Eingrenzung vom Fragesteller
Sehr geehrte Fragestellerin,
für eine wirksame Umlage der Betriebskosten auf den Mieter müssen die umzulegenden Positionen entweder ausdrücklich im Mietvertrag gem. § 566 Abs. 1 BGB vereinbart oder im Mietvertrag auf § 2 BetrKV Bezug genommen werden. Nach einer Entscheidung des BGH (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15) reicht es auch aus, im Mietvertrag niederzulegen, dass der Mieter „die Betriebskosten" zu tragen hat. Auf jeden Fall muss der Mietvertrag eine eindeutige Vereinbarung enthalten.
Prüfen Sie bitte, was in dem Formularvertrag bezüglich der Betriebskosten sonst noch steht, insbesondere der Verweis bezüglich der Übernahme der Betriebskosten gem. § 2 der Betriebskostenverordnung, was meistens der Fall ist.
Die Wartungskosten der Heizung hat der Mieter auf jeden Fall zu übernehmen, da er entgegen dem Mietvertrag keinen Wartungsvertrag abgeschlossen hat.
Mit freundlichem Gruß
Rechtsanwalt
Peter Dratwa
Antwort
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Im Mietvertrag gibt es leider keinen Verweis auf die Betriebskostenvereinbarung. Nur die bereits genannte Formulierung. Sonst nichts.
Die Zahlung der Wartungskosten der Heizung verweigert sie nun mit Verweis auf
BGH-Urteil vom 15. Mai 1991, Az. VIII ZR 38/90, nachdem eine derartige Klausel, dass ein Mieter selbst einen Wartungsvertrag abschließen solle, unwirksam sei.
Soweit kein Verweis auf die Übernahme der Betriebskosten im Mietvertrag gem. Betriebskostenverordnung enthalten ist, können Sie die Zahlung der Betriebskosten nur verlangen, die explizit im Mietvertrag aufgeführt sind.
Der BGH hatte damals über eine Klausel im Mietvertrag zu entscheiden , wonach Thermen auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten sind. Das
Vorgericht hatte die Klausel noch als zulässig angesehen, der BGH lies die Klausel mangels Begrenzung der Höhe der Wartung scheitern.
Allerdings vermieten Sie ein Einfamilienhaus und insofern ist die Sache gegenüber der Wohnungsvermietung anders zu sehen, da der Mieter direkten Eingriff auf die Heizungsanlage hat und somit auch die Wartung beeinflussen kann, jedenfalls würde ich so argumentieren.
