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Betriebskosten-Gartenpflegekosten-Einbeziehung, Wirksamkeit und Höhe


| 28.04.2007 11:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,
hier mein Rechtsproblem:

Ich habe 2005 einen Mietvertrag unterschrieben, in dem auf eine Anlage "Betriebskosten" verwiesen wird. Diese Anlage wurde meiner Frau und mir bei Vertragsschluss vorgelegt.
Es handelt sich um ein vorformuliertes Formular mit dem Hinweis, dass nachstehende Vereinbarungen Betriebskosten sind.
Darunter fallen so einige Betriebskosten, auch die Kosten für einen Hauswart oder Kosten für die Gartenpflege. Ein Hauswart ist aber nicht angestellt.
Es heißt in dem Formular Betriebskosten:

"10. Die Kosten der Gartenpflege: Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzern, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand[....]"

Auf diese Klausel erfolgte kein besonderer Hinweis. Es sind keine Klauseln durchgestrichen, also auch nicht die eines Hauswarts, oder besonders gekennzeichnet, sodass wir auch nicht auf diese Bedingung, die an 10. Stelle ist, aufmerksam wurden. Wir wussten zu dem Zeitpunkt noch nicht, dass der Vermieter eine steile Hangbefestigung mit Blumenkübeln und Bepflanzung hinter dem Haus, ca. 140 qm, 6 Meter hoch, als "Garten" bzw "gärtnerisch angelegte Fläche" ansah. Die Hangbefestigung wurde von uns aber vor dem Einzug wahrscheinlich zufällig wahrgenommen (Blick durch das Fenster).

Nun beruft sich der Vermieter bei den Nebenkosten auf die Klausel mit den Gartenpflegekosten. Zur Frage der Umlagefähigkeit einer gärtnerisch angelegten Fläche, auch wenn man diese nicht nutzen kann, bin ich durch das Urteil des BGH 2004 informiert.

Nun zu meinen Fragen:
1. Wurde die (AGB) Klausel wirksam einbezogen oder bestand eine gesonderte Hinweispflicht? Besteht hier eine überraschende Klausel?

2. Wenn die Klausel richtig einbezogen wurde und sie Vertragsbestandteil wurde: Gilt das Urteil des BGH auch für Hanganlagen, die nicht einmal (wie hier) theoretisch nutzbar wären? Verbessert eine Hangbefestigung mit bepflanzen Betonkübeln die Wohnqualität? Und handelt es sich bei der Hangbefestigung, auch wenn die Blumenkübel bepflanzt sind, um "gärtnerisch angelegte Flächen"? Gerne würde ich ein Bild schicken.

3. (Wenn 1. und 2. erfüllt) Die Kosten, die auf die qm für jede Mietpartei umgelegt werden, belaufen sich insgesamt auf ca. 1200 EUR jährlich, wovon wir 180 EUR übernehmen. Sind diese Kosten voll umlagefähig, da die Gartenarbeiter bestimmt aufgrund der steilen Anordnung der Blumenkübel mehr Zeit benötigen?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Frage 1:

Kosten der Gartenpflege sind grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten (früher § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.10.1990, BGBl. I S. 2178, in Verbindung mit Anl. 3 Nr. 10; seit 01.01.2004 § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346).

Nach § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung gehören zu den Kosten der Gartenpflege „die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen“. Daher können grundsätzlich auch Kosten für begrünte Teilflächen wirksam auf die Mieter umgelegt werden.

Die Umlage der Betriebskosten bedarf jedoch einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung. Diese Vereinbarung kann auch durch AGB erfolgen. Eine besondere Hinweispflicht besteht nicht. Mit wenigen Ausnahmen dürfte regelmäßig auch keine überraschende Klausel vorliegen. Es kann sich jedoch ein Verstoß gegen die §§ 305ff. BGB ergeben, wenn dem Mieter nicht erkennbar ist, welche Nebenkosten er nun genau zu bezahlen hat (z.B. ist die Klausel „der Mieter trägt alle Nebenkosten“ nicht wirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt). Dabei ist eine reine Bezugnahme auf § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung (bis 31.12.2003) bzw. § 2 Betriebskostenverordnung (ab 01.01.2004) ausreichend.

Es kommt natürlich auf den genauen Wortlaut Ihres Mietvertrages an, welchen Sie hier nicht schildern. Ich gehe jedoch davon aus, dass in dem Mietvertrag selbst Bezug auf die Betriebskostenverordnung vorgenommen wurde und die Anlage die Aufzählung der einzelnen Betriebskosten enthält. Eine solche Bezugnahme im Mietvertrag ist regelmäßig ausreichend, um die Nebenkosten wirksam umzulegen. Sollte meine Vermutung unrichtig sein, so bitte ich Sie, mich über die kostenlose Nachfragefunktion hiervon zu informieren, da dies die rechtliche Bewertung ändern kann.


Frage 2:

Der BGH hat mit dem von Ihnen angesprochenen Urteil vom 26.05.2004, Az. VIII ZR 135/03, klargestellt, dass ein Mieter Gartenpflegekosten auch dann zahlen muss, wenn er die Grünfläche überhaupt nicht nutzen kann. Entscheidend ist ausschließlich, dass die Gartenpflegekosten im Mietvertrag als umlegbare Betriebskosten vereinbart sind. Denn ein Garten erhöht grundsätzlich die Wohnqualität (und sei es auch nur, dass Sie auf die schönen Pflanzen schauen können).Selbst wenn Sie die Fläche daher nicht nutzen können, wären Sie bei wirksamer Umlage zur anteiligen Zahlung der Gartenpflegekosten verpflichtet. Eine andere rechtliche Betrachtung könnte sich aber ergeben, wenn die Gartennutzung ausschließlich dem Vermieter selbst oder einer bestimmten Mietpartei erlaubt ist.

Die entsprechende Anwendung dieses Urteils halte ich auch bei Hanglagen für gegeben. Denn auch der Ausblick auf eine bepflanzte Hanglage kann die Wohnqualität verbessern (z.B. weil der Gesamteindruck der Wohnanlage verbessert wird). Natürlich kommt es auch hier auf die Umstände des Einzelfalles an, so dass sich bei einer extremen Abweichung eine andere rechtliche Bewertung ergeben kann.


Frage 3:

Die Kosten der Gartenpflege sind voll umlagefähig. Dass die Arbeiter für die Blumenkübel mehr Zeit benötigen als bei einer ebenerdigen Fläche, spielt regelmäßig keine Rolle, da die erhöhte Arbeitszeit ja gerade in der Besonderheit einer Hanglage besteht.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Gerne bin ich bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Hierfür bin ich jederzeit für Sie telefonisch und per E-Mail erreichbar.


Mit freundlichen Grüßen

Philipp Achilles
Rechtsanwalt
------------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 – 167129
Fax: 06421 – 167132

achilles@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 28.04.2007 | 12:41

Sehr geehrter Herr Achilles,

vielen Dank für Ihre umfassende Antwort. Bei der Prüfung des Mietvertrags hat sich Ihre Vermutung auf die Einbeziehung des "Betriebskosten" Formulars in Verbindung mit den "Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung" bestätigt.

Spielt es eine Rolle, dass im Mietvertrag unter "Mietobjekt" selbst die Posten "Garten" und "Gartenanteil" durchgestrichen sind, Terrasse und Balkon unterstrichen sind?

Vielen Dank.

Ergänzung vom Anwalt 29.04.2007 | 13:22

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten werde:


Zu der Frage, ob ein Mieter auch dann an den Kosten für die Gartenpflege beteiligt werden darf, wenn der Garten selbst nicht mitvermietet wird, jedoch die Kosten der Gartenpflege als Betriebskosten umgelegt werden, hat der BGH in dem in Bezug genommenen Urteil indirekt wie folgt Stellung genommen.

[…]
Anders hingegen verhält es sich bei Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. An den Kosten für die Pflege solcher Gartenanteile dürfen nach zutreffender Ansicht die "ausgeschlossenen" Mieter nicht beteiligt werden (Langenberg aaO; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 17). Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts betreffen die umgelegten Gartenpflegekosten aber ausschließlich gemeinschaftliche Gartenflächen und insbesondere nicht die Gartenanteile, die den Mietern der Erdgeschoßwohnung des Anwesens allein zur Verfügung stehen.
[…]


Die rechtliche Bewertung Ihres Falles kann sich insoweit also durchaus ändern, wenn der Garten gar nicht mitvermietet wurde (was bei Ihnen der Fall zu sein scheint, da nur Terrasse und Balkon vermietet wurden, nicht aber der Garten), z.B. wenn - insoweit verweise ich auf meine Ausgangsantwort - der Garten ausschließlich dem Vermieter oder einzelnen Mietern zur Nutzung überlassen wurde.

Sie sollten daher zunächst einmal überprüfen, ob der Garten überhaupt in irgendeinem der bestehenden Mietverträge den Mietern zur Nutzung überlassen wurde oder ob alleine der Vermieter oder einzelne Mieter zur Nutzung des Gartens berechtigt ist. Sollte Letzteres der Fall sein, so müsste man Ihren Sachverhalt noch einmal genauer prüfen. Dazu gehört es dann auch, die örtlichen Gegebenheiten mit einzubeziehen und sich mal „ein Bild von der Lage“ - zweckmäßigerweise durch Inaugenscheinnahme eines Fotos - zu machen. Dies kann über diese Plattform leider nicht geschehen.



Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Philipp Achilles
Rechtsanwalt
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