von der Stadt G. 2010 erworben hat

- in seinem Kaufvertrag ist vermerkt, das sich auf dem Flurstück B eine „Garage im Eigentum eines Dritten befindet" – da es nur eine Garage gibt, kann man davon ausgehen das es die meiner Mutter ist

- die Stadt G. teilte auf Anfrage von Herrn W.S. mit, dass es keinen Pachtvertrag gibt – nach meiner Vermutung deshalb, weil der Pachtvertrag 1975 mit dem „falschen" Eigentümer Herrn R.K. abgeschlossen wurde (s.o.)

- die Auswertung einer Luftbildaufnahme des Vermessungsamtes mit eingezeichneten Flurstücksgrenzen ergab, dass die Garage tatsächlich auf dem Grundstück B steht, Fluränderungen hat es seit 1975 nicht gegeben


Fragen:

Wie ist der Sachverhalt rechtlich zu bewerten?

Wem gehört heute die Garage als bauliche Anlage (Herrn W.S. oder meiner Mutter?)

Finden die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetztes überhaupt Anwendung (aufgrund der „komplizierten" Vorgeschichte)?

Wenn ja, bestünde ein Vorkaufsrecht nach § 57 durch meine Mutter?

Gilt der Pachtvertrag weiter oder muss ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen werden (oder ist es empfehlenswert)?

Wenn die Garage meiner Mutter gehört und der Vertrag fortbestünde, gibt es besondere Kündigungsschutzvorschriften oder kann der Eigentümer des Flurstücks B „unkompliziert" kündigen?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zu 1) Wie ist der Sachverhalt rechtlich zu bewerten?

Nach Ihrer Schilderung ist davon auszugehen, dass letztlich nur die Eigentumsverhältnisse an dem Flurstück B entscheidend sein werden, denn offensichtlich hatte der ursprüngliche Besitzer des Flurstücks A keine Rechte an diesem, so dass dieser auch mangels Eigentümerstellung an sich so oder so mit Ihrem Großvater seinerzeit keinen wirksamen Pachtvertrag zumindest in Bezug auf die Garage bzw. das seinerzeit damit wohl gewollte gesonderte Eigentum an dieser geschlossen haben kann. Jedenfalls wird aber auch auf das nun eigentlich maßgebliche Flustück B das Schuldrechtsanpassungsgesetz Anwendung finden, anderenfalls im Kaufvertrag des W.S. nicht vermerkt wäre, dass sich darauf eine Garage im Eigentum eines Dritten befindet.

Zu 2) Wem gehört heute die Garage als bauliche Anlage (Herrn W.S. oder meiner Mutter?)

Da bereits Ihr Großvater - wie sich nun im Nachhinein nach Ihrer Schilderung herausgestellt hat – mit R. K. wahrscheinlich schon mangels dessen Eigentümerstellung an Flurstück A keinen wirksamen Pachtvertrag mit nach DDR-Recht möglicher Trennung von Eigentum an Grund und Boden und darauf befindlichen Baulichkeiten schließen konnte, kann folglich schon Ihr Großvater wirksam kein Eigentum an der Garage gebildet haben. Unabhängig davon hätte – selbst wenn dies zu DDR-Zeiten möglich war – Ihr Großvater nach jetzigem Kenntnisstand diesen Vertrag schon damals mit dem damaligen Eigentümer des richtigen Flurstücks B schließen müssen, um Eigentum an der Garage überhaupt erst begründen zu können. Somit kann folglich auch Ihre Mutter als Erbin ebenfalls kein Eigentum an der Garage des Großvaters erhalten haben, so dass davon auszugehen ist, dass nunmehr W.S. spätestens durch den Kauf im Jahre 2010 Eigentümer geworden ist.

Zu 3) Finden die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetztes überhaupt Anwendung (aufgrund der „komplizierten" Vorgeschichte)?

Sicherlich würde wie unter 1) schon aufgezeigt auch bezüglich des Flurstücks B das Schuldrechtsanpassungsgesetz Anwendung finden. Allerdings wird Ihre Mutter hiervon nichts haben, da wie unter 2) aufgezeigt schon der Großvater nach dem heutigen von Ihnen geschilderten Informationsstand kein gesondertes Eigentum an der Garage begründen konnte.

Zu 4) Wenn ja, bestünde ein Vorkaufsrecht nach § 57 durch meine Mutter?

Aus den vorgenannten Gründen kann daher auch ein Vorkaufsrecht seitens Ihrer Mutter nicht entstanden sein.

Zu 5) Gilt der Pachtvertrag weiter oder muss ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen werden (oder ist es empfehlenswert)?

Der ursprünglich von Ihrem Großvater geschlossene Pachtvertrag kann allenfalls weiter gelten in Bezug auf das Flurstück A, also den Teil ohne Garage, sofern denn R.K. seinerzeit tatsächlich Eigentümer des Flurstücks A gewesen ist. Sollte dies schon nicht der Fall gewesen sein, wäre R.K. zur Verpachtung nicht ohne weiters befugt gewesen, allenfalls sofern R.K. die Einwilligung des tatsächlichen früheren Eigentümers von Flurstück A oder eine Art Unterpachterlaubnis oder Vollmacht hierzu gehabt hätte. Anderenfalls wäre schon der mit dem Großvater geschlossene Vertrag mangels Befugnis des R.K. nicht wirksam zustande gekommen, allenfalls nachträglich infolge des – sofern ich Sie hier richtig verstanden haben – den späteren Rückerwerb durch R.K. im Jahre 1990. Dies muss aber auch nicht mehr zwingend genauer ermittelt werden, da ja nun klar ist, dass die Garage ohnehin auf Flurstück B steht und stand. Somit können Sie bzw. Ihre Mutter die Garage im Grunde nur dann weiterhin uneingeschränkt nutzen, sofern mit W.S. ein entsprechend neuer Pachtvertrag geschlossen wird.

Zu 6) Wenn die Garage meiner Mutter gehört und der Vertrag fortbestünde, gibt es besondere Kündigungsschutzvorschriften oder kann der Eigentümer des Flurstücks B „unkompliziert" kündigen?

Auch im Rahmen der Schuldrechtsanpassung gab es Sonderkündigungsrechte für den jeweiligen Eigentümer, hier – sofern anwendbar – dann auch für jenen des Flurstücks B. Sofern diese Sonderkündigungsrechte nicht wahrgenommen wurden, gilt nun das BGB. Hierauf und die damit maßgeblichen Fristen kommt es aber letztlich in Ihrem Fall ebenfalls nicht an, da wie aufgezeigt Ihre Mutter so oder so nicht Eigentümerin der Garage geworden ist und auch ein Pachtvertrag jedenfalls mit dem tatsächlichen, früheren Eigentümer über Flurstück B nie zustande gekommen sein kann, da schließlich (versehentlich?) Flurstück A von dem Großvater und eben nicht Flurstück B gepachtet wurde.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft haben zu können und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.02.2011 | 13:58

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 04.02.2011 5/5,0
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