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Maklergebühr verhandeln bei Wohnungskauf vom Mieter

30.07.2014 12:02 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz


Sehr geehrte Damen und Herren, ,

Wir haben folgenden Sachverhalt :

- Wir wohnen seit 3 Jahren zur Miete in einer Wohnung, die uns vor 2 Monaten zum Kauf angeboten wurde. Im Haus standen dazu 8 weitere Wohnungen (davon 2 identisch mit unserer) ebenfalls zum Verkauf.
- Der erste Kontakt zu uns erfolgte telefonisch über einen vom Eigentümer / Verkäufer beauftragten Makler. Ziel der Kontaktaufnahme war eine Besichtigung der Wohnung zu organisieren, damit das Objekt im Internet angeboten werden kann. Daraufhin fand ein Gespräch mit dem Makler in der Wohnung statt.
- In diesem Gespräch informierte uns der Makler über unser Vorkaufsrecht und wir äußerten dabei unser Kaufinteresse. Er teilte uns daraufhin mit, dass er den Eigentümer davon benachrichtigen würde, damit wir (der Eigentümer und die potentiellen Käufer) das weitere Vorgehen direkt besprechen. An dieser Stelle sei gesagt, dass wir den Eigentümer nicht persönlich kannten ( da wir sonst immer mit einer Immobilienfirma zu tun hatten), eine direkte Kontaktherstellung unsererseits wäre aber sonst möglich gewesen. Der Makler verpflichtete sich, bis auf Weiteres die Wohnung nicht aktiv anzubieten und keine Besichtigungen der Wohnung durchzuführen.
- Danach fanden zwei Gespräche mit dem Eigentümer (ohne Makler) statt bis zum Abschluss des Kaufvertrags letzte Woche. Der Makler war beim Vertragsabschluss anwesend.

- Der Aufwand der Makler belief sich auf : Erstgespräch in der Wohnung , eine Mail mit den Unterlagen zur Wohnung (Grundriss, Teilungserklärung usw.) , eine Mail zum Widerrufsrecht und Anwesenheit bei Vertragsabschluss. Er meldete sich außerdem zweimal telefonisch während der Verhandlungszeit, um sich nach dem Stand zu erkundigen und uns seine Unterstützung anzubieten, welche wir nicht in Anspruch nahmen, da wir alles direkt mit dem Eigentümer geklärt hatten.
- Die Maklergebühr beträgt 5,95% inkl. MwSt des Kaufpreises. Diese Zahl wurde nie offiziell vom Makler an uns kommuniziert sondern befindet sich lediglich auf der Internetseite , auf der die Wohnung inseriert ist.
- Im Kaufvertrag befindet sich folgender Maklerklausel :" Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung der vom Käufer beauftragten [Name des Maklers] zustande gekommen. Der Käufer trägt die vereinbarte Maklercourtage. Diese ist mit Unterzeichnung dieses Vertrages verdient und fällig".
Wir stellten beim Vertragsabschluss klar, dass die „vereinbarte Maklercourtage" noch nicht feststand und dass diese noch festzustellen war. Damit war der Makler einverstanden.



Unser Anliegen ist folgendes : wir erkennen grundsätzlich unsere Zahlungspflicht gegenüber dem Makler. Da wir aber als Mieter die Wohnung gekauft haben (wir kennen also das Objekt besser als der Makler selbst sozusagen) und der Aufwand des Maklers dementsprechend gering war, versuchen wir die Maklercourtage zu verhandeln. Bisher ist folgendes passiert :

- Der Makler bot uns an die Gebühr von 5,95% auf 5% des Kaufpreises zu senken, teilte uns aber ein paar Tage später mit, dass die 5% nicht als Maklercourtage zu verstehen seien , sondern als Ermäßigung auf 5,95%. (5% von 5,95% = 0,2975% ,was eine Gebühr von 5,65% des Kaufpreises ergäbe)
- Der Eigentümer will von der Verhandlung nicht wissen und sagt, er kann darauf keinen Einfluss nehmen. Über die Vereinbarung zwischen Makler und Eigentümer ist uns nichts bekannt.

Welche rechtliche (evtl. aber auch nicht rechtliche) Argumente hätten wir , um den Makler dazu zu bewegen , seine Courtage zu senken ?
Können wir die Tatsache , dass die Höhe der Courtage uns vor Vertragsabschluss nicht offiziell kommuniziert wurde (sie war nur auf der Internetseite zu sehen) oder der Rückzieher bei dem Ermässigungsangebot ( einem internen Missverständnis verschuldet, laut Aussage des Maklers ), dazu nutzen ? Sollte der Makler auf seine 5,95% Provision bestehen, mit welchen Konsequenzen müssten wir rechnen, wenn wir uns der Zahlung verweigern und auf eine reduzierte Courtage (3 bis 4% des Kaufwerts) bestehen ?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort,

Mit freundlichen Grüßen,

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen möchte ich anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

1. Die Höhe der Maklerprovision muss nicht zwingend vertraglich explizit festgehalten werden. § 653 Abs. 1 BGB sagt hierzu: "Ein Mäklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Mäkler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist".

