Darlehenskonstruktion durch Immobilienteilerwerb von Ehegatten untereinander?

Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

meine Frau und ich haben eine Immobilie erworben; zum Preis von rd. 250 TE inkl. aller Kaufnebenkosten. Bei der Immobilie handelt es sich um ein Einfamilienhaus im Rohbau, da die Erbauer und ehemaligen Eigentümer sich haben scheiden lassen. Den bisherigen Kaufpreis haben wir aus eigenen Mitteln bestritten. Für den Aus- bzw. Fertigbau rechnen nach Einholung aller Angebote mit Kosten von noch einmal rund 240-250 TE, die wir über Darlehen finanzieren möchten.

Die derzeit noch von uns bewohnte Immobilie, ein Einfamilienhaus im Wert von ca. 200 TE ist unbelastet und befindet sich im Besitz meiner Frau. Geplant ist, diese Immobilie zukünftig zu vermieten.

Wir stellen uns folgendes Vorgehen vor: A) Die zukünftig zu bewohnende Immobilie wird durch ein Darlehen von 140-150 TE belastet. B) Die restlichen 100 TE werden dadurch gewonnen, dass ich von meiner Frau 50 % ihrer Immobilie erwerbe und den hierfür notwendigen Kaufpreis über eine zweite, nur von mir getragene, Darlehens-Tranche finanziere. (Die evtl. Folgen einer Scheidung regeln wir über einen Notar und unseren Ehevertrag und sind nicht Bestandteil dieser Anfrage.)

Vorteile des Konstrukts: 1) Die 100 TE stehen meiner Frau frei zur Verfügung, um den Betrag in die neue Immobilie zu investieren, ohne dass der finanzierenden Bank Rechenschaft über die Verwendung des Geldes abgelegt werden muss. Die Zweckbindung des Immobiliardarlehens, gemäß der neuen Richtlinie zur Immobilienfinanzierung, ist in diesem Fall ja bereits über den 50%-igen Anteilserwerb an der Immobilie meiner Frau gegeben. 2) Die Schuldzinsen für den Kredit über 100 TE können bei einer Vermietung steuerlich aktiviert werden.

Fragen: Ist ein solches Konstrukt rechtlich und steuerrechtlich wirklich unbedenklich? Oder können Probleme auftreten, da seitens des Finanzamtes oder anderer Behörden evtl. Ermessensspielräume oder Bedenken vorgebracht werden könnten, die dieses Konstrukt als „Scheingeschäft" und somit als steuerlich irrelevant einstufen?

Danke für Ihre Auskunft