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Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen?

| 30.04.2011 12:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Sehr geehrte Damen und Herren,

im Jahr 2009 haben Caritas und Gemeinde zusammen von der Sparkasse ein Grundstück erworben und darauf ein Gebäude errichtet. Die Caritas hat nach der Teilungserklärung von 2009 618/1000 Miteigentumsanteile, die Gemeinde für 5 Wohnungen im OG zusammen 382/1000 MEA. Die Gemeinde verkauft nun diese 5 Wohnungen. Eine Wohnung mit 79/1000 möchte ich nächste Woche notariell erwerben. Im März 2011 wurde die ursprüngliche Teilungserklärung geändert, von der ich erst jetzt mit dem Kaufvertragsentwurf erfahren habe. Die wesentliche Änderung darin lautet wie folgt:

"Reinigung (Hausordnung) und Instandhaltung für Treppenhaus und Laubengang im Obergeschoß vor den 5 Wohnungen obliegt nur den Eigentümern dieser 5 Wohungen.
Die Räum- und Kehrpflicht für den nicht überbauten Teil des Gemeinschaftsgrundstückes (Außenbereich) obliegt abweichend von vorstehend Nr. 1 den Eigentümern der 6 Wohnungen nicht im Verhältnis ihrer Grundstücksmiteigentumsanteile, sondern zu gleichen Teilen, somit zu je 1/6.
Die Kosten des Aufzugs (Betriebs- und Wartungskosten) tragen die Eigentümer der 6 Wohnungen zu gleichen Anteilen, somit zu je 1/6."

Zur Klarstellung: Die Caritas betreibt im gesamten Erdgeschoß eine betreute Wohngemeinschaft mit insgesamt 12 Einzelzimmern und Gemeinschaftsräumen. Im Dachgeschoß besitzt sie gut die Hälfte als Speicherraum, wovon 12 Abteilungen für die Bewohner abgetrennt sind. In der anderen DG-Hälfte befinden sich 5 Abstellräume für die Wohnungen im 1. OG. Das erste OG und Dachgeschoß sind mit einem gemeinsamen Treppenhaus und einem Aufzug verbunden. Durch die Abstellräume im Dachboden benötigen sicherlich die Bewohner des EG das Treppenhaus oder den Aufzug in nicht unerheblichen Maße. Gleiches gilt für die Außenanlagen, die sicherlich von den EG-Bewohnern und deren Besuchern und Betreuern mehr genutzt werden, als von den 2-Zimmer-Wohnungen im OG.

Dazu folgende Fragen:
Ist diese Änderung der Teilungserklärung in sämtlichen Punkten korrekt, da nicht nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt wird. Wenn ich bei vorgesehener Vermietung die Nebenkosten (Räum- und Kehrpflicht, Aufzugskosten u. a.) auf meinen Mieter zu 1/6 weitergebe, anstatt 79/1000, muss dieser dann 166/1000 tragen, was weit mehr als 25 % Aufschlag ausmacht. Kann ich das im Mietvertrag mit meinem künftigen Mieter regeln oder ist das angreifbar und ich dann selber die Mehrkosten tragen muss?
Kann ich diese Änderung der Teilungserklärung anfechten oder gilt sie mit Unterschrift beim Kaufvertrag für alle Zeiten als akzeptiert?

Vielen Dank für Ihre Antwort und mit freundlichen Grüßen!

Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf mit dem Mieter nur dann die Umlage der Betriebskosten entsprechend der Abrechnung zwischen den Miteigentümern vereinbaren, wenn dies den Anforderungen des § 556a BGB entspricht ( LG Düsseldorf, DWW 1990, 207. Unzulässig ist demnach, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass der Mieter an die jeweilige Jahresabrechnung des WEG-Verwalter gebunden ist. Eine Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen ist nur dann zulässig, wenn das Verhältnis der Wohnfläche und das Verhältnis der Miteigentumsanteile identisch ist ( LG Berlin, Urteil v. 29.04.2002, Az: 62 S 413/01 GE 2002,860).
Demnach können Sie Ihrem Mieter nicht 1/6 der Kosten gem. Teilungserklärung auferlegen, sondern nur nach dem Verhältnis der Größe der von ihm bewohnten Wohnung ( § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Demzufolge würden Sie leider auf dem Rest „ sitzenbleiben".

Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssel von 1/6, der sicherlich zu Ihrem Nachteil und unbillig ist, können Sie dadurch erreichen, dass bei der nächsten Eigentümerversammlung der Kostenverteilungsschlüssel als TOP gesetzt wird und dadurch einen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft gem. § 16 Abs. 3 WEG herbeiführen. Eine Stimmenmehrheit reicht für eine Abänderung aus.

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Internetplattform eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben und verbleibe,

mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.04.2011 | 15:33

Zunächst vielen Dank für Ihre Antwort. Bleibt noch folgende Frage: Da die Caritas 618/1000 Miteigentumsanteil hat und ich nur 79 bzw. zusammen mit den anderen 4 Eigentümern 382/1000 werde ich, auch zusammen mit den anderen 4, wohl zu keiner Mehrheit kommen. Oder sind die Stimmenanteile auch nur für jeden 1/6, denn in der ursprünglichen Teilungserklärung heißt es, dass das Stimmrecht der Wohnungseigentümer sich nach der Größe ihrer Grundstücksmiteigentumsanteile richtet. Dieser Passus wurde in der Nachtragsvereinbarung nicht geändert, sondern lediglich die Aufteilung der Kosten (wie bereits geschildert). Eine Änderung der Kostenverteilung kann nur mit 3/4 Mehrheit der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.05.2011 | 11:14


Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst gestatte ich mir den Hinweis, dass Ihre Nachfrage eine zusätzliche Fragestellung beinhaltet, die von der ürsprünglichen Frage nicht mit umfasst ist. Dennoch gestatte ich mir Ihre an sich unzulässige Nachfrage wie folgt zu beantworten:

Das WEG bestimmt das Stimmrecht des Wohnungseigentümers nach § 25 Abs. 2 WEG als Kopfprinzip. Jedem Wohnungseigentümer wird nur eine Stimme zugestanden, unabhängig davon, ob er eine oder mehrere Eigentumswohnungen besitzt. Die Vorschrift des § 25 Abs. 2 WEG soll sicherstellen, dass keine Majorisierung durch einen Eigentümer stattfindet, der im Objekt mehrere Wohnungen besitzt und demzufolge letztlich immer die Stimmenmehrheit hat. Demzufolge verfügt die Caritas trotz ihres 618/1000 Miteigentumsanteil nur über ein Stimmrecht, was im Übrigen auch so in der Teilungserklärung geregelt ist. Dies ist auch recht und billig, schließlich werden die Kosten zu je 1/6 unter den Eigentümern, unabhängig von der Größe ihres Miteigentumsanteils aufgeteilt. Mit Hilfe der anderen Wohnungseigentümer ist demnach die Möglichkeit gegeben , einen anderen und zwar gerechteren Kostenverteilungsschlüssel durch Beschluss herbeizuführen. Nach der WEG Reform kann im Übrigen die Gemeinschaft durch einen Mehrheitsbeschluss einen anderen Kostenverteilungsschlüssel beschließen ( § 16 Abs. 3 WEG). Die in der Teilungserklärung niederlegte Änderung nur mit ¾ Mehrheit der Eigentümergemeinschaft ist unbeachtlich, es gilt die gesetzliche Regelung gem. § 16 Abs. 3 WEG von einer einfachen Stimmenmehrheit.


Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.05.2011 | 09:59

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Stellungnahme vom Anwalt:
Leider wurde die Bewertung vor der Beantwortung der Nachfrage, die im Übrigen wegen einer neuen Fragestellung unzulässig war, abgegeben.