§ 653 Abs. 2 BGB führt sodann weiter aus: "Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen".

Es kommt hier also darauf an, welcher Maklerlohn in Ihrem Bundesland ortsüblich ist. In Hessen sind dies erfahrungsgemäß in der Tat bis zu 5,95 % des Kaufpreises.

Eine Möglichkeit, den Maklerlohn deswegen herabzusetzen, weil der Makler wenig Arbeit gehabt hat, sieht das Gesetz nicht vor. Hier wären Sie leider allein auf die Kulanz des Maklers angewiesen. Sie könnten versuchen, den Makler auf das Angebot der Senkung des Maklerlohns "auf" 5 % festzunageln. Die nachfolgende Darstellung des Maklers es habe sich um ein Missverständnis gehandelt und es wäre eine Senkung "um" 5 % gemeint gewesen, klingt nicht ganz glaubwürdig. Allerdings müssten Sie das erste Angebot der Senkung "auf" 5 % auch sofort angenommen haben und Sie müssten dies, sollte es zu einem Gerichtsverfahren kommen, auch beweisen können. Bei mündlichen Vereinbarungen ist dies immer schwierig. Die nachträgliche Korrektur des Angebots durch den Makler könnte auch als Anfechtung zu werten sein, so dass das erste Angebot durch die Anfechtung nichtig würde. Insgesamt sind die Erfolgsaussichten, den Makler mit diesem Argument zumindest auf die Einhaltung der 5 % zu verpflichten, eher durchwachsen.

2. Sie können versuchen, die Maklerprovision mit Hinweis darauf, dass hier eine Verwirkung des Lohnanspruchs des Maklers nach § 654 BGB in Betracht kommt, zu drücken. § 654 BGB führt aus, dass der Anspruch auf den Maklerlohn ausgeschlossen ist, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.

Der Makler wurde hier wohl unstreitig zunächst vom Eigentümer beauftragt. Im Kaufvertrag findet sich der Passus "Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung der vom Käufer beauftragten [Name des Maklers] zustande gekommen". Es handelt sich also um eine sog. Vermittlungstätigkeit im Gegensatz zu einer bloßen Nachweistätigkeit. Bei der Nachweistätigkeit schuldet der Makler nur den Nachweis zur Gelegenheit des Vertragsabschlusses, die Vermittlungstätigkeit geht jedoch darüber hinaus und erfordert, dass der Vertrag gerade durch die Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist.

Wenn nun sowohl auf Seiten des Verkäufers als auch auf Seiten des Käufers eine Vermittlungstätigkeit geschuldet ist, so kann § 654 BGB zum Tragen kommen. Wenn der Makler eine doppelte Vermittlungstätigkeit ausübt, muss er dafür sorgen, dass beide Vertragsparteien die konkrete Tätigkeit für die jeweils andere Vertragspartei kennen. Der Makler muss sich darum bemühen, die Interessen der Parteien zum Ausgleich zu bringen. Er darf keine Partei bevorzugen und ist zur Neutralität verpflichtet und hat gegenüber beiden Parteien dieselbe Aufklärungspflicht über etwaige ungünstige Umstände.

Nun kennen Sie leider nicht den Inhalt des zwischen dem Verkäufer und dem Makler geschlossenen Vertrages. Ich sehe auch aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung bislang keine Anhaltspunkte dafür, dass der Makler, beiderseitige Vermittlungstätigkeit vorausgesetzt, nicht als sog. "ehrlicher Makler" aufgetreten sein könnte. Sie könnten aber, wie eingangs erwähnt, mit diesem Argument pokern und auf eine Herabsetzung der Provision drängen.

Wenn Sie, mit welcher Begründung auch immer, nicht die geforderte Provision zahlen, besteht natürlich die Möglichkeit, dass der Makler die Differenz zur ortsüblichen Provision gerichtlich einfordert. Nach dem jetzigen Sachverhalt könnte er dies auch durchaus mit einer gewissen Erfolgsaussicht tun. Letztlich wird hier also viel von Ihrem außergerichtlichen Verhandlungsgeschick abhängen; einen Rechtsstreit kann ich wegen der äußerst ungewissen Erfolgsaussichten nicht empfehlen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick über die Rechtslage verschaffen und wünsche zunächst viel Erfolg bei den weiteren Verhandlungen mit dem Makler.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz, LL.M.
Rechtsanwalt


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