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Doppelte Maklergebühr - Reduzierung aufgrund mangelhafter Leistung möglich?

| 06.08.2010 19:08 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Als Verkäufer eines privaten Einfamilienhauses haben wir im Juni der Immobilienabteilung unserer Hausbank einen Makler-Alleinauftrag erteilt. Dieser hat eine Laufzeit von 6 Monaten und legt die Provision beim Kauf auf 3,57% fest. Im Vertrag ist angegeben, dass die Bank mit von ihr nachgewiesenen Interessenten eine Provision vereinbaren darf.

Die Bank hat für das Objekt ein Exposé erstellt und bewirbt es im Internet und durch Aushang in ihrer Filiale.
Es hat bereits 5 Interessentenbesuche gegeben, die durch die Bank vermittelt wurden. Ein Interessent hat sich selbständig gemeldet, da sich trotz mehrerer Versuche die Bank bei ihm nicht gemeldet hat. Als Verkäufer haben wir stets alle Besuchstermine ermöglicht und begleitet. Rückmeldungen zu den Besuchen erfolgten nie.
2 der Interessentenbesuche wurden durch die Bank terminiert, ein Makler der Bank hat daran jedoch nicht teilgenommen.
Einer dieser Interessenten hat sich 2 Tage später selbständig bei uns gemeldet und uns mitgeteilt, er wolle das Haus kaufen. Dabei erfuhren wir, dass er sich bereits seit drei Wochen bemühe, mit der Bank einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Er hat von der Bank per Post das Exposé erhalten und ein Schreiben, in dem ihm mitgeteilt wird, dass die Bank ihm im Falle eines Abschlusses 3,57% Provision aus dem Verkaufspreis in Rechnung stellt.
Seit der Vereinbarung des Besichtigungstermins hat die Bank sich mit dem Interessenten nicht wieder in Verbindung gesetzt.
In einem zweiten Besuchstermin sind wir uns mit dem Interessenten handelseinig geworden, jedoch ist der Käufer nicht bereit der Bank für die Zusendung eines Exposés einen fast 5-stelligen Eurobetrag Provision zu zahlen.
Bei Abschluss des Maklerauftrags hat der zust. Mitarbeiter entgegen unserer Vorstellung vorgeschlagen, die hochwertige Einbauküche nicht in den Kaufpreis einzurechnen, diese jedoch im Exposé explizit erwähnt. Beim Käufer ist dadurch der Eindruck entstanden, diese sei im Kaufpreis enthalten.

Gemeinsam mit dem Käufer möchten wir nun versuchen, die Provisionsforderung der Bank von 2x 3,57% auf 1x 3,57% zu drücken.
Können wir uns darauf berufen, dass die erbrachten Leistungen magelhaft waren und die Tätigkeit des Maklers unvollständig war?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Gemäß § 652 Abs. 1 BGB entsteht der Anspruch auf die Maklerprovision mit Zustandekommen des Vertrages, außerdem muss auch die Maklerleistung ursächlich für den späteren Vertragsabschluss sein. Diese Voraussetzungen liegen hier entsprechend meinen nachstehenden Ausführungen vor, so dass grundsätzlich ein Provisionsanspruch besteht.

Hier ist zunächst als erste Voraussetzung der Maklervertrag zustande kommen, indem dem Kunden ein Exposé übersandt wurde, welches einen eindeutigen Provisionshinweis enthält, der Kunde dieses zur Kenntnis genommen hat und sodann weitere Dienste, wie z. B. die Vereinbarung eines Besichtigungstermins oder Zusendung weiterer Unterlagen in Anspruch in Anspruch genommen hat. Dies ist insoweit für die erforderliche Maklertätigkeit ausreichend, so dass sich diese weder als mangelhaft noch als unvollständig darstellt. Hierauf werden Sie sich meines Erachtens folglich nicht berufen können. Eine bloße Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit für den späteren Hauptvertrag (Kaufvertrag) reicht insoweit grundsätzlich aus, um einen Provisionsanspruch begründen zu können. Die Tätigkeit des Maklers muss dabei auch nicht die alleinige, zumindest aber jedenfalls wie hier die wesentliche Ursache des Hauptvertrages sein.

Dies ist aber auch letztlich nach meiner Einschätzung nicht entscheidend in Ihrem Fall. Vielmehr setzt der schon erwähnte § 652 Abs. 1 BGB für den Anspruch auf die Maklerprovision das Zustandekommen des Kaufvertrages voraus. Erst dann und nur für diesen Fall kann die Bank also die Provision verlangen. Entscheidend ist insoweit für Sie, dass der spätere Kaufvertrag denklogisch nur einmal abgeschlossen werden kann, was zur Folge hat, dass der Provisionsanspruch des Maklers bzw. hier der Bank auch nur einmal anfällt. Einfach ausgedrückt: Es gibt nur einen Maklervertrag, also auch nur einen Provisionsanspruch. Insoweit gibt es aus diesem Grund nach Ihrer Schilderung schon keine Handhabe für die Bank, die Provision hier zweimal zu verlangen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Bei verbliebenen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 06.08.2010 | 20:31

Sehr geehrter Herr Joschko!

Vielen Dank für Ihre schnelle und präzise Beantwortung!

Ich habe also richtig verstanden, dass es im Sinne des §652 Abs.1 1BGB für EINEN Kaufvertrag auch nur EINEN Maklervertrag geben kann und damit kein Anspruch aus einem zweiten Maklervertrag erwirkt werden kann? Gibt es dazu aus der Rechtsprechung vergleichbare Referenzen?
Das wäre in unserem Fall natürlich ein echter Trumpf.

Danke für Ihre Mühe!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.08.2010 | 20:45

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:

Es gibt grundätzlich und auch nach der Rechtsprechung schon die Möglichkeit, dass es mehrere Maklerverträge und damit weitere Provisionsansprüche geben kann. Dies trifft aber nach Ihrer Schilderung auf Sie nicht zu, sondern betrifft Fälle, in denen ein Interessent gleichzeitig zwei oder mehrere Makler beauftragt hat, von denen dann jeder für sich einen Anspruch erwerben kann. Hier ist aber eben nur ein Makler (die Bank) beauftragt worden, so dass es nur einen Maklervertrag gibt, aus dem nur ein Anspruch auf Provision entstehen kann.Warum sollte einfach ausgedrückt ein vertragspartenr aus ein und demselben Vertrag zweimal die gleiche Zahlung verlangen können?

Ich hoffe, auch Ihre Nachfrage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und würde mich abschließend über ein positive Bewertung sehr freuen.

Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Abend und ein erholsames Wochenende

Mit freundlichen Grüßen

RA Thomas Joschko

Bewertung des Fragestellers 06.08.2010 | 21:42

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