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Dachschäden - Wassereinbruch


| 13.03.2007 10:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben eine Etage eines alten Fabrikgebäudes gemietet und betreiben in diesen Räumlichkeiten ein IT Unternehmen.

Durch "Cyrill" wurden Teile des Daches abgedeckt und wir hatten einen Wassereinbruch. Seit diesem Zeitpunkt sind Teile der Decke mit hässlichen Wasserflecken versehen und die Tapete löst sich ab (insgesamt ca. 10-15 Stellen im Büro, Größe teilweise >2qm).

Trotz mehrfacher Aufforderung diese Schäden zu beheben hat der Vermieter bisher nicht reagiert - das Dach wurde zwar repariert, doch die Innenschäden noch nicht behoben UND bei Regen dringt weiteres Wasser ein, was unter dem Gesichtspunkt das wir selbst hochwertiges Laminat verlegt haben - mehr als ärgerlich ist.

Weiterhin besteht ja die Möglichkeit einer Schimmelbelastung für die Arbeitnehmer, da das Mauerwerk nicht fachgerecht getrocknet wurde.

Nun zur eigentlichen Frage:
Ist eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Ob ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB in Ihrem Fall besteht, wird davon abhängen, ob Sie die gemieteten Räumlichkeiten weiterhin für Ihr Gewerbe nutzen können oder dies als unzumutbar angesehen werden muss. Die ästhetische Beeinträchtigung der Räume durch Wasserflecken und sich ablösende Tapeten würde hierfür wohl nicht ausreichen, wobei dies einen Grund zur Minderung der Miete darstellen kann.

Die bloße Möglichkeit einer Schimmelbelastung führt zu keiner Schadensposition und berechtigt auch nicht zur Mietminderung – dies ist erst beim Vorhandensein von Schimmel möglich.

Anders könnte sich die Lage im Hinblick auf das weiter bestehende Eindringen von Wasser darstellen, wobei hier zunächst einmal die Beseitigung des Ursache auf Kosten des Vermieters nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag in Betracht zu ziehen ist. Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort zu beauftragen und diesen damit zu beauftragen, dem Vermieter eine letzte Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen und schon einmal die Selbstvornahme auf seine Kosten anzudrohen. Die Gebäudeschadensversicherung des Vermieters hätte den Dachschaden zu bezahlen, weshalb die Untätigkeit nicht nachvollziehbar ist.

Ein außerordentliches Kündigungsrecht wird nur ausnahmsweise gewährt. Zwar ist mir mangels Detailkenntnis eine abschließende Beurteilung nicht möglich, doch tendiere ich eher dazu, dass hier kein entsprechender Fall vorliegt. Die gesetzliche – ordentliche – Kündigungsfrist beträgt nach § 580a Abs. 2 BGB drei Monate, wobei die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Kalendervierteljahres zu erfolgen hat. Ggf. sieht Ihr Mietvertrag aber andere Kündigungsfristen vor.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über Ihr Problem vermitteln.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.03.2007 | 12:14

Ich bedanke mich recht herzlich für die Bearbeitung meiner Anfrage Herr Böhler.

Eine kurze Rückfrage (summarische Beantwortung ja/nein) reicht hier vollkommen aus, da wir ein weiteres Vorgehen dann direkt mit einem Anwalt vor Ort besprechen:

Ist das Laminat als Schadensposten (immerhin rund 3.000 Euro) anführbar?

Ich bedanke mich vielmals und wünsche Ihnen eine angenehme Woche.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.03.2007 | 12:18

Sehr geehrter Fragesteller,

es wird darauf ankommen, ob das gesamte Laminat oder nur ein Teil beschädigt oder zerstört worden ist (reicht ggf. eine Teilreparatur aus?). Auch wird ein gewisser Abzug "Alt für Neu" (wie hoch ist der aktuelle Wert des Laminats im Vergleich zum Kaufpreis?) stattfinden. Grundsätzlich kann aber das Laminat ein Schadensposten sein, wenn nachgewiesen werden kann, dass dessen Beeinträchtigung auf den Dachschaden zurückzuführen ist.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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