Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Frage.
Gemäß § 556 BGB
ist der Vermieter dazu verpflichtet, über die Nebenkosten innerhalb eines Jahres nach der jeweiligen Abrechnungsperiode abzurechnen. Über die Kosten des Jahres 2008 musste daher bis zum 31.12.09 abgerechnet werden. Ich gehe davon aus, dass Sie für diesen Zeitraum in der Vergangenheit auch bereits eine Abrechnung erhalten, dort allerdings Kosten für die Waschmaschine nicht berücksichtigt wurden.
Die gesetzliche Ausschlussfrist soll ausschließen, das nach längerer Zeit eine Abrechnung erstellt und sich die Kosten für den Mieter daher hochsummieren. Daher soll der Mieter zeitnah über seine tatsächlichen Kosten informiert werden.
Wenn es hierzu einem technischen Fehler gekommen ist, dann trägt dieses Risiko grundsätzlich der Vermieter. Insbesondere hätte der Vermieter hier einen etwaigen Messfehler auch selbst erkennen können.
Meines Erachtens ist der Vermieter daher nicht dazu berechtigt, nunmehr den gesamten rückgerechneten Wasserverbrauch in Rechnung zu stellen. Vielmehr müsste Ihr Vermieter Ihnen ausschließlich den Wasserverbrauch für das Jahr 2011 berechnen. Da eine genaue Berechnung wohl nicht möglich ist, könnte hier eine Hochrechnung anhand der Zählerstände ab August 2011 bis Dezember 2011 vorgenommen werden. HIerdurch sollte sich einigermaßen genau sagen lassen, wie hoch die tatsächlichen Kosten waren.
Der Vermieter könnte sich hier allenfalls mit dem Argument zur Wehr setzen, dass er die ordnungsgemäße Abrechnung nicht verschuldet hat. Allerdings geht die Rechtsprechung in der Regel dahin, dass Fehler bei der Abrechnung zu Lasten des Vermieters gehen.
Insgesamt sehe ich daher gute Aussichten, dass Sie der Berechnung der Wasserkosten entgegen treten können, rege aber an, dass Sie die Abrechnung insgesamt einen Kollegen zur Überprüfung übersenden. Gerne stehe ich Ihnen hierbei bei Bedarf zur Verfügung.
Antwort
vonRechtsanwalt Maximilian A. Müller
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Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrter Herr Müller,
vielen Dank für Ihre kompetente, überaus schnelle Antwort auf meine Fragestellung.
Mit welchen Kosten ist in etwa zu rechnen, sollte ich die Abrechnung insgesamt einem Kollegen von Ihnen zur Prüfung vorlegen, so wie von Ihnen vorgeschlagen?
Vielen Dank.
Sehr geehrte Fragestellerin,
die Kosten der außergerichtlichen anwaltlichen Tätigkeit ist häufig eine Frage der Vereinbarung.
Grundsätzlich belaufen sich die Kosten der anwaltlichen Erstberatung in der Regel auf ca. 100,00 € bis ca. 250,00 €, je nach Aufwand und Schwierigkeit. Diese Kosten entstehen, wenn ausschließlich die Beratung gewünscht ist.
Übernimmt ein Rechtsanwalt die außergerichtliche Tätigkeit und INteressenvertretung kommt es für die Kosten auf den Streitwert der Angelegenheit an. Dies wäre z.B. der Wert der geforderten Nachzahlung. Die Kosten können hierbei - je nach Streitwert - unter 100,00 € liegen.
Am besten Sie fragen einfach vor Ort mal an - oder Sie schicken mir die Abrechnung mal unverbindlich zu. Ich melde mich dann bei Ihnen.