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Bleirohre nach Hauskauf entdeckt

| 25.06.2014 09:57 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Zusammenfassung: Aufklärungspflichten des Verkäufers bei einem Hausverkauf beschäftigen immer wieder die Gerichte. Stellt der Käufer nach dem Kauf Mängel fest, die ihm der Verkäufer nicht mitgeteilt hat, stellt sich oft die Frage, ob diese Mängel arglistig verschwiegen wurden.

Ab 01.01.14 sind Bleirohre im Haus verboten.

Wir haben am 7.5.14 ein 4-Familienhaus gekauft. Bei der vorherherigen Besichtigung konnte ein Badezimmer nicht besichtigt werden, bei dem auch ein Wasserschaden war, der angeblich behoben worden war nach Auskunft der Maklerin.
3 Bäder haben defenitiv nur noch Kupferrohre. Diese Bäder wurden auch saniert und von uns besichtigt.
Gestern konnte ich das Bad mit dem Wasserschaden besichtigen und der Schaden wurde zwar geflickt, aber nicht zugemauert, so dass die geflickten Bleirohre sichtbar waren.
Jetzt meine Frage:
Die Verkäuferin hatte offensichtlich Kenntnis von den Bleirohren, da hier ein Schaden vorlag.
Der Schadenzeitpunkt war mehrere Monate vor dem Notartermin.
Der Kaufvertrag sieht vor, das die Rechte der Käuferin wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes ausgeschlossen sind. Hiervon ausgenommen sind Ansprüche auf Schadenersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn die Verkäuferin die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung der Verkäuferin beruhen. Unberührt bleiben Ansprüche bei arglistigem Verschweigen.

Hat die Verkäuferin den Mangel arglistig verschwiegen?
Die Gesundheit der Bewohner ist durch die Bleileitung gefährdet und berechtigt zu einer Mietminderung.
Hätte die Verkäuferin nicht bis zum 01.01.14 die noch verbliebenen Bleirohre austauschen müssen, wie es das Gesetz vorsieht?
Ist die Verkäuferin schadenersatzpflichtig?

Sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Fragen darf ich Ihnen auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten:

1. Arglistiges Verschweigen eines Mangels
Ein arglistiges Täuschen setzt voraus, dass entweder über Tatsachen getäuscht oder Tatsachen entstellt wurden, um so bei dem Getäuschten falsche Vorstellungen, sprich einen Irrtum über den tatsächlichen Sachverhalt hervorzurufen. Werden Umstände verschwiegen, so kann von einem arglistigen Verhalten nur ausgegangen werden, wenn eine konkrete Aufklärungspflicht hinsichtlich des verschwiegenen Umstands bestand. In Ihrem Fall müsste also eine Aufklärungspflicht hinsichtlich der Bleirohre bestanden haben. Dies wäre in jedem Fall zu bejahen, wenn die Verkäuferin explizit danach gefragt wurde. Im Übrigen käme es darauf an, ob allein der Umstand, dass (teilweise) noch Bleirohre verbaut sind, einen wesentlichen Mangel begründen, der vom Verkäufer offen gelegt werden musste. In älteren Häusern mit Wasserrohren aus Blei kann das Trinkwasser erhöhte Bleigehalte aufweisen und dadurch die Gesundheit von Menschen gefährden. Bei Ungeborenen, Säuglingen, Kleinkindern sowie bei Schwangeren können sich bereits kleine Bleimengen bei regelmäßiger Aufnahme negativ auswirken. Sie beeinträchtigen Blutbildung und Intelligenzentwicklung bei Ungeborenen, Babys und Kleinkindern, da das sich entwickelnde kindliche Nervensystem besonders empfindlich auf Blei reagiert. Der Gesetzgeber hat deshalb bereits 2003 eine stufenweise Senkung der Bleigrenzwerte im Trinkwasser beschlossen. Vor diesem Hintergrund kann man eine Aufklärungspflicht des Verkäufers bejahen, da zumindest eine abstrakte Gefährdungslage für die Bewohner hinsichtlich der Bleigrenzwerte besteht. Dass die Verkäuferin noch vor der Veräußerung an den fraglichen Leitungen Reparaturen ausführen ließ, spricht auch dafür, dass ihr bekannt war, dass noch Bleileitungen verbaut waren.

2. Verpflichtung zum Austausch der Bleirohre
Eine konkrete Pflicht, Bleirohre auszutauschen, besteht nicht. Es handelt sich vielmehr um eine "indirekte" Pflicht: Bleirohre müssen dann ausgetauscht werden, wenn die zulässigen Bleigrenzwerte in dem jeweiligen Leitungswasser überschritten werden. Da die zulässigen Grenzwerte aber im Regelfall überschritten werden (pro Liter Wasser dürfen nicht mehr als 0,010 mg Blei enthalten sein), liest man oft, dass Bleirohre nicht mehr zulässig sind. Konkret kommt es aber auf die Einhaltung des Bleigrenzwertes an.

3. Schadensersatzpflicht der Verkäuferin
Geht man von einem arglistigen Verschweigen eines Mangels auf, hätte sich die Verkäuferin auch grundsätzlich schadensersatzpflichtig gemacht. Allerdings würde sich in Ihrem Fall die Frage nach der Schadenssumme stellen. Hier käme unter anderem der Ersatz der Kosten in Betracht, die Ihnen im Zusammenhang mit dem Austausch der Bleileitungen entstehen.

Ich hoffe, ich habe Ihre Fragen verständlich beantwortet.

Bewertung des Fragestellers 25.06.2014 | 13:37

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