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Betriebskostenabrechnung trotz Pauschalmiete


02.11.2007 18:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Simone Sperling



Meine Tochter hat einen Mietvertrag seit September 2002 in ungeänderter Form. Darin ist ein Mietzins von 178,95 inklusive Nebenkosten vereinbart. Seit Abschluss des Vertrages hat sie keine Nebenkostenabrechnung bekommen. Plötzlich bekommt sie vor ein paar Tagen eine Nebenkostenabrechnung für das jahr 2006 mit einer nicht unerheblichen Nachforderung. Die Höhe der Nachforderung möchte sie zunächst nicht in Frage stellen. Es geht hier um die Frage, ob es sich bei der Gestaltung des Mietvertrages um eine Pauschalmiete handelt, so dass eine Nachforderung ausgeschlossen wäre. Ich zitiere aus dem Vertrag:
"1. Der Mietzins beträgt 178,95 inkl. Nebenkosten.
2. Nebenabgaben, nämlich Kosten für - Sammelheizung-Warmwasser-Fahrstuhl-Treppenreinigung-Sach-und Haftpflichtversicherung-
werden nicht besonders erhoben-sind neben bem Mietzins besonders zu zahlen mit einem festen Betrag von 46,02 pro Monat-werden anteilig in Höhe von......(Anm.:freigelassen)Prozent der tatsächlichen Gesamtkosten umgelegt, wobei eine monatliche Abschlagszahlung von.....(freigelassen) zu leisten ist."
Es sind keine weiteren Beträge aufgeführt. Freiräume sind offengelassen worden.
Wie soll sie sich verhalten?

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

Nach dem Auszug aus dem Mietvertrag ist davon auszugehen, das die Miete i. H. v. 178,95 € inkl. Nebenkosten zzgl. einer Pauschale für die genannten Nebenabgaben zu leisten ist. Es wird hier eine Unterscheidung zwischen Nebenkosten und Nebenabgaben vorgenommen.

Die vorliegende Abrechnung könnte ein Erhöhungsverlangen nach § 560 BGB (sh. Anhang) darstellen und müsste gegebenenfalls gezahlt werden, wenn diese den dort genannten Voraussetzungen entspricht. Sollte die Forderung kein Erhöhungsverlangen darstellen, so ist die Nachzahlung nicht zu leisten.

Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung und ich darf darauf hinweisen, dass meine Ausführungen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung beruhen.

Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung, ebenso übernehme ich gern weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats. Eine Mandatsausführung kann unbeachtlich der örtlichen Entfernung erfolgen und eine Informationsweiterleitung erfolgt dann per E-Mail, Post etc..


Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin

Enderstr. 59
01277 Dresden
Tel.: 0351/2 69 93 94
Fax: 0351/2 69 93 95
e-mail: sperling@anwaltskanzlei-sperling.de
www.anwaltskanzlei-sperling.de

Anhang

§ 560 Veränderungen von Betriebskosten

(1) 1Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. 2Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) 1Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. 2Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) 1Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. 2Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nachfrage vom Fragesteller 03.11.2007 | 11:45

Sehr geehrte Frau Anwältin,
die Beantwortung meiner Frage, ob es sich hier um eine Pauschalmiete handelt, scheint doch schwieriger zu sein als ich angenommen habe. Ein überaus schwammiger Mietvertrag macht das ganze kompliziert. Für Ihre geschätzte Antwort würde ich gern den Mietvertrag per eMail an Ihre Adresse schicken und dann das weitere Vorgehen im Rahmen einer Mandatsübertragung besprechen.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.11.2007 | 07:55

Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für Nachricht. Ich habe Ihre E-Mail erhalten und beantwortet.

Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin

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