ich möchte eine Betriebskostenabrechnung anhand einer Hausgeldabrechnung erstellen.
Die Hausgeldabrechnung ist nach Miteigentumsanteilen aufgebaut, die Betriebskostenabrechnung muss ich jedoch nach Quadratmetern (im Mietvertrag so vereinbart) erstellen.
Meistens stimmen die MEA mit dem qm überein.
Wenn die MEA, prozentual gesehen, höher sind als die qm, dann ist das kein Problem: Der Eigentümer zahlt dann über die Hausgeldabrechnung mehr als er dann über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen kann. So weit, so gut.
Wie verhält es sich aber im umgekehrten Fall? Mir liegt eine Hausgeldabrechnung vor, bei der die Miteigentumsanteile, prozentual gesehen, niedriger sind als die Quadratmeter. Das heißt, beispielhaft:
Kostenposition X in der Hausgeldabrechnung in Höhe von 1.000 €. Der Eigentümer hat 100/1.000 MEA und muss im Rahmen der Hausgeldabrechnung somit 100 € zahlen.
Nun hat der Mieter aber eine Wohnfläche von 150 qm bei einer Gesamtwohnfläche von 1.000 qm. Somit müsste er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 150 € bezahlen.
Der Eigentümer würde dadurch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung vom Mieter 50 € mehr erhalten, als er überhaupt gezahlt hat. Ich muss den Mieter doch aber nach Quadratmetern abrechnen. Muss ich ihn benachteiligen? Das kann ich mir bei unserem Recht gar nicht vorstellen.
Es scheint eine Benachteiligung des Mieters vorzuliegen.
Auch bei längerer Überlegung löst man das "Gerechtigkeitsproblem" nicht.
WEG-Recht (Kosten nach Miteigentumsanteilen) und Mietrecht sind voneinander zu trennende Rechtsgebiete.
Sie müssten in der Regel selbst dann über die Betriebskosten abrechnen, wenn es noch gar keinen Beschluss über die Jahresabrechnung innerhalb der WEG gäbe (BGH, Urt. v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15
).
Sie müssen sich im Verhältnis zu Ihrem Mieter an den Mietvertrag halten.
Wenn nichts im Mietvertrag regelt wäre, müssten Sie auch nach Quadratmetern abrechnen (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB
), sogar nach den tatsächlichen Quadratmetern, die von den im Mietvertrag angegebenen abweichen können (BGH, Urt. v. 30.05.2018 - VIII ZR 220/17
)
Es gibt kein Verbot, dass der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung "Gewinn" macht.
> Letztlich "müssen" und dürfen Sie den Mieter vertragsgemäß behandeln/ mit Ihren Worten "benachteiligen", weil es der Vertrag und das Gesetz so vorsehen. Ich sehe eher einen "Vorteil" beim Vermieter.
Wenn Sie ein schlechtes Gewissen haben,
versuchen Sie eine einvernehmliche Änderung des Umlageschlüssels auf Miteigentumsanteile (MEA)
oder
kürzen nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung bezüglich Kostenposition X eine Nachforderung um die Differenz zwischen den Werten nach MEA und Wohnfläche bzw. erhöhen ein Guthaben.
