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Bezugsfertigkeit einer Wohnung - Abnahmeverweigerung, Verzugsschaden

| 24.09.2012 14:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben eine ETW in einem neu errichteten Mehrfamilienhaus in Unna als Anlageobjekt gekauft.

Das Bezugsfertigkeitsdatum wurde uns notariell im Kaufvertrag bestätigt (Ende März).

Mittlerweile hat der Bauträger den Verzug anerkannt und eine Bezugsfertigkeit für Ende Oktober zugesichert.

Unseren neuen Mietern haben wir vertraglich den Mietvertrag für Ende Mai zugesichert. Diese haben natürlich auch bereits gekündigt und wollen alle Kosten, sie seitdem enstanden sind, erstattet bekommen haben inkl. eines Schadensersatzes.

Seit diesem Monat dürfen die Malerarbeiten von uns peu a peu fertiggestellt werden, sodass der Einzug Ende Oktober gewährleistet ist.

Bereits heute ist abzusehen, dass zwar Ende Oktober ein Einzug möglich ist, aber nicht alle Arbeiten fertiggestellt sein werden, sowohl in der Wohnung als auch in den Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftsräumen.

Unsere Mieter wollen aber unbedingt zum Ende Oktober einziehen und mögliche fehlende Arbeiten und störende Tatsachen von der Miete mindern.

Auch alle weiteren bis dato entstanden Kosten aufgrund der fehlenden Bezugsfertigkeit wollen diese uns ankreiden.

Uns sind wiederum ebenfalls seitdem Kosten entstanden (entgangene Mieteinnahmen etc.)
Der Familie haben wir nun in der Wohnung ein Zimmer fertiggestellt, sodass die Möbel untergestellt werden konnten. Schlafen tun die seitdem nun in einer möbilierten Wohnung in der Nähe von Dortmund.

Meine Fragen:
1.) Was kann ich alles dem Bauträger in Rechnung stellen? Wohnung ist Ende Oktober noch nicht fertig.
2.) Kann ich Abnahme verweigern, bis alle Arbeiten endgültig fertig sind (Balkon, Keller, Aussenanlagen, die vier Wohnung über mir sind auch noch gar nicht verkauft, d.h. zukünftig wird noch einiges an Lärm für die neuen Mieter entstehen und ich kann bereits heute schon absehen, dass diese dies uns wieder von der Miete kürzen werden. Ist dies legitim?
3.) Die letzten beiden Raten stehen noch aus. Kann ich den Schaden und meine Kosten direkt einbehalten?
4.) Offizieller Abnahmetermin ist für Ende Oktober nun schriftlich bestätigt. Wir haben seit Juni nun die Möbel der Familie nach Rücksprache mit dem Bauträger dort gelagert. Die Malerarbeiten und Fliesenarbeiten wickeln wir gerade koordiniert mit den anderen Bauträgergewerken parallel ab. Ist das ein problem bei der Abnahme (könnte der BT z.B. sagen, sie haben die Wohnung fliessend abgenommen, also sind wir seitdem nicht für den Schaden verantwortlich?)

Bitte um Support. Gerne aus NRW, sodass eine weitere Mandatschaft möglich ist.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zunächst gehe ich davon aus, dass Sie Ihren Mietern nicht nur den Mietvertrag per Ende Mai 2012 zugesichert hatten, sondern einen wirksamen Mietvertrag per Ende Mai 2012 abgeschlossen haben.

1.) Was kann ich alles dem Bauträger in Rechnung stellen? Wohnung ist Ende Oktober noch nicht fertig.

Alle berechtigten Schadenersatzforderungen der Mieter wegen der verspäteten Übergabe der Wohnung, also die Kosten für den anteiligen doppelten Umzug. Die Mieter wohnen ja derzeit offenbar möbliert in einer anderen Wohnung, möglicherweise auch Kosten für die Anmietung der ggf. teureren möblierten Wohnung, wobei die Miete, die an Sie eigentlich zu zahlen wäre, natürlich berücksichtigt werden müsste.

