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Boiler: Wartugs-bzw. Reparaturkosten / Renovierung beim Auszug

| 01.08.2008 09:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind im April 2007 in unsere Wohnung eingezogen und haben seitdem immer wieder Probleme mit dem Wasserboiler. Meiner Meinung nach muss er nicht nur entkalkt, sondern auch repariert werden. Der Boiler ist undicht und verliert Wasser. Wir haben bis jetzt nichts unternommen, weil wir der Ansicht sind, dass die Wartung und vor allem Reparatur am Boiler Vermieterangelegenheit ist, obwohl es im Vertrag anders geregelt ist. Deshalb möchten wir vorab wissen, ob wir Recht haben.

Wie ist in unserem Fall die Rechtslage? Wer soll die Wartungs- bzw. Reparaturkosten tragen?

Außerdem würden wir gerne wissen, ob unsere Wohnung beim Auszug renoviert bzw. in welchem Zustand an Vermieter übergeben werden muss?
Wie ist die Rechtslage bei pastellfarbig gestrichenen Wänden? Müssen diese beim Auszug wieder weiß gestrichen werden?


Unser Mietvertrag enthält folgende Klauseln:

"...Ist ein Durchlauferhitzer oder Boiler zur Warmwasserbereitung oder/und eine separate Etagenheizung in der Wohnung vorhanden, so trägt der Mieter gemäß Betriebskostenverordnung sämtliche Betriebs-, Wartungs- und Reinigungskosten. Die Wartung und Reinigung erfolgen jährlich.
Für den Wasserboiler ist ein Wartungsvertrag abzuschließen und jährlich 1x zu entkalken. Der Vertrag ist auf Verlangen dem Vermieter vorzulegen.

Kleinreparaturen bis 150 € zahlt der Mieter selbst.
Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen.

Rückgabe der Mietsache:
Die Wohnung wir in neu renoviertem Zustand an den Mieter übergeben und muß bei Auszug in renoviertem Zustand an den Vermieter wieder übergeben werden. Die Wände sind neu gestrichen, das Bad ist in neu renoviertem Zustand. Der Parkettboden ist in einwandfreiem Zustand..."

Vielen Dank!

Sehr geehrte Damen und Herren,

gerne beantworte ich ihre Anfrage wie folgt :

Gemäß Mietvertrag der auf die Betriebskostenverordnung bezug nimmt, sind Sie als Mieter wirksam dazu verpflichtet, die Wartung des Boiler zu tragen. Gemäß Betriebskostenverordnung gehört zur Wartung auch noch das Beseitigen von Wasserablagerungen. Insofern sind Sie zur Kostenübernahme der Entkalkung verpflichtet.

Grundsätzlich kann ein Mieter auch zu Kleinreparaturen bis 150 € herangezogen werden, doch gilt dies nur, soweit die Reparaturpflicht auf eine beispielsweise jährliche Höchstsumme begrenzt ist und dem Mieter so seine Reparaturpflicht besser einschätzbar wird. Eine in ihrer Anzahl unbegrenzte Kleinreparaturpflicht ist im Zweifel unwirksam. Ich halte daher ihre Reparaturpflicht für fragwürdig und würde Ihnen empfehlen diesbezüglich die etwaig notwendigen Reparaturkosten des Boilers nicht zu übernehmen.

Ihre Pflicht zu den Schönheitsreparaturen erscheint in einer ersten Einschätzung wirksam, womit Sie zur Instandhaltung insbesondere der Wände, Decken, Türen, Innenfenster und Heizkörper verpflichtet sind. Die Aufzählung ist aber nicht abschliessend, dazu können noch beispielsweise Einbaumöbel etc kommen.

Ihre Verpflichtung bezüglich der Endrenovierung halte ich in einer ersten Einschätzung für unwirksam.
Gemäß BGH VIII ZR 316/06 ist eine vom Zustand der Wohnung unabhängige unbedingte Endrenovierungsklausel unwirksam. Sie müssen daher bei Auszug keine Renovierung vornehmen.
Davon zu unterscheiden sind Verschlechterungen der Wohnung die nicht als normale Abnutzung sondern vielmehr als Beschädigung der Sache zu werten sind. Solche übermässigen Abnutzungen sind von ihnen in jedem Fall auszubessern. Ob ihre pastellfarbenen Wände im Vergleich zu weißen Wänden nicht mehr unbedingt als vergleichbar zu werten und daher von Ihnen wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen sind, ist eine Frage des Einzelfalles. Sollte es sich um dezent gehaltene Farbtöne halten, stellt dies noch eine vertragsgemäße Nutzung dar und ist nicht notwendigerweise in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.



Bitte haben Sie dafür Verständnis das im Rahmen dieser Erstberatungsplattform nur eine erste Einschätzung ihrer Anfrage möglich ist und insbesondere das Hinzukommen bisher nicht genannter Umstände zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.

Ich hoffe Ihnen geholfen haben zu können und stehe Ihnen über die Nachfragefunktion,per Mail oder telefonisch bei Rückfragen zur Verfügung.
Sollten Sie an einer Beauftragung interessiert sein, kann ich Ihnen anbieten das Beratungshonorar dieser Plattform auf eine weitergehende Beauftragung anzurechnen.



Mit freundlichen Grüßen


Holger Hafer
(Rechtsanwalt)

Rückfrage vom Fragesteller 05.08.2008 | 11:32

Sehr geehrter Herr Hafer,

vielen Dank für Ihre schelle Antwort!

Eins würde mich aber trotzdem noch interessieren: sind wir denn überhaupt verpflichtet einen Wartungsvertrag für den Boiler abzuschließen?
Kann der Vermieter dies von uns verlangen? Oder ist er selbst für den Abschluss des Wartungsvertrages und wir als Mieter lediglich für die Wartung selbst verantwortlich?

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.08.2008 | 10:43

Gerne beantworte ich ihre Nachfrage wie folgt :

Ich halte die Klausel bezüglich des Abschlusses eines Wartungsvertrages für unzulässig.
Zwar können grundsätzlich Instandhaltungspflichten auf den Mieter umgelegt werden, doch muss eine derartige Klausel klar eingeschränkt sein, so dass der Mieter den jährlichen Aufwand klar abschätzen kann. Dies dürfte bei ihnen zumindest fragwürdig sein, ebenso ist es vornehmlich Sache des Vermieters einen Wartungsvertrag abzuschliessen.

Sie sind daher, nach einer ersten Einschätzung, zu allen Maßnahmen verpflichtet, die zu einer einmal jährlichen Wartung gehören, insbesondere die Wartung des Boilers durch den Vermieter zu dulden. Die daraus ergebenden Kosten kann der Vermieter dann, solange es sich um Instandhaltungskosten handelt, auf Sie umlegen.

Ich empfehle Ihnen daher die Kosten der Wartung des Boilers zu übernehmen und den Vermieter auf die mögliche Unwirksamkeit der Klausel im übrigen hinzuweisen.

Eine abschliessende Einschätzung ihres Mietervertrages und sichere Auslegung ihrer Pflichten würde aber eine vollständige Einsichtnahme ihres Mietvertrages vorausetzen. Sehen Sie meine Stellungnahme daher bitte nur als erste Einschätzung ihrer Mietvertragsauszüge an.


Mit freundlichen Grüßen


Hafer
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 12.11.2008 | 13:09

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