Hierbei können Sie natürlich nur berechtigte Kosten an den Bauträger weitergeben. Ggf. macht es Sinn, mit dem Mieter einen Prozess zu führen und im Wege des sog. Streitverkündung die Ihnen dann auferlegten Kosten dem Bauträger verbindlich weiter zu geben, wenn eine Einigung sowohl mit dem Mieter als auch mit dem Bauträger nicht möglich ist.

Hinzu kommt noch die Ihnen entgangene Miete sowie ggf. Kosten der Finanzierung.

2.) Kann ich Abnahme verweigern, bis alle Arbeiten endgültig fertig sind (Balkon, Keller, Aussenanlagen, die vier Wohnung über mir sind auch noch gar nicht verkauft, d.h. zukünftig wird noch einiges an Lärm für die neuen Mieter entstehen und ich kann bereits heute schon absehen, dass diese dies uns wieder von der Miete kürzen werden. Ist dies legitim?

Eine Abnahme kann regelmäßig nicht verlangt werden, wenn die Wohnung nicht weitgehend fertig gestellt ist. Soweit lediglich Balkon, Keller und Außenanlagen nicht fertig sind, und die übrigen Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt sind, könnte der Bauunternehmer durchaus eine Abnahme verlangen. Von etwaigen Arbeiten an den über Ihrer Wohnung befindlichen Wohnungen dürften Sie die Abnahme jedoch nicht abhängig machen können, da diese nicht zu dem von Ihnen gekauften Gegenstand gehören. Hier müssten Sie eine etwaige Mietminderung Ihrer Mieter dann in erneuten Verhandlungen an den Bauträger bzw. den jeweiligen Eigentümer der anderen Wohnungen weitergeben.

3.) Die letzten beiden Raten stehen noch aus. Kann ich den Schaden und meine Kosten direkt einbehalten?

Das können Sie tun, Sie müssen aber damit rechnen, dass der Bauträger Sie dann auf Zahlung verklagt und die Schadenersatzforderungen im Einzelnen gerichtlich prüfen lässst. Außerdem wird der Bauträger vor Klärung der Forderung einer Umschreibung des Grundbuches auf Sie nicht zustimmen.

4.) Offizieller Abnahmetermin ist für Ende Oktober nun schriftlich bestätigt. Wir haben seit Juni nun die Möbel der Familie nach Rücksprache mit dem Bauträger dort gelagert. Die Malerarbeiten und Fliesenarbeiten wickeln wir gerade koordiniert mit den anderen Bauträgergewerken parallel ab. Ist das ein problem bei der Abnahme (könnte der BT z.B. sagen, sie haben die Wohnung fliessend abgenommen, also sind wir seitdem nicht für den Schaden verantwortlich?)

Nach der Rechtsprechung kann eine schlüssige Abnahme einzelner Gewerke vorliegen, wenn im Bereich anderer Teilgewerke auf diese aufgebaut wird. Möglicherweise könnte als argumentiert werden, dass Sie z.B. die Estricharbeiten schlüssig abgenommen haben, in dem Sie einen Fliesenleger mit dem Bodenbelag beauftragt haben. Dies ändert allerdings nichts daran, dass Ihnen der Bauträger in Bezug auf den Estrich für die ordnungsgemäße Ausführung haftet. Sie könnten diesen als in Anspruch nehmen, wenn sich nach dem Einzug herausstellt, dass der Estrich falsch angemischt wurde und zerbröckelt. Allerdings ändert sich aufgrund der Abnahme die Beweislast.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2012 | 00:12

Sehr geehrte Frau Dr. Rechtsanwältin,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Dies bedeutet dann im Umkehrschluss, dass meine Mieter bereits im Oktober dann in die Wohnung einziehen können, ohne dass ich die Wohnung beim Bauträger aufgrund gravierender Mängel nicht abnehme? Denn darauf wird es hinauslaufen.

Vielen Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2012 | 08:44

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt: Dies ist grundsätzlich möglich. Sie sollten dem Bauträger aber ausdrücklich und nachweisbar (EINWURFEinschreiben) mitteilen, dass der Einzug nur erfolgt, um Ihre Mieter aus der misslichen Situation zu befreien, möbliert zu wohnen und die eigenen Möbel anderweitig zu lagern, und hierin gerade keine Abnahme zu sehen ist.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 26.09.2012 | 00:13